原標題：11月40房企融資超900億 這波大反彈是靠賣股發債

記者：袁秀麗 

11月，40家典型上市房企的融資總額環比大漲283.49%，看似強勢反彈，實則融資環境並未放鬆。業內人士認爲，主要是市場化融資額度的成倍數增長，帶來的回暖局面。其中債權融資金額環比增加235.75%，房企股權融資更是環比大漲1773.19%。而對於房地產行業融資端何時能得到改善？分析人士預計或在 2020 年中出現。

11月市場化渠道融資額倍增，境內銀行貸款僅佔11%

據同策研究院數據顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環比上個月235.82億元，大幅上漲283.49%。從整個今年的形勢來看，融資額破900億元屬於高位。這意味着在經歷上月融資冰點後重磅反彈。

對此，同策研究院陳朦朦分析認爲，11月房企境內融資確實有所回暖，不過，融資額大幅度提升主要來自市場化渠道。

從具體融資額來看，11月40家房企市場化渠道融資額度成倍數增長。在債權融資方面，債權融資金額767.20億元，環比增加235.75%。其中，包括向金融機構借款、發行資產證券化產品、定向融資計劃、發行永續資本證券、債權轉讓在內的債權融資，爲267.39億元，環比增加338.86%，佔比29.57%。

此外，公司債融資金額203.45億元，佔比22.50%，環比增加101.28%。而中期票據共募集資金85.84億元，佔比9.49%，環比增加758.36%。

同策研究院數據顯示，11月，房企的境內銀行貸款僅爲98.97億元，佔比10.94%。而海外銀團貸款重現，華潤置地與多家銀行簽訂銀團融資協議，總金額86億港元。這是2019年以來發生的第二筆海外銀團貸款。陳朦朦認爲，由此可見境內貸款難度加大，房企進而轉向海外銀團貸款。

由於非市場化渠道監管仍然較嚴格，11月信託貸款融資情況依舊不佳，共募得資金34.33億元，雖較上月的16.05億元有所增加，但佔本月融資總額僅3.80%。11月26日，中國信託業協會官網公佈數據，截至2019年三季度末，信託行業投向房地產的信託資金餘額爲2.78萬億元，這也是自2015年四季度以來，信託投向房地產的資金餘額首次出現環比負增長。

　　前11個月房企美元融資額同比增加近50%

從上述40家房企的融資數據來看，11月債權融資金額的增加主要來自於市場化融資渠道，無論是公司債券、中期票據還是其他債權融資方式，融資金額均成倍數增長，而監管較嚴的信貸借款募集資金增加額相對較少。

值得一提的是，境外融資依舊是房企融資的主要渠道之一，雖然11月外幣融資總額佔比有所下降，但金額仍大幅上升。

同策研究院數據顯示，11月房企外幣融資總額爲391.44億元，環比增加172.55%，佔融資總額的43.28%。其中，美元融資總額231.49億元人民幣，佔融資總額的25.60%。港元融資總額爲159.95億元，佔比17.69%，環比增長近21倍，主要來源於海外銀團貸款與海外配股融資。

另據中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月，2019年房企合計海外發布的美元融資超過650億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。

而在11月單月超過50億美元的融資基礎上，12月房企繼續密集發佈融資計劃。12月4日，融信中國發佈公告稱將發行3.24億美元的優先票據，年利率8.10%。與此同時，毅德國際也擬發行美元優先無抵押票據，年利率最低爲14%。同一天，力高地產也發公告稱，擬發行2.5億美元的優先票據，年利率11.5%。而此前的12月3日，佳源國際合共額外發行6750萬美元票據，利率達到13.75%。

“房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債，發債規模不斷刷新歷史紀錄。”中原地產首席分析師張大偉這樣認爲，目前，美元債是部分房企的重要資金補充，但因爲額度原因，很難成爲最主要來源。不過，美元債對緩解部分企業融資有很大好處。

“賣股續命”，融資改善或在明年中出現

“雖然本月房企融資金額重磅反彈，但房企融資難的問題依舊毋庸置疑。”陳朦朦如此認爲。

值得關注的是，11月房企股權融資金額爲137.17億元，佔總融資金額比重爲15.17%，環比10月大漲1773.19%。因爲多家公司賣股續命，也是促成了11月融資回暖行情的原因之一。

陳朦朦分析稱，11月股權融資金額及佔比大幅增加，多家房企進行新股配售及出售項目子公司股權進行股權融資，在債權融資渠道緊鎖的情況下，股權融資成爲房企不得已的選擇。

在調控高壓下，房企融資渠道不斷收窄，以 2019 年 6 月爲起點，地產行業再融資幾乎全面收緊，無論是信貸、境外債還是非標融資等。

爲此，房企加快開工、加快期房預售、加快回款的訴求更強。但與此同時，購房政策也在從緊，銷售缺乏改善的基礎，降價促銷也就成爲必然的選擇。對於當前房企的融資環境，日前恒大研究院院長任澤平發文建議，房地產融資政策從過度收緊迴歸中性穩定，避免一刀切走極端，滿足居民剛需和改善型需求、企業正常經營與購地的資金。

對房地產行業融資端何時能得到改善？招商證券分析人士預計，或在 2020 年中出現。