對70多歲的許明岐而言,通往單元平臺的68級臺階不再是座難以逾越的“山”,這得益於兩年前小區加裝的電梯。2018年6月,市南區如意小區居民“喜提”青島市首部加裝電梯,至今運行良好。看到80多歲的老鄰居乘電梯下樓買菜,當初牽頭加裝電梯的許明岐開心地說:“鄰居們滿意就好!”

乘梯刷卡變刷臉 “份子錢”兩年沒花完

半島記者近日回訪發現,如意小區電梯候梯廳設置的門禁系統,已從最初的刷卡升級成刷臉。“原來的刷卡設備不太安全,一些人花幾塊錢買個萬能卡就能矇混過關,加大了電梯使用頻率和負荷。”許明岐說,小區電梯堅持“誰出資誰受益”,去年8月花5000多元購置了刷臉設備,出資安裝電梯的居民只需識別面部,就可以輕鬆使用電梯。

“雖然電梯載重800公斤,但鄰居們都很愛惜,搬運大件或比較重的物品時儘量不乘電梯。”許明岐說,如意小區是老小區,沒有物業,日常公共秩序全靠居民自覺維護。同時,承建方每隔半個月會派人來維護保養,並認真填寫報告書,由業主代表簽字確認後存檔保管,以便年檢。

如意小區2000年建成,4棟樓全部位於約15米高的網點平臺上,即便一樓居民,進出也得走68級臺階才能上下平臺。2016年10月,小區居民開始考慮加裝電梯事宜。同年12月,青島市開展既有住宅加裝電梯試點,如意小區搭上了政策“頭班車”。隨後,小區熱心居民成立電梯加裝籌備組,僅用1個月就完成民意調查,4個樓座業主全部簽字同意,並平攤電梯費用。因爲不管住在幾樓都要先上平臺才能回家,電梯直達平臺,不存在不同樓層受益不均的情況。

現場勘察階段,電梯公司預算加裝費約60萬元,如意小區按每戶7000元標準預交資金,完工後再根據實際支出多退少補。許明岐在銀行開了專用賬戶,及時向業主公開費用使用情況。待市區兩級財政獎補資金各10萬元全部到位後,小區71戶出資業主每戶實際只需分攤5000多元加裝費,退錢的時候每戶還留了200元作爲電梯專用款。

“電梯一年免費維保期過後,後續維保費用一年五六千元,通過電梯廣告位折抵,我們只需要承擔每年2000多元電費。”許明岐說,前期大家裝電梯時預留的錢至今還沒花完。

老樓裝梯身價漲 鄰樓跟進“好事成雙”

“我們從2017年下半年就開始商議裝電梯,看報道說如意小區已經裝上了,更沉不住氣了。”年近七旬的頤景園小區3號樓1單元加裝電梯牽頭人徐女士說道。如意小區加裝電梯成功交付使用,也爲其他想要加裝電梯的老樓業主提供了參考範例。

嶗山區頤景園小區建成於2001年,3號樓1單元一樓是商業網點,二樓往上共有10戶居民。住在頂樓的徐女士是樓裏年齡最大的,加裝電梯的需求也最迫切,作爲牽頭人,她沒少費心。“我們都是老鄰居了,大家互相之間的關係也很和睦,前期徵集意見並沒有遇到特別大的阻力,尤其是一樓網點沒有提反對意見。”徐女士說,一些低樓層或者年輕的住戶也對加裝電梯非常支持,因爲誰都有老的時候。

不同於如意小區居民平攤費用的“平臺電梯”,頤景園小區3號樓1單元的這部電梯是青島市首部典型的“單元電梯”,由三樓至六樓的8戶業主出資56萬元加裝。由於不同樓層居民的受益程度不同,該單元業主經過集體協商,確定電梯加裝及後期維保費用分攤比例,一、二樓不用出資,三樓設定出資係數爲1,每升高1層,係數增加0.4。

“我住6樓,出資係數爲2.2,需要分攤9萬多元,扣除市區兩級獎補,我家實際分攤6萬多元。”徐女士說,比起每天爬樓梯的痛苦,花這些錢裝電梯很值,“我們現在上下樓比以前方便多了,生活更舒適,房子也升值了!”

可喜的是,在3號樓1單元的示範帶動下,頤景園其他樓座的不少住戶也有意加裝電梯。目前,緊鄰的4號樓2單元加裝電梯已完成安裝調試,5月中下旬將交付使用。

居民社區齊動員 鄰里共享電梯“甜頭”

在瞭解青島市對於老樓加裝電梯的相關政策後,市北區伊春路25號樓的幾位熱心居民,也組建了“加裝電梯自治管理小組”,每週召開一次溝通會,羣策羣力推進加裝電梯事宜。

建於上世紀八九十年代的伊春路25號樓,樓高8層,共有32戶居民,其中60歲以上老年人18戶,殘疾人3戶,居民加裝電梯的需求十分強烈。在前期破解“本單元業主百分之百同意”這一難題時,該樓“自治小組”成員通過敲門走訪、電話問詢、發放徵求意見表等形式,先後收集意見建議10餘條,經反覆溝通交流,30戶居民同意加裝電梯,僅有兩戶居民因房屋閒置、常年出租而拒絕加裝電梯。對此,伊春路社區第四網格黨支部書記薛玉瓚及時介入,先後30餘次聯繫兩戶業主,講透利好政策,消除疑問顧慮,並發動老鄰居“敲邊鼓”講感情,最終全樓居民就加裝電梯達成一致。

爲商定電梯選址、費用分攤、後期維護等細節,居民們還建立了交流微信羣,集思廣益,並確定居民自籌資金38萬元安裝電梯,後續按照每月0.4元/平方米的價格繳納電梯管理費,實現電梯維護保養、電費等收支平衡。

目前,伊春路25號樓電梯安裝施工正在收尾。“等5月中下旬完成使用登記和項目驗收就可以交付了,居民很快就能嚐到加裝電梯的甜頭。”電梯承建方業務部經理劉力超說道。

住戶出資沒兩成 11棟樓裝了42部電梯

老樓裝電梯是一項複雜的系統工程,目前各地推行過程中很難實現規模化。因此,2019年12月,金水源小區11棟多層住宅樓加裝的42部電梯同時啓用,李滄區一舉成爲全市加裝電梯數量最多的區,引發廣泛關注。

金水源小區是上流佳苑社區舊村改造回遷安置小區,2011年正式回遷,11棟多層住宅樓共有居民482戶,其中三分之一是老年人,樓層偏高的老年人出行非常不便。2019年上半年,社區把多層住宅樓加裝電梯作爲重點突破事項。

“社區發動黨員全覆蓋走訪482戶居民,宣傳電梯加裝政策,解釋施工影響等問題,先後兩次發放問卷進行民意調查,組織居民召開民主議事會。最終,482戶居民一致通過。”上流佳苑社區黨委書記李存業說,短短5天就實現了民意調查覆蓋率、居民表決同意率、繳費率3個100%。

根據工程預算,每部電梯加裝總成本約50萬元,爲減輕居民負擔,政府補貼、集體經濟承擔了每部電梯成本的81%,居民只需承擔加裝電梯費用的19%。具體而言,給一樓每戶補貼3000元,補助後二樓至六樓只需按比例承擔4300元~14000元。

“社區在綜合考慮樓層格局和居民需求後,選擇了比玻璃外牆更易清洗、不易損壞,但工序複雜、成本較高的全封閉樣式仿磚外牆電梯,並增設保溫層,確保加裝電梯後達到樓棟保暖和降低噪音的最佳效果。”上流佳苑社區居委會主任臧文娟說,電梯的後續管理運營和維保由物業公司負責,確保居民沒有後顧之憂。

頤景園3號樓1單元加裝電梯使用近一年後,相鄰的4號樓2單元也有了新電梯。

老樓裝電梯現狀 調查·因“勢”施策

目前,多層住宅樓居民加裝電梯的需求正日漸增長,但實際操作中還有不少困難,最終能否圓“電梯夢”,取決於能否在居民的實際需求中找到平衡點,努力尋求各方利益訴求的“最大公約數”,這個過程尤需多方力量參與協調。考慮到青島全市老舊小區改造的巨大需求,老樓加裝電梯工作仍然任重道遠。

據統計,青島市自2016年12月在全省率先出臺既有住宅加裝電梯試點方案至今,已有91部加裝電梯交付使用,38部電梯正在施工,12部電梯達成一致意願,正在報送前期手續。今年是青島市既有住宅加裝電梯試點的收官之年,年底有關部門將在全面總結試點經驗的基礎上,對試點期間的政策進行評估和修訂。

加裝徵求意見比例 將結合實際再評估

2016年12月出臺的《青島市開展既有住宅加裝電梯試點工作實施方案》明確,既有住宅加裝電梯“應經本棟住宅專有部分佔建築物總面積三分之二以上且佔總人數三分之二以上的業主同意,並經擬加裝電梯所在單元的全體業主同意”。

現實中,正是這個條件難住不少想加裝電梯的老樓居民。記者在採訪中瞭解到,在加裝電梯問題上,住在4樓以上的居民呼聲很高,而住在1樓和2樓居民反應相對冷淡,甚至極力反對——不少人擔心會破壞樓外立面、影響採光和通風、使用產生噪聲等。

此外,政策要求經本棟樓三分之二以上業主同意,也卡住了不少有意加裝電梯的老樓居民。有的老舊住宅樓有五六個單元,一個單元裝電梯就要徵求全樓上百戶業主的意見。“別說是簽字同意,就是把這些人全聯繫上都非常難。”市南區居民王女士說。

“青島市老樓加裝電梯進展比較緩慢,主要的困難是一、二樓居民反對。深圳在這方面做得比較好,三分之二以上的居民同意就可以加裝電梯。”青島市住建局副局長李典龍去年11月公開表示,下一步,青島市將針對加裝電梯過程中的堵點難點,對標深圳等城市,進一步學習先進經驗,完善相關政策,統籌各方利益,加快老舊小區加裝電梯。

據青島市住建局勘察設計處工作人員透露,隨着今年年底青島老樓加裝電梯試點期收尾,市住建局將借鑑全國先進地區情況並結合實際,對徵求意見比例等焦點政策進行再評估。

街道辦搭建平臺 “一戶一策”溝通

當然,在青島老樓加裝電梯成功的案例中,不乏街道辦、社區、業委會、所在單位、熱心市民等多方力量的參與。

今年年初,市南區汕頭路1號小區8號樓1單元居民“喜提”新梯。這部電梯從起意到落成歷時11個月,但前期協調意見就花了足足半年多時間。“前期拿着政策挨家挨戶溝通,低樓層住戶是否同意是重中之重,需要多站在對方角度去思考問題。”加裝電梯牽頭人、樓長馬秀芳說。

針對居民不同的反對理由,市南區珠海路街道辦事處積極搭建溝通平臺,採取“一戶一策”的方式,判斷誰去做工作、怎麼做工作最有效。此外,還邀請電梯公司介入,公開技術設計方案,讓居民參與感最大化。

“當前我們呼籲和倡導基層組織踊躍參與,多方形成合力,增強議事協商空間,進而把老樓裝電梯這件居民最急、最盼、最憂的事情辦實、辦好。”青島市住建局一位負責人告訴記者。

爭取“企業優惠” 降居民承擔費用

“本單元業主意見難以統一,是老樓加裝電梯久拖不決的最大難點。”經常去加裝電梯項目現場踏勘的青島永通電梯工程有限公司業務部經理劉力超認爲,這不是唯一的難點,還需要關注花多少錢的事。

市北區歷城路37號樓建於上世紀80年代,4個單元建在三四層樓高的網點平臺上,32戶居民以中老年人爲主,迫切需要加裝電梯。

“因爲住宅結構的特殊性,直達平臺的電梯加裝費用需要全樓業主平攤,扣除政府補貼,32戶居民需要每戶出資近1萬元。”臺東街道辦事處工作人員告訴記者,由於部分業主的房子長期出租或空置,也有個別業主有資金困難,居民自籌資金協商環節可謂一波三折。

爲此,市北區臺東街道辦事處和威海路步行街社區積極協調電梯安裝公司,最大限度爭取減免安裝電梯的諮詢費、設計費等款項,按照“業主分攤、政府減免、企業優惠”的原則籌集資金,最終全樓就出資方案達成一致,居民只需要承擔1/3的費用。

“爲了讓儘可能多的鄰居參與,每戶預收款6800元分了兩步,最終有27戶居民出資。”歷城路37號樓加裝電梯牽頭人胡先生說,今年初電梯順利啓用,成爲市北區首個老樓成功加裝電梯的案例。

鼓勵“以租代建” 可提公積金交費

與平臺加裝電梯相比,普通單元樓加裝電梯自籌資金更加複雜,由於業主對電梯需求的緊迫程度和使用頻率各不相同,如何協商確定分攤比例是個大問題。

在財政補助方面,今年2月,青島市出臺《市級既有住宅加裝電梯獎補資金管理辦法》,將市區兩級獎補期限延長至2022年12月31日,並重申市級對各區(市)符合獎補條件的加裝電梯每部獎補10萬元,各區(市)財政安排的補助資金原則上不低於市級財政獎補標準。

在引進社會資本方面,青島鼓勵各區市結合實際條件探索市場化運作商業模式。目前,全市首批以“以租代建”方式開展的5部加裝電梯,已完成施工許可證辦理,將於近期在西海岸新區開建。所謂以租代建,即加裝電梯由公司投資建設和後期維護,居民以“躉租”模式繳費使用,進而緩解居民的出資壓力。

據悉,這一資金分攤模式,將成爲青島市加快推進老樓加裝電梯的全新着力點。

爲進一步拓寬資金來源,自今年5月9日起,青島市既有住宅加裝電梯可以提取住房公積金,“按照本市相關規定實施的既有住宅加裝電梯項目,工程竣工驗收後,房屋所有權人本人及直系親屬可在個人實際出資額內(扣除政府獎補資金),一次性提取住房公積金用於加裝電梯建設費用。”

至此,青島市加裝電梯資金來源由4項增至5項,分別爲業主自籌資金、所涉及房屋分戶賬中的專項維修資金、財政補助資金、社會投資和公積金。

2019年,青島成爲全國城鎮老舊小區改造試點城市,老樓加裝電梯是其中一項重點任務。如今,這一關乎羣衆切身利益、生活質量和幸福指數的“惠民工程”,正在多方合力下加速推進。

（內容來源：半島都市報）

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