綠地控股這家一度與萬科爭奪銷量冠軍的房地產企業如今逐漸掉隊，且債務壓力依然較大；截至2020年5月20日收盤，其市值已跌至661.95億元，較峯值時蒸發79%

　　一則桃色新聞，將集團股份有限公司推向了風口浪尖。

　　5月11日，一名自稱史睿生的微博用戶實名舉報綠地集團現任高層陳軍與其合法妻子、綠地集團現任員工張雨婷存在不正當關係以及嚴重經濟違紀。

　　五天後，綠地控股集團有限公司微信公衆號發出落款爲綠地控股集團紀檢監察室的聲明，稱“經初步覈實，信中所指陳軍非綠地集團高管陳軍，而是綠地集團下屬京津冀事業部營銷部負責人。針對信件反映的相關情況，按照內部相關規定，正在由我集團京津冀事業部紀檢監察部門調查覈實中。”

　　事件仍在發酵，最終結果尚未可知。而綠地控股所面臨的難題，又豈止桃色糾紛這一突然從天而降的“黑天鵝”。

　　作爲中國首家以房地產爲主業並躋身《財富》世界500強的綜合性企業集團，綠地控股的房地產業務疲態漸顯。這家一度與萬科爭奪銷量冠軍的龍頭房企，如今排名已逐漸掉隊。儘管營業收入及歸屬於上市公司股東的淨利潤增速向上，但歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤增速卻與之背離。而且，其利潤總額對投資收益和公允價值變動收益的依賴程度再次上升。

　　債務壓力同樣不容小覷。截至2019年末，其總負債規模已衝破萬億元，淨負債率持續處於高位。短期債務破千億，貨幣資金與之存在較大缺口。

　　而更難以面對投資者的是，該公司市值嚴重縮水。綠地控股借殼金豐投資於2015年8月18日正式登陸A股，當日市值最高時接近3158億元，收盤時市值爲2669.69億元，成爲A股房企之首。然而上市即巔峯，綠地控股市值跟隨股價一路向下。截至2020年5月20日收盤，其市值已跌至661.95億元，較峯值時蒸發79%，且遠落後於萬科A、保利地產等同行。

　　房地產業務現疲態

　　2019年年報顯示，綠地控股去年全年實現營業總收入4280.83億元，同比增長22.75%；實現歸母淨利潤147.43億元，同比增長29.61%；扣非淨利潤爲126.95億元，同比增長15.28%。

　　標點財經研究員注意到，其扣非淨利潤增速不僅低於營收增速及歸母淨利潤增速，且與後兩者的變動趨勢出現明顯背離2017年—2019年其營業總收入增速依次爲17.39%、20.08%、22.75%，歸母淨利潤增速依次爲25.40%、25.86%、29.61%，均呈漸升之勢；而扣非淨利潤增速依次爲33.67%、20.58%、15.28%，呈現出逐年下滑的趨勢。

　　綠地控股2018年、2019年扣非淨利潤增速持續下滑

　　近年來，綠地控股致力於多元化發展，形成了以房地產、基建爲主業，金融、消費等綜合產業並舉發展的企業格局。但房地產依然是該公司的核心主導產業，在其2019年的主營業務收入中，房地產及相關產業的營業收入爲1943.26億元，是公司營業收入的第一大來源。其次是建築及相關產業，營業收入爲1884.86億元。此外，商品銷售及相關產業實現營業收入472.75億元，其他收入299.39億元。從毛利率上來看，只有房地產及相關產業的毛利率較高，達到27.58%，而建築及相關產業、商品銷售及相關產業的毛利率分別只有4.31%、3.48%。可見，房地產及相關產業是當前綠地控股毛利最主要的貢獻者。

　　但始終作爲綠地控股主業的房地產板塊，已顯露出頹勢。2019年其合同銷售金額爲3880 億元，與2018年幾乎持平；合同銷售面積爲3257萬平方米，同比減少11%。這固然與行業環境有關，在“房住不炒”政策主基調下，房地產行業整體銷售規模增速放緩。但是，同期保利地產、新城控股、中國恒大、中國海外發展等大型房企的銷售規模均有較大幅度增長，與綠地控股形成鮮明對比。

　　克而瑞研究中心發佈的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，綠地控股全口徑銷售金額排名第6；權益銷售金額排名第5，較2018年下降1位。到了2020年，同樣是克而瑞發佈的榜單顯示，1—4月，不管是以全口徑金額計算還是以權益金額計算，綠地控股均排名第7。而在2014年，綠地一度是榜首的有力競爭者。

　　投資收益佔利潤總額29%

　　據上交所發佈信息顯示，今年2月27日，綠地集團2020年公開發行公司債券的項目狀態更新爲“已受理”，此次債券募資規模爲不超過180 億元。在募集說明書中，頗爲引人矚目的一點是，中誠信證評評定發行人的主體信用等級爲 AAA，此次公司債券信用等級爲AAA，評級展望爲穩定。

　　而在此之前，綠地集團主體信用評級持續多年維持在AA+，其發行的多隻公司債券的債項信用等級亦爲AA+。這一評級要追溯到2016年。2016年5月20日，聯合資信評估有限公司出具《綠地控股集團有限公司跟蹤評級報告》，將其主體信用等級由AAA下調爲AA+，評級展望爲穩定。2016年6月8日，聯合信用評級有限公司出具《綠地控股集團有限公司公司債券2016年跟蹤評級報告》，將其主體信用等級由AAA下調爲 AA+，評級展望爲穩定。

　　據悉，上述評級下調的主要原因爲營業收入出現下降、公司去庫存壓力較大、債務負擔持續加重、利潤總額對投資收益和公允價值變動收益依賴大、經營性淨現金流持續流出等。作爲綠地控股的全資子公司，綠地集團是綠地控股的主要組成股份，且是綠地控股發行公司債券進行融資的主體。綠地集團所存在的問題幾乎等同於綠地控股的問題，明顯反映在綠地控股的財務狀況中。

　　其中，綠地控股的營業收入在2015年出現下降後，自2016年起保持增長。而“利潤總額對投資收益和公允價值變動收益依賴大”的情況在過去幾年一度有所改善，但在2019年卻再度惡化。

　　具體來看，2015年—2018年，綠地控股投資收益和公允價值變動收益合計佔利潤總額的比重依次爲58.06%、35.91%、20.62%、11.14%，呈逐年下降趨勢。到了2019年，這一比重反彈至36.28%，主要是由於其投資收益、公允價值變動收益分別同比大增197.17%、903.64%，二者合計增長310.42%，而利潤總額僅增長26.05%。其中，該公司2019年投資收益達88.64億元，佔利潤總額的28.97%。

　　淨負債率依然高企

　　綠地控股債務壓力較重的問題亦未得到徹底解決。

　　綠地控股的經營性淨現金流盡管已在2017年由負轉正，但2018年、2019年持續降低，其中2019年大幅下降54.33%至192.61億元。同時，其投資活動產生的現金呈持續淨流出狀態，2019年投資活動現金流淨額爲-155.19億元，同比下降44.04%。融資成爲綠地控股經營擴張及償還債務的重要資金來源。其此次擬發行不超過180億元公司債券，便是用於償還到期的公司債券及其利息，也就是借新還舊。

　　截至2019年末，綠地控股負債總規模突破萬億元至10143.14億元。其中，短期借款爲296.85億元，一年內到期的非流動負債爲868.84億元，二者合計組成的短期債務已超過千億元。從更長的時間來看，2015年末至2019年末，該公司短期債務依次爲659.88億元、955.38億元、933.42億元、937.94億元、1165.69億元。

　　而該公司同期貨幣資金依次爲438.09億元、626.83億元、753.76億元、810.20億元、889.02億元，始終無法完全覆蓋其短期債務。2019年末，其貨幣資金與短期債務之間存在276.68億元的缺口。至2020年一季度末，這一缺口擴大至306.20億元。

　　綠地控股近年來貨幣資金與短期債務對比

　　注短期債務爲短期借款與一年內到期的非流動負債之和。

　　近年來，相關政策着力對房企槓桿加以控制。綠地控股也在努力降槓桿，且有所成效，但負債率依然處於高位。據數據統計，綠地控股2015年末至2019年末淨負債率依次爲273.99%、288.12%、215.03%、176.33%、155.60%，自2017年起呈逐年降低態勢，但始終高於150%。

　　2020年一季度，綠地控股淨負債率有所上升，至季度末爲171.61%，在122家A股上市房企中位列第20高。

文章來源:投資時報

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