文/遠山房談

疫情期間，國內很多專家和學者就預測今年房地產行業將面臨嚴峻的考驗，具體表現在：政策調控、“房住不炒”、房奴壓力大、空置率高、樓房總量過剩、居民收入低、不足以支撐如此高的房價；特別是三四線樓市，因爲經濟轉型和疫情原因，工廠倒閉嚴重，職工失業增多，人員大量外流，房價居高不下 ，加劇樓市下跌。

然而，迄今爲止，疫情即將過去，很多工廠開始復工。關於房價的問題似乎淡出人們的談資和視野，他們更願意把時間和精力用在工作和學習上，以便能找到一份收入高的工作或者期待職位的升遷，增加收入。

根據安居客發佈的《2019年返鄉置業調查報告》顯示，有52.7%的回鄉人員有購房意向，這與2018年的58.7%相比有所下降，雖說從數據上反映下降的速度並不大，但是總體說明老百姓的購房意願正在發生改變，不再是去年那麼強烈的需求。

但在2020年疫情之後，工作和生活都發生了極大變化，人們的購房意願再次下降，刷新了2018年以來進城購房意願的新低。

過去三四線城市的購房熱潮很大程度上都是受到一些外界因素的干擾所致，比如“漲價去庫存”就是其中的原因之一。按三四線城市的經濟實力和收入水平來說，是不足以支撐起現行動輒上萬元房價的，但是在棚改貨幣化的推動下，安置戶們拿到補償金就會馬上進入市場購買新房，再加上炒房客趁機推波助瀾，導致短時間內把三四線城市的房價給推高了。

現今，三四線的房產市場也似乎按下暫停鍵，許多全國知名企業開發的大盤尚未竣工，吊塔聳立在工地，售樓處門可羅雀，無人問津。往日紅火的二手房中介很多關門歇業，有的連廣告牌和門匾都摘走了，看來已經改行謀生了。

萬科集團曾明確表示：不在三四線城市拿地。

2019年中期業績推介會上，萬科首席運營官、執行副總裁張旭表示，萬科堅持快速銷售，積極回款。拿地的時候，我們是根據收了多少錢回來，纔去拿地，所有沒有固定的拿地計劃。我們拿地集中在長三角、珠三角這些區域，三四五線城市不會去進。

有網友曝光，2010年12月，自己在廊坊藍某世家交了30%的首付款，當時開發商承諾兩年交房，然而直到今天，9年過去了，自己購買的藍某世家二期房還未開工。

可以看出，這些所謂的知名房企在三四線城市的投資，都是短期的和一次性的，沒有持續性的開發建設打算。所以說，名企在三四線的樓市開發不具備長遠性和普遍性，其房價也不是三四線樓市的正常價格。潮水退去，裸泳的已經出現，今年三四線樓市價格的下跌，就是迴歸正常合理的水平。

年前還雄心勃勃躊躇滿志地揚言買房的朋友，此時，早已遠走他鄉，爲了一家人的生活，外地謀生了。家裏的積蓄已經從購房的計劃中轉爲一家人的衣食住行上來，走出當前生活的困境，纔是首選和唯一。

前幾年高槓杆貸款的購房者，此時一身疲憊，因爲聽信了某些人的宣傳鼓動，購買了某知名企業的高價樓房，本來想能夠升值，現在卻是陰跌不止有價無市，只能承擔鉅額的房貸，壓得喘不過氣來。

房貸比例不能過高，超出家庭收入的極限，就會對生活產生影響。同樣價格的房子，如果是夫妻二人一起購買，月供佔了家庭收入一半左右，就不太合適了，畢竟家裏老人、孩子支出都很大，爲了保證生活質量，將房貸月供與工資的比例控制在30％左右比較合適。

在還款方面，也有多種方式可供參考，根據自己實際情況決定。

1，等額本金比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，比如工作年限較長的人。等額本金的總利息比等額本息少。

2，等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年輕人，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，如公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的羣體。購房人要根據自身的需求選擇。

可以看出，三四線城市雖說房價下跌，但是出人意料的是沒有出現人們想象的拋房潮。一切如舊，只不過房價已經不是人們聊天的熱門談資。

只是前幾年高位接盤的購房者，一直過着房奴的痛苦生活，看着價格日漸縮水的房子，感到揪心和痛苦。人們手裏的房子眼看一天天下跌，而且對未來的房價也不樂觀，爲什麼當前沒有出現拋房潮？原因如下：

01，

有價無市，炒房者很難賣出。當前三四線樓市無人問津，工地多數處於停工狀態，次新房很多是跟進開發企業而來的炒房者持有。當前情況下，由於對房價下跌的預期，觀望者多。炒房客面對當前市場也失去耐心，有些直接讓中介幫助分銷，自己根本就不在現場，也許在等待機會。

02，

對房子失去興趣，先賺錢養家餬口。二手房的銷售更是慘淡，如果說一手房可以打折讓利銷售，二手房卻是價格奇高，因爲此前的購房成本高。當前情況下，外出人口增多，人們對改善住房意願不足，很多準備在城裏買房的農民也取消了購房的打算，先回老家住了。

03，

已經購買的房子，大部分自住。對於前幾年已經購買房子的業主，因爲大部分自住，即使有貸款也不願意賣出，除非家庭出現經濟危機。再說，即使現在想賣掉房子，也因爲以前購房時價格比較高，不願意降價賣出，因爲這樣就會損失很多，所以，寧願不賣。

三四線城市出現價格橫盤，有價無市的狀態就不足爲奇了。