上周，房子书给大家详细的讲述了买新房和二手房之间资金成本的差别，新房还是二手房？不妥协的购房者或许还有更好选择。

虽然文章主题是写新房中的现房、准现房，但依然激发了不少粉丝朋友购买二手房的欲望。

现在，新房交房即维权已成为常态，再加上新房交房时间越来越长，更加剧了一些人购买二手房的决心。

可能有些人还保持着买新房最后的一丝“倔强”：觉得新房没有人住过，心里会很舒服。

其实，大家可能没想过，早在建房初期，已经有很多施工方的人在里面住过了。

再说了，现在都什么年代了，处女情结不该有，“处房”情结更不可取啊。

所以，想开点，买别人已经验证过不错、自己有亲眼看过的房子多好。

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最近一周，全国的二手房市场得到快速复苏。

克而瑞地产研究院数据显示，北京、杭州、成都等八个一二线重点城市二手房成交面积环比激增53%至150.1万平方米，且同比跌幅收窄至5%。

难道说二手房市场真的一片大好？

拆姐儿认为这只是数据给我们的虚假信息，真实的市场确实在恢复，但是还远没有达到理想状态。

这是全国楼市大环境决定的，是经济形势决定的。

目前，郑州的二手房市场成交量和成交价格都在下降。一方面受新房成交的影响；另一方面也有大家的观望情绪，车票太珍贵，都不愿意轻易出手。

图片来源诸葛找房

据诸葛找房数据研究中心监测，截止到2020年5月24日，郑州二手房市场均价为14725元/平方米，环比前一周每平米下降5元，环比跌幅0.03%，延续平稳下行趋势，波动幅度维持在合理区间。

具体到房源，二手房降价的现象依然在持续着，甚至还有扩大的态势。

当楼市行情不好的时候，最先受到影响的是二手房。

4月份，我们就写过一篇疫情后郑州二手房市场真相，对于一些降价楼盘不失为一个抄底捡漏的好机会。

从2016年中旬到2018年，郑州二手房价格一路走高，就算贵到所有人买不起，也丝毫没有降价的味道。

“有价无市”就是那段时间二手房市场的代名词。

如今风水轮流转，二手房降价，再加上疫情的影响，积压已久的存货大量释放，却发现，即使降价也不好卖了。

对于真正需要买房的刚需来说，不用观望太久，该买就买。

而想换房的宝宝不要急于转手，即便房贷鸭梨巨大，最好先撑过这段二手房降价的时间。

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虽然购买二手房可以不用担心烂尾的问题，但因为是个人与个人之见的交易，各种手续和流程相对来说也就复杂一些。

各流程注意事项

1、签合同前要明确自己是否有购房资格，如果不是本科学历或者郑州本地户口，一般社保或者个税满一年即可。

2、签合同前做好房子产权调查，检查房屋是否存在查封；检查房屋是否存在抵押。

3、签合同时，如果房产有共有产权人，要让共有产权人一起签字。比如夫妻双方的房产，需要双方都到场或者出一个证明。

其次，付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来，且不能互相矛盾，否则以后一定会扯皮。

如果房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金。

因为，去法院起诉要求对方迁出户口是不被支持的，这一点对于学区房尤为重要。否则买家孩子刚好要上学，卖家户口不牵出去就麻烦了。

4、各种税费最好让中介提前给你算好，以便确定自己准备的资金充足。

并且合同中一定要写清楚房本现在的税费情况，如果产生多余税费，需要卖家承担。

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有人买房，也有人想卖小换大。但是换房比买新房麻烦多了，这也是为什么很多购房者开始就追求一步到位。

当然，再麻烦的事情也是有办法解决的，置换房产是一门技术活，甚至要想实现全款买房还有余钱买家电也是有可能的。

所以，重点来了，如何换房最划算呢？

1、把握时机，在合适的时候出手

我们都不希望自己的房子卖掉之后，拿到的房款只够下一套房的首付。即便不能全款，怎么说也要付到80%才算一波不亏的换房。

今年经过疫情的影响，不少手里多套房的房东开始憋不住，纷纷抛售降价。

所以，不是急用钱，这个时候换房实在不合适；等二手房价格触底反弹之后，再换房才最划算。

2、尽量实现买卖同步，减少中间成本

一般来说实现买卖同步是很难得，毕竟谁也无法保证双方都可以按照自己的剧本来交易。

那么，拆姐儿认为最好还是“先卖后买”。

因为先买后卖，意味着要按二套房来付首付，首付比例、贷款利率等都不是一个等级。

好处是，给银行的利息和总还款额更少一些，毕竟首付比例高了嘛。

先卖后买的话，有些银行可以按照首套来走，这个具体还要看银行的实际操作标准。

并且，先卖后买，手上资金充足，给卖家谈价时也更有底气，也可以避免资金不足带来的各种问题。

当然，这个时间也不要拖太久，最好在卖之前就看好下一套目标，减少中间的时间差。

3、有两套房的话，尽量卖差保优

如果是一大一小，可以先卖一套小的作为下一套的首付，大的可以留着自己住。

如果两套房其中有一套位置、户型、物业等及综合条件较差，那么可以先卖掉。

如果两套都是小户型，需要卖二换大，也建议先卖其中一套，让手上有一部分流动资金，同时也留有固定资产。

遇到合适的楼盘可以先付个首付，而在等新房的这个段时间，另外一套还可以作为过渡来住，节省租房成本。

最后，关于买房或者换房还有问题的宝宝，我们留言区见！