最近杭州的楼市又火了，火到几万人排队抢房号，几百套房，上万人抢，中签率有得不到百分之一，和北京的汽车牌照摇号差不多。原因何在？杭州楼市真的这么火了吗？不过，调查发现，被抢购的仅仅是这几个楼盘，原因是这几个楼盘的房价在前年的调控中，被严格限价了，而现在周边的二手房价都超过了这些新房不少，也就是说形成了房价倒挂，如此明显的套利空间，焉有不抢之理？所以，看来不是市场的问题，而是项目管理的问题。

北京的市场情况，是二手房不断降价，最近这段时间，限竞房地块拍卖出现的情况就是限竞房的房价，竟然比周边二手房价还要高，这个显现也很奇怪，但是，这个是个好现象，说明北京调控已经有了成效，坚决地抑制住了房价上涨的势头。北京采取的措施就是把去年一些被弃选的限竞房房价在降价1万元左右重新推向市场。所以，只要是新房价格高一点，也不怕，政府还有调控的空间。实际上，二手房房价最能反映楼市的真实状态。

杭州的情况是，调控还没有把二手房的房价控制住，就对新房采取了严格限价措施，最终导致市场失灵。这实际上也是楼市调控没有取得完全成功的表现。政府应该做的是采取措施，加大新房投放量，通过加大土地放量，改变人们对楼市的预期。虽然现在抢购的仅仅是个别地区的个别楼盘，但是，这也是对整个城市楼市预期有没有信心的问题。

据报道，6月初，杭州远洋西溪公馆项目登记摇号，最终吸引了近6万人参与，这也是一年来杭州楼市出现的第28次“万人摇”。远洋西溪公馆没有铺天盖地的营销宣传和热情的置业顾问，甚至连样板房也无法看到，但仅凭隔壁的西溪湿地公园、1.9公里外的阿里巴巴西溪园区和2.8万元/平方米均价，已经足够吸引各路刚需、刚改和投资客。环境好价格低，这就是造成西溪公馆项目万人排队的原因，简单得不能再简单了。

西溪公馆附近一个正在对外销售的商住公寓项目单价与西溪公馆价格不相上下，达到2.5万元/平方米。该项目置业顾问坦言，“住宅价格太高了，公寓既能投资也能自住，对面的西溪公馆作为住宅确实太便宜了，但是买不到啊！周围的二手房单价达四五万元，个别项目售价超过6万元。若分别以西溪公馆60平方米和139平方米户型、保守单价差5000元计算，2021年3月交房后立即出售，即可获利30万元到70万元不等。摇到号就等于赚一大笔，所以有买房资格的人都去摇了。”看来这个商住公寓的价格，如果和远洋西溪公馆这个住宅项目相比，显然是太高了，按道理，商住项目应该比住宅房价低很多才行。

商住项目主要是土地产权时间短，物业成本高，转让受限制。在北京已经不允许，以小单元向个人出售和转让商住房，这样就给商住房投资带来很大的风险。杭州的这个商住房项目，竟然能够具有和住宅差不多的房价，显然，这个房价对标的是附近的二手房房价。也就是说，这个商住房房价，仅仅是住宅房价的一半左右，这个逻辑就成立了。

其实，就政府对房价的管控失败的情况，杭州并不是第一次，楼市没有按照政府的方向走，结果半路杀出一个程咬金，搞得政府也是有点不知所措。在2007年的时候，北京有个广渠路36号地的项目，就出现类似情况，36号地也是当时的一个地王项目，也是北京的首个竞标房价的项目。中标单位城开和城建联合体在标书中承诺，住宅意向销售价格为9500元／平方米。

然而，一年之后，当与36号得差不多同时、甚至更晚入市的地块已陆续在市场上显山露水，甚至开始步入销售期时，业内传出消息，广渠路36号地将不可能以9500元的单价入市。“9500元/平方米的房子最多只有100套，绝大多数房源将参照市场情况定价！”原因就是周边的房价已经达到了15000元/平米以上。

这样就出现麻烦了，36号地因为是按照房价竞拍的土地，但是，如果继续按照9500元/平米的价格出售，那么这个楼盘就会被抢得头破血流，如果，按照市场价销售，那么就缺少了诚信原则。真是两难啊！于是，就有两种方案被提出来了，一是，每平方米9500元的房子会有，但数量有限，做个代表意思一下。而多数房子按照市场价格销售。第二个办法，就是按照均价的说法，认为“9500元/平方米”只是一个均价，开发商自己会建一部分“限价房”，而其他的楼会趋于高端，价格两极化带来均价维持在9500元/平方米，但其实在利润上有更大收益。

历经两年准备，最后的销售价虽然不是当时土地招标时“意向销售9500元/平方米”，但最低售价在10800元/㎡、均价在13000元/㎡左右，比周边同质楼盘低了20%左右的销售价格，房子当然也是很快售完。也给当时正在火热的楼市浇了一盆冷水。北京当年的这个楼盘的销售办法，应该对杭州万人抢号有所启示，政府的责任应该是稳定市场，遏制房价上涨，而不能在复杂的楼市面前，缩手缩脚，显得无能为力。【本文由“马跃成”账号发布2020年6月15日】