文丨西部菌

“黑天鵝”陰雲之下，存量時代的房企，日子普遍過得不輕鬆。

去年正式確立“上海+成都”雙總部發展格局的“四川一哥”藍光發展，同樣如此。

近期，藍光發展頻頻出手應對危機：

回覆上海證券交易所對公司2019年年度報告信息披露監管工作函，涉及銷售費用變動、已完工開發項目去化、資金償付等問題。

發行完成2020年度第一期債權融資計劃和第二期債權融資計劃，掛牌利率均達到了10.5%

針對前期投資項目決策失誤造成公司重大損失，在內部發出《處罰通報》。

上至藍光發展董事長楊鏗，下至四川區域總裁黃新，被處200萬到10萬不等的處罰。

這一連串動作，出現在一個千億房企的身上其實並不算怪事。但其接連出現，卻很難說沒有內在聯繫。

01

先說融資問題。

2019年,藍光發展的有息負債達到568.88億，較2018年小幅上升。

但平均融資成本卻由7.54%增長至8.65%，直接拉昇了1.1個百分點，這在規模房企裏是不多見的。

而從今年的幾次融資動作來看，藍光的融資成本仍在上升。

融資成本，與企業的現金流以及後續的拿地能力，都有直接關係，進而可能影響企業的發展後勁。

事實上，目前藍光的土儲在同等級別房企中，已經處於相對靠後的狀態。

去年，儘管藍光的銷售均價下滑了13%，但依然沒能完成1100億元的銷售目標。

今年一方面要直面“黑天鵝”的影響，另一方面若無法控制融資成本，能否完成年度目標，不確定性無疑將繼續加大。

而一季度，藍光的銷售面積、銷售金額，同比都下降了40個百分點以上。這顯然不是一個好的開局，資金的承壓可想而知。

當然，藍光的現金流壓力並非是今年纔出現。

一個頗具標誌性的舉動是，新總裁遲峯在年初臨時調整了公司2020年的任務計劃，要求回款在2019年的基礎上上浮15%。

而在2019年年度業績說明會上，遲峯強調今年需要具體做幾件比較重要的事情，其中排在前兩位的就是：

第一點，今年公司現金流必須做大做強，特別是經營性現金流；第二點，創新融資，從融資端降低融資成本，控制資產負債比率。

意識到了問題，是好事。

但是，一方面剛確立“雙總部”格局，必須保證一定的擴張速度，另一方面卻又面臨外部環境的變化，資金問題的解決，何其容易。

02

對藍光而言，2020的確是關鍵性的一年——雙總部的真正元年。

關於藍光“雙總部”戰略的動機，外界的分析很多，最直接的當然是，要加速從地域性房企升級爲真正的全國性房企；同時，也有分析說是爲了融資方便。

不過，不管是哪個原因，如何平衡好雙總部，或者說得更直白點，雙總部時代，如何合理協調大本營成都的發展，仍是藍光“轉軌”階段不可忽視的一個重要變量。

2017年，藍光銷售金額增速達到了92.97%，2018年跌落到50%以內，2019年增速繼續下挫到20%以下。

規模上升後，增速出現一定下滑，其實是正常規律。但藍光2017年到2019年的增速放緩速度，已然過於明顯，以至於外界稱之爲失速。

究其原因，有分析稱，成都是2019年GDP增速領先全國增速近2個百分點的城市，華東區域則是國內經濟最活躍的區域之一，並沒有爲藍光做出更多貢獻，失速或許也是必然的。

華東區域的貢獻到底是小還是大，這個另說，但藍光在成都的“退縮”，其實已非常明顯。

數據顯示，2019年藍光在成都區域的銷售額爲189.26億元，比2018年減少34.16%，總量排在華東、華中區域之後，從長期的第一跌落到第三位。

銷售面積也同比減少15.21%，是六大區域中唯一一個“雙降”地區。

另外，傳統重鎮滇渝區域的銷售面積也出現了下滑。

要知道，2018年，藍光成都區域的銷售額還佔其總銷售額的三分之一，是六大區域中的絕對大哥，僅一年就下滑至不到20%，可謂是大變局。

如此大動作，顯然考驗藍光方方面面的平衡能力。

03

大本營成都的市場收縮如此之快，一方面說明“雙總部”的擴張戰略很堅定、效果很明顯。

但另一方面，速度快了，難免增加戰略轉換的風險係數。

一來，成都區域不僅是傳統的大本營，現在也是“雙總部”之一，是不折不扣的大後方。“老巢”收縮太快，對“新窩”的擴張速度是個很大的考驗。

畢竟，藍光剛站上千億門檻，戰略轉換是爲了繼續做大規模，而不是犧牲規模。

二是，目前成都區域乃至整個滇渝區域的價值，都明顯上升。在諸多地產巨頭紛紛搶灘的背景下，作爲本土大哥的藍光若只能步步收縮，至少在戰略上頗爲冒險。

而要守住“地頭蛇”的優勢，競爭也必將越來越激烈。

就在這個關鍵時刻，藍光成都一個項目卻還因爲決策失誤造成公司重大損失，乃至董事長楊鏗也要“自罰”200萬。

這個意外“插曲”，無疑對藍光的“雙總部”平衡能力敲響了警鐘。

針對外界對“西南地區銷售金額下滑原因”的關心，此前藍光方面曾回應稱：

公司從2018年下半年開始，有意識地把西南地區的佔比進行下探，騰出空間支持其他區域更加均衡的發展，這是一個整體戰略。但是在絕對數上，西南地區我們一定要站住。

從這番回應，確實看不出藍光有放棄西南地區大本營之意。然而，要“站住”，顯然並不輕鬆。

且藍光的選擇空間其實並不大。存量時代，大本營能否守住，絕不只意味着一城一地之得失，而是關乎藍光整個“雙總部”戰略的成敗。