怕房企资金链出问题？先看懂现金流量表再说！

现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。

能够反映企业经营状况是否健康及可持续性如何，资金是否紧张，偿付能力的大小。能够为投资者和债权人提供可靠的信息，同时也能为管理者决策提供有用的消息。2020年突发的疫情加剧了房企资金链紧张的困境，投资者关心房企的资本市场价值，而债权人则关心房企的信用风险，因此，有必要针对房企的现金流量表进行分析。

通俗地说，现金流量表可以告诉投资者以及经营者资金从哪来，流向何处，同时，各科目的变化趋势又可以反映行业走势及行业环境。

本文选取亿翰智库2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200榜单中A股上市的46家房企为研究样本，分析房企现金流出和流入详情，判断房企当下真实的现金流状况是否良好。

经营活动产生的现金流

1、经营活动现金流入：80%来自销售回款，总流入增速不断下行

房企经营活动现金流入最重要的来源是销售商品、提供劳务收到的现金，近似为房企并表房地产项目的销售回款，2012年-2019年，样本房企此科目占经营现金流入总量的比例一直在80%以上，但是2016年以前这一比例呈现微降趋势，2016年之后基本保持在80%的水平。

从现金流入结构的角度来看，是因为收到其他与经营活动有关的现金流入占比在逐渐增多，而该科目主要反映的是联营/合营企业及外部公司的往来款项。房地产项目融资中股加债的模式最为常见，那么房企自身以及项目合作方对项目公司便存在着较大规模的关联借款。另外，在拿地阶段，部分土地购置支出也可能由少数股东承担，也会形成往来款项。这部分资金实则相当于“债务”，虽然能够为房企经营提供更多资金，但是并不能够直接结转为营业收入，重心仍需要落在抓回款上。

从经营活动现金流入及主要构成要素的同比增速来看，销售商品、提供劳务收到的现金和经营活动现金流入小计的趋势基本保持一致。

经营活动现金流入近几年经历了较大的波动，2015年-2016年在“330新政”和“去库存”的政策刺激下，楼市进入繁荣期，销售回款大幅增加。同时，收到其他与经营活动有关的现金流入同比增速在2015年和2017年之间明显超过销售商品提供劳务收到的现金和经营活动现金流入小计的增速，这段时间房地产行业快速上行，房企加杠杆经营的动机比较强烈，但总体趋势是不断下行。

2017年新一轮的地产调控再起，房地产行业渐渐步入盘整期，受前期销售增速下滑影响，2019年销售回款增速有所下降，表现为销售商品提供劳务收到的现金和经营活动现金流入小计的同比增速低位下行。另外，2019年融资环境异常严峻，房企资金链普遍承压，合作的机会增多，收到其他与经营活动有关的现金流入同比增速小幅上行。

2、经营活动现金流出：七成资金用于拿地与建设，总体呈现逐渐放缓趋势

房企经营活动现金流出中最主要的是拿地支出及建安等工程支出，主要反映为购买商品、接受劳务支付的现金科目，也有部分房企将该支出计到投资活动现金流中。在2012年-2019年样本房企中，其占经营现金流出总量的比例一直在60%-70%之间。在2012年-2018年之间该比例总体呈现微降的走势，2019年房地产行业面临洗牌格局，机遇和挑战并存，同时很多房企有补库存的需要，因此有实力的房企愿意加大拿地支出，补充优质货源，该比例由59.2%上升至64.2%。

支付其他与经营活动有关的现金占比走势与购买商品、接受劳务支付的现金占比的走势呈现此消彼长的关系，该科目主要反映支付联营/合营企业及外部公司往来款，可理解为偿还关联企业以“明股实债”形式投入的资金，以及支付的各种保证金、押金等。该部分支出占比近几年均在20%以上，2018年占比最高，达到27%，与2017年和2018年收到其他与经营活动有关的现金流入占比19%-20%相比，高出7到8个百分点，股加债的融资模式，虽然不会明显增加房企的财务杠杆水平，但是会减少房企的利润，因为销售项目回款一般情况优先偿还该部分“借款”，再进行利润分配。除此之外，支付企业所得税、土地增值税、增值税等各种税费占每年经营活动现金流出的10%左右，以及3%左右的支付给职工以及为职工支付的现金等其他支出。

从经营活动现金流出及主要构成要素的同比增速来看，购买商品、接受劳务支付的现金和经营活动现金流出小计的趋势基本保持一致，从2015年以来不断波动下降的趋势，可以看出房企拿地节奏总体放缓，与房地产市场发展周期相符。

支付其他与经营活动有关的现金同比增速与上文中收到其他与经营活动有关的现金同比增速走势基本一致，但值得注意的一点是，2019年支付其他与经营活动有关的现金同比降为负增长，或与2019年房企面临资金短期困境，收缩对外投资有关。

投资活动产生的现金流

1、投资活动现金流入：收并购所涉资金占比虽小，但能侧面反映市场环境

房企投资活动现金流入的来源渠道有收回投资收到的现金、取得投资收益收到的现金、处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额、处置子公司及其他营业单位收到的现金净额和收到其他与投资活动有关的现金，而最主要的是收回投资收到的现金和收到其他与投资活动有关的现金，前者主要反映关联方资金往来款、联营/合营项目回款，后者主要反映联营/合营项目中不并表项目的销售回款，以及被收购企业债务的回收。

在2012年-2019年样本房企中，二者的占比呈现此消彼长的关系，2015年-2017年之间房地产行业高速发展，房企之间合作开发的项目不断增多，这个阶段可能投资的意图占主导，项目不并表的情况居多，因此收到其他与投资活动有关的资金占比越来越高，而2019年明显下降，主要是因为2019房企处境艰难，对于资金短缺的房企而言，合作开发主要是为了缓解资金压力，而对于资金相对充裕的对方而言，有操盘的机会必然更愿意操盘，因而不并表的项目回款等流入相对减少。而从收回投资收到的现金的角度来看， 2019年为了缓解资金压力，房企普遍抓销售、促回款，会使得并表项目销售回款增加，以及回收以股加债模式的借款也会增加，因而收回投资收到的现金占比较2018年上升。

另外，值得一提的是处置子公司及其他营业单位收到的现金净额虽然占比较小，一般在2%-5%之间，属于非经常性资金流入。但2019年房企面临资金压力，股权转让之风盛行，该部分占比较2018年上升1.9个百分点至6.3%，同样能够客观的反映市场环境。

从投资活动现金流入及主要构成要素的同比增速来看，收回投资收到的现金与投资活动现金流入小计的走势基本一致，从趋势上来看，2016年和2019年是两个上升趋势，但本质原因存在些差距，2016年投资活动现金流入增速上涨是受益于房地产市场整体上行，而2019年则是因为外部环境严峻，房企加快促销，抓回款所致。处置子公司及其他营业单位收到的现金流同比变动趋势在时间上和上述两个科目相似，2016年同比增速明显上涨更多的是为了借市场东风优化资产，而2014年和2019年更多的由于资金短缺而变卖资产自救所致。

2、投资活动现金流出：收并购拿地支出为主要流向，2019年调头上行至47.8%

在房企投资活动产生的现金流出科目中，投资支付的现金占比最高，一般在50%-70%之间，主要反映的是通过收并购获取土地或者项目资源的情况。2019年在面临洗牌的行业环境下，该部分支出占比明显抬升。其次是支付其他与投资活动有关的资金，包括收购股权时承接的收并购企业债务、预付投资款及收购保证金等，2012年以来，该部分支出的占比持续上升，近两年上升至30%左右，与上文中提到股权转让之风盛行同理。

除此之外，还有购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额等，占比10%左右，其中购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金主要反映企业所拥有的持有类物业情况，近年来这部分资金支出在量和趋势上均是上升的，主要有几大原因：

第一、房企在拿地时，地块附有配建商业配套或者自持等要求，从而被动增加该部分支出；

第二、随着拿地成本的上升，有优势的房企会采用商业勾地的方式来降低拿地成本；

第三、企业主动加大持有类项目建设，如商业、办公等业态。