原標題：地產走出疫情衝擊 但這些房企正在掉隊

新冠肺炎疫情對房地產行業的衝擊已經退去。據克而瑞最新發布的房企銷售數據，今年前七月，百強房企整體銷售業績同比增長1.2%，這也是年初以來累計銷售業績增速首次轉正。

7月爲傳統樓市淡季，但受疫情影響，房企今年銷售節奏整體後移，年中衝刺期過後仍不敢稍有放鬆。在打折促銷、全民營銷、多盤聯動等一系列組合拳下，超七成房企單月銷售實現同比正增長。

但經過這輪洗牌，地產江湖已今時不同往日，房企排位較去年同期急劇變動。恒大、世茂、金茂、綠城等企業趁勢發力，銷售排名實現上升，新城、富力、陽光城等則走出一條下滑曲線，逐漸被同行所超越。

規模房企領銜復甦

雖然處於傳統樓市淡季，但房企7月銷售並不平淡。

克而瑞數據顯示，7月份，百強房企實現全口徑銷售金額10870.2億元，同比增長24.8%。其中，超過七成房企實現單月銷售業績同比增長，且增幅大多超過20%。

地產龍頭中，中國恒大（03333.HK）7月全口徑銷售額650億元，同比大增60.7%；碧桂園（02007.HK）全口徑銷售額760億元，同比增長28.8%；萬科（000002.SZ）全口徑銷售額579.6億元，同比增長20.3%。

表現搶眼的房企還有華潤置地（01109.HK）、保利發展（600048.SH）、世茂集團（00813.HK）、融創中國（01918.HK）、招商蛇口（001979.SZ），當月業績同比增幅分別爲89.5%、79.3%、45.1%、26.4%、18.2%。

前十強房企中，只有綠地控股（600606.SH）、中國海外發展（00688.HK）銷售額同比變動爲負，跌幅分別爲30.1%、14.2%。

從前七月累計銷售額看，碧桂園、恒大、萬科依然穩居前三位置，碧桂園、恒大全口徑銷售額已突破4000億元，分別爲4483.1億元、4138.4億元，萬科全口徑銷售額爲3788億元。

目前，恒大、世茂、華潤、招商已從疫情衝擊中走出，前七月全口徑銷售同比增幅爲正，分別爲28.4%、15.9%、2.5%、10.8%；而綠地、保利、融創、中海、碧桂園業績同比變動仍爲負數。

“受疫情影響，房企上半年業績完成度整體不高，爲此房企加速推盤，並加大營銷力度來補回業績。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認爲，加之當前貨幣環境相對寬鬆，房企銷售數據顯著恢復。

在營銷手段上，多家房企加大線上營銷力度，併疊加全民營銷、多盤聯動等銷售舉措，促進項目去化。譬如恒大7月推出多項優惠政策，全國每日每盤推出3套清尾房源，享受額外優惠。

需要注意的是，隨着房企業績逐步修復，行業陣營分化也迅速拉大，頭部企業修復更快、競爭激烈，TOP3及TOP10房企銷售門檻繼續提升，而TOP30、TOP50、TOP100銷售門檻則出現下降。

中指研究院也指出，前七月，1000億以上、500億~1000億、200億~500億陣營房企銷售業績已整體回正；但100億~200億、100億以下陣營房企銷售額均值分別爲141.7億元和73.2億元，同比分別下降6.8%和9%。

房企排名變動尤爲顯著。與去年同期相比，恒大、金茂、金地、金科、中梁、綠地、龍光、佳兆業、美的等房企排名穩步提升；與之對照，新城控股已跌出行業前十，陽光城、旭輝、中南、正榮、富力等房企排名均較去年有所失色。

去年同期，保利距恒大有327億差距，但今年和行業第三萬科有1058億之差；綠地和中海的差距，也由去年的152億拉大至今年的478億，如果前者再不發力，實力相當的世茂、華潤、招商、龍湖將成爲其新的威脅。

“在當前市場環境下，行業集中度越來越高，規模房企競爭優勢凸顯，行業分化將會進一步加劇。”陳霄認爲。

調控效果開始顯現

房企銷售業績快速修復，很大程度上得益於此前樓市整體升溫。

中指研究院數據顯示，7月一線城市新建住宅價格環比上漲0.28%，同比上漲2.63%；二線城市環比上漲0.61%，同比上漲3.95%；三線代表城市環比上漲0.35%，同比上漲2.72%。廣州、東莞環比漲幅居百城前列。

樓市熱度居高不下，中央及地方各級調控隨之即來。7月24日，北京、上海、廣州、深圳、南京等10城參加房地產工作座談會，提出要牢牢堅持房住不炒的定位，不將房地產作爲短期刺激經濟的手段。

7月30日，中央政治局會議部署下半年經濟工作，再次明確提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。

在“房住不炒”總基調下，深圳、杭州、寧波、深圳、南京等地先後推出樓市新政，遏制市場高溫。以深圳爲例，“最嚴”新政出臺後，深圳市場成交受到影響，7月新房成交走弱，環比下降2%。

26個二三線城市成交也小幅回調，同比增幅降至7%。寧波、東莞、杭州迎“政策末班車”行情，多項目搶在政策落地前網籤備案，成交同比增幅超過50%，南京、天津、蘇州等地進入休整期，成交同比由升轉降。

中指院研究院認爲，針對部分城市房地產市場較熱的現象，地方政府已收緊調控政策，嚴格落實“房住不炒”，市場預期逐漸理性迴歸。未來仍有部分房價上漲壓力較大的城市，存在進一步收緊政策的預期。

高溫的樓市逐步迴歸理性，房企業績壓力卻有增無減。據以往經驗，約60%的貨值會集中在下半年推售，今年開工進度普遍滯後，下半年作爲搶收業績的關鍵期，房企推貨營銷、以價換量的力度或會進一步增大。