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文/張一弛  

來源：金錯刀（ID：ijincuodao）

都2020年了，長租公寓瘋狂的故事還在不斷複製粘貼。

這次輪到深圳小鷹找房暴雷——據不完全統計，涉及租客和業主已近千人，涉及金額近億元。

而瘋狂之處在於，就在資金鍊斷裂的前一天，小鷹找房的業務員還面不改色的收着房租。

但到了晚上10點半，他們連夜搬走了辦公室的電腦。

作爲國內頭部的長租公寓平臺，蛋殼公寓這兩天更難堪：

被蛋殼拖欠合作款的合作商、被拖欠工資的裝修隊工人，在北京總部樓下站了四天之後，衝向了辦公室。

敲鑼討債，喊話蛋殼，“趕緊還錢！”

他們之中，最多的已經被蛋殼公寓拖欠了將近1000萬。

從2018年開始，長租公寓跟“暴雷”這兩個字就緊緊綁定在一起，整整兩年，暴雷不僅並無好轉，反而越來越頻繁，2020年已經有超過40家長租公寓資金鍊斷裂，捲款超過百億。

瘋狂擴張、經營不善、臨時漲租、暴雷、跑路......似乎已經成爲了長租公寓的死循環。

我愛我家前副總裁胡景暉曾預言，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。

有人想不透，一個租房產品，居然比金融產品風險還大？

但很多長租公寓的誕生，本就是帶着原罪的。

1

“擴張”之罪：

通過燒錢，搞垮對手

“長租公寓”最初誕生時，是被寄予厚望的。 

在長租公寓出現以前，不管是想出租房子的人，還是想找房子的人，交易的方式效率非常低：

要麼，靠自己。在電線杆、小區公告欄貼上自己招求租的小廣告，一不留神還會被蓋住。

要麼，靠別人。付出一定的服務費，請房產中介幫忙。

不過，這一切都被長租公寓這個產品打破了。

2011年6月，自如上線，2012年，青客問世。

2015年起，蛋殼公寓打着“互聯網+金融+房地產”的旗號亮相。

蛋殼公寓從業主手裏高價收房，然後再通過一番裝修改造，並給每個房子都配上了管家，讓租客們拎包就能入住，聽起來簡直又是一件互聯網顛覆傳統行業的經典案例。

而蛋殼公寓也給自己定位， “給在外打拼的年輕人一個溫暖的家”。

這麼好的生意，迅速得到了資本的狂熱青睞。

2015年，蛋殼獲得天使投資，緊接着成功融資數千萬人民幣。2017年，蛋殼公寓A+輪融資過億；2019年，蛋殼公寓更是獲得老虎基金、螞蟻金服等5億美元加持。

但資本有多瘋狂，競爭就有多激烈。

2015年以後，新長租公寓品牌如雨後春筍般湧現，什麼青客、友客、沃客、優客...高峯時多達上百個。

甚至長租公寓行業惡性競爭，比共享單車大戰來的更兇猛。

對於這些長租公寓來說，首先控制的房源越多，掌握的話語權就越大。

於是，不論規模大小，主要長租公寓品牌都或主動或被動加入了房源的爭奪戰，同一套房子，你出3000，我給3500，他給4000。

爲了擴張，很多平臺每到一個新的城市都是以擡價30%以上收房。

一位網友在蛋殼公寓被追債的新聞下評論稱“兩個大字，活該，倒閉最好！”

長租公寓簽約大量中低端住房，裝修改造分間出租，經過他們轉手，再加上管理費，成爲寄生在租房市場的最大吸血二房東。

除了搶房源，還要搶用戶。

爲了爭奪市場份額，長租公寓就必須拿出真金白銀補貼，通過下調房租而提高入住率。

拿房需要錢，裝修需要錢，後續的服務需要錢，營銷推廣也需要錢。

燒錢，成爲了長租公寓誕生之初永恆的主題。

就拿蛋殼來說，不到四年增長了166倍，公寓單元40.7萬個。但盤子越做越大，錢越燒越多，盈利卻依舊遙遙無期。

但2017年虧損2.72億元，2018年虧損13.69億元，2019年虧損34.37億元。

但這並不要緊，因爲此時的衆多長租公寓，已經被資本成功製造出一個假象，就是兩個字：

靠譜。

2

“收割”之罪：

打時間差，比金融產品更爽

大家出來混，都不是做慈善。

一手通過比市場價還高的錢收了房，另一手租房時候還低價出租，長租公寓們到底是怎麼賺錢的？

1. 打打資金時間差，用別人的錢幹自己的事兒。

長租公寓企業們不計成本的高買低賣，絕不是讓人白佔便宜。

對於房東來說，長租公寓提出的條件是，要和他們簽署一年以上的出租合同，但對應的租金只能1個月1付。 

對於租客，也是有條件的，想要便宜房子，租金須交滿一年。 

這樣一來，看似必虧的生意，其實中間產生的現金流相當可觀：通過收租戶一年租金，給房東一個月的租費，就得到了11個月的“時間差”。 

刀哥算了一筆賬，一套房子，如果平均每個月2000元，一次性就能收到24000元；如果有100套房源，那就是240萬元現金；如果有10000套房源，那就是2.4億啊！

堪比一次大額融資。 

2. 租金貸，還能風險轉移。

一次性收1-3年的房租，租客都不幹，都怕風險高，年輕人也不一定能拿出這麼多的錢。

大多數人更願意接受月付或季付。

長租公寓又想立馬拿到錢，又要房子好租出去，於是就推出了租金貸這個產品。

於是就把手裏的租約抵押給銀行，一次性拿到一年的錢，而租客仍然是月付。只不過，這個月付是還貸款。

但是這事就很雞賊，長租公寓實際上是用租客的信用作爲抵押，自己獲得貸款，連利息都沒有，全是租客自己去還。

在信息極度不對稱的情況下，負債和風險直接轉嫁給了租客和房東，屬於真正的詐騙。 

3.  壟斷之後，兩頭收割。

發展到這一步，長租公寓已經形成了一個資金池。

有了這個資金池，就可以越滾越大，越來越多的拿房，只要你拿的房子夠多，可以區域壟斷這一塊的房源。

壟斷之後，長租公寓的就可以兩頭收割。

疫情期間，有很多即將到期的自如租戶沒法搬家，於是，自如就趁機漲價，續租租金普遍增長10%—30%，最高竟達到了38.3%。

蛋殼公寓也有騷操作，以疫情爲由，單方面要求業主免租一個月並延期30天交付租金，卻並未減免租客的租金。

一家急着給租戶漲租，一家賣慘找業主免租，長租公寓兩大巨頭喫相都這麼難看，更別提其他小公司了。

在業主與租客兩頭薅羊毛，就成了長租公寓的“續命大法”。

燒出去的錢最終還是要在業主與租客身上找補回來。

3

“流量”之罪：

做產品，不能只靠毀三觀

前面錢燒光了，沒賺到一分錢，後面融資又沒到位，眼見缺口太大，部分長租公寓企業又將圈來的錢挪作其他投資。

等到資金鍊斷裂，捲款跑路成了上策。 

新進來的錢無法補足前面的負債，投資也不願意再投錢，那得到的結果只有一條路——死。

但長租公寓比共享單車更可怕的是——“租金貸”還在吸着租客們的血。

最慘的就是租客，還是那種用了租金貸的租客。

長租公寓欠着金融機構的尾款一天不付清，合同就無法解除，就算是主動搬出了房子，租客們就得按時還貸，否則就會留下徵信污點，承擔逾期費用。

這對奮鬥買房的年輕人來說，簡直是往死衚衕裏逼。

在流量的誘惑下，長租公寓們的瘋狂還遠遠沒有停止。

杭州“友客公寓”在出事前的一個月，瘋狂成立了8家分公司。

巢客公寓更荒唐，從原來的巢客房地產，改成巢客遇家，頻頻爆雷後，又搖身一變爲“適享科技”，繼續興風作浪。

直到徹底玩不下去，法人、股東、財務來了個全面大撤退。

可恨的是，他們跟銀行不一樣，不能兜底，也兜不起底。

這些大肆撈錢的企業並不會得到預想中的嚴懲，作爲“有限責任公司”，創始人無需承擔連帶責任，一旦宣佈破產，只需按照註冊資金來賠付。

爲了讓員工放心去銷售，很多長租公寓給員工的工資都是日結。

他們甚至通過僱傭大批農村年輕人進入公司擔任股東、法人以及高管等，充當“白手套”。

結 語：

在深圳小鷹找房總部的牆上貼着一張通知單，到10月16日，預約處理糾紛的號碼已經排到800號。

但排號真的有用嗎？

這樣的場景，也曾經發生在OFO身上，排號已經超過了上千萬，10億的押金，據說要退上個三年又三年....

截至2020年9月7日，在黑貓投訴平臺，蛋殼公寓投訴量爲 16222起，青客公寓投訴事件有4376起，自如爲2618起。

這個打着“給在外打拼的年輕人一個溫暖的家”的產品，究竟留下了什麼？

有人還在租期內，卻被沒有收到租金的房東強制收房；有人退租後，還在還“租金貸”的錢；更多的人則在租住期間，遭遇了甲醛、中水問題……

再多說一句，現在很多租房者找不到房東，因爲房東的房子都給長租公寓收掉了。

而對於長租公寓本身來說，本來就是個燒錢的產品，前期靠着金融工具和租期差苦苦支撐，現如今連這兩個路子都要被堵死了，恐怕暴雷跑路只是時間問題。

但做產品，不能只靠毀三觀。

不尊重市場和行業規律，終歸要付出代價。

參考資料：

棱鏡：《長租公寓被“炸”醒》

投資界：《長租公寓瘋狂自救：先對租客下手》

差評：《蛋殼現在已經開始不給房東房租，趕租客搬家了》