原標題 TOP50房企七成涉足城市更新業務

□本報記者 張軍  

房企參與城市更新業務的熱情延續，TOP50房企中7成房企涉及城市更新業務，部分房企管理層近期公開表示對該業務看好。同時，多地公佈城市更新進展，明確未來改造計劃。

有報告稱，隨着土地資源日漸稀疏，盤活存量土地資源成必然出路，城市更新或開啓房地產增量時代。城市更新市場規模有望達到10萬億級別，城市更新業務將成房企業務新的增長點。

參與熱情延續

山西雅居晉明房地產開發有限公司日前以6.64億元摘得太原市兩宗城中村改造項目地塊，合計面積8.79萬平方米。土地用途分別爲住宅兼容商業用地和托幼用地，將由雅居樂城市更新集團開發。

雅居樂城市更新集團今年上半年成立，業務覆蓋舊村、舊廠、舊城及棚戶區改造，公司在戰略佈局上聚焦粵港澳大灣區及華北中原地區的核心城市地段。截至2020年6月底，公司已簽訂13個合作協議，鎖定建築面積約1000萬平方米，貨值約2400億元。

徐家彙日前公告稱，公司擬投資上海六百城市更新項目，預計投資額約7億元，項目涉及規劃調整、市政換地、地鐵協調等。

整體來看，房企參與城市更新業務延續上半年熱情。中泰國際房地產行業分析師劉潔琦表示，一二線城市中心區域招拍掛機會在變少，城市更新需求上升。通過參與城市更新項目，開發商可以獲得城市中心區域的開發機會，並助力推動城市進一步發展。

安信證券研報稱，房企2020年中報披露數據顯示，TOP50房企中7成涉及城市更新業務。京津冀、粵系房企參與比例較高，分別爲85.7%、80.0%。克而瑞地產研究中心數據顯示，TOP100房企中有47%房企涉足城市更新業務。

部分房企管理層近期表態城市更新業務。佳兆業美好執行董事吳建新日前稱，城市更新項目的逐步推進爲公司提供了貫穿城市更新全生命週期的物業管理相關服務項目。母公司佳兆業集團城市更新項目主要集中在粵港澳大灣區，具有較高管理費優勢。佳兆業集團舊改項目面積已超4000萬平方米，貨值超2萬億元，前期舊改服務是佳兆業美好利潤及規模的來源和支撐。

萬科北京公司首席合夥人劉肖日前表示，城市更新最主要的價值是產業升級和消費升級。在他看來，中國未來城市更新舞臺更多的是多主業，需要多方參與。

地方政策明確推進

一方面，房企積極參與城市更新業務；另一方面，地方政策明確未來更新計劃。

廣州市日前通過的《關於深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》和《廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案》提出，通過完成城市更新三年實施計劃、五年行動方案和十年改造規劃項目，廣州將在近3年對83個城中村實施改造，近5年將完成183個城中村改造。

《昆明市城市更新改造行動計劃》明確，2020年完成改造項目3個（含1個微改造項目）；2021年完成改造項目8個；2022年完成改造項目26個；2023年完成改造項目51個（含11個微改造項目）；2024年完成改造項目70個（含2個微改造項目）；2025年完成改造項目129個。

《深圳市2020年度城市更新和土地整備計劃》公佈了2020年總體任務，其中城市更新年度任務包括全市新增實施改造任務9000畝，完成改造任務5000畝；新增拆除重建類城市更新單元計劃用地規模679公頃；完成舊工業區綜合整治建築面積120萬平方米。

有媒體報道，截至2020年6月末，中國工商銀行城市更新貸款餘額超330億元。在城市更新（舊城改造）領域，中國工商銀行已在北京、上海、深圳、廣州、武漢、南京等15個城市開辦城市更新貸款業務。信貸政策和產品體系包括產業園區建設、棚戶區改造、城市更新（舊城改造）、新農村建設等多個領域。

有望成利潤新增長點

億翰智庫報告顯示，2019年全國商品房銷售金額超過16萬億元，TOP30企業集中度達50%。隨着房地產行業由增量時代逐步向存量時代過渡，增量空間將不斷縮小，城市更新市場規模將不斷增加。

佳兆業集團發佈的《2019-2020房地產行業白皮書》指出，中國房地產總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨着總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。

西南證券研報認爲，土地資源日漸稀缺，盤活存量土地資源成必然出路。城市更新或開啓房地產增量新時代，成爲城市可持續發展的重要抓手。

就全國城市更新格局來看，大灣區成爲房企城市更新的“必爭之地”。克而瑞地產研究中心數據顯示，TOP100房企中有27家城市更新業務涉足廣東省，熱點城市包括廣州、佛山、深圳等。

安信證券研報稱，大灣區是房企城市更新業務聚焦區，深圳是房企大灣區城市更新佈局最多的地區。佳兆業、恒大、龍光、卓越、華潤置地等13家TOP50房企均在深圳有城市更新業務佈局。

在中國恒大2020年中期業績會上，中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恒大自2016年開始佈局大灣區至今，已成爲大灣區土儲最豐富的房企之一。其中，公司在大灣區的大部分項目是舊改項目，符合增量轉向存量發展的要求。在夏海鈞看來，“公司未來利潤的爆發點集中在大灣區。”

中國恒大2020年中報披露，公司擁有舊改項目104個。其中，深圳55個，大灣區12個（除深圳外），太原11個，石家莊4個，昆明3個，貴陽3個，鄭州2個。