■點擊右上角【關注】“北京在明律師事務所”百家號，私信回覆“諮詢”，即可享有一對一法律服務諮詢。■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀：近日，自然資源部對城鎮戶籍子女可依法繼承農村宅基地上房屋及其使用權的答覆持續引發熱議。不過，我們需要提示各位朋友的是，在一些特定情形存在的情況下，辦理確權登記將可能遇到麻煩或者爭議。接下來我們重點解析這其中的4方面問題。

【情形一：宅基地上原有房屋自然坍塌】

首先需要明確的是，根據《民法典》第1122條之規定，遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產。

據此可知，按照傳統的觀點，作爲法定用益物權之一的宅基地使用權是不能作爲遺產繼承的。關鍵就在於它不是“個人”的財產，而是以“戶”爲單位無償分配的具有農民集體身份屬性的用益物權。

故此，此次自然資源部的答覆事實上主要是從宅基地上的住宅房屋能夠作爲遺產依法繼承的角度出發給出的。按照一些業內專家的觀點就是，房子在，那麼地隨房走，宅基地使用權也在；一旦房子塌了，那麼宅基地使用權就將被村集體依法收回。

【情形二：宅基地上房屋存在權屬爭議】

宅基地使用權及其上房屋存在權屬爭議時，確權登記發證將無法進行，需要先解決權屬爭議。

根據新修訂的《土地管理法》第14條之規定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理……個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。

至於村民家庭成員內部的“分家析產糾紛”則屬於典型的民事糾紛範疇，影響到宅基地上房屋的確權登記的，若調解無效只能通過民事訴訟的途徑解決。

【情形三：所謂“宅基地”系亂佔耕地或者違反生態保護紅線管控要求而存在】

按照一些農村老百姓的觀點，建房佔的地就可以叫做宅基地。而事實上，宅基地是一個專業的法律概念，一塊地究竟是不是宅基地不是由其上面建了住宅這一結果“倒推”的，而是要看其以往的確權登記情況、土地地籍調查和鄉村莊規劃等等。

實踐中，很多被老百姓佔用建房的地其法律屬性均系耕地、林地、草地或者“四荒地”“自留地”，而這些地在土地分類中或者屬於農用地，或者屬於未利用地，總之都是不能擅自拿來建房的。

還有些建房用地存在違反生態保護紅線管控要求，建到了飲用水水源保護地、自然保護區裏面。當建房用地涉嫌亂佔耕地、破壞環境等問題時，佔地建房行爲的合法性就會存疑，那麼必須經過自然資源和規劃部門的調查認定才能確定其能不能依法繼承並且確權登記。

“小產權房” 是一種特殊的存在，儘管沒人說它是“違法建築”，但它至今也無法取得合法身份。對於這類房屋，農業農村部和自然資源部均明確不予確權登記。

【情形四：宅基地上房屋存在擅自加蓋、擴建情形的】

證載面積80平方米，實際面積好幾百平方米的情況在農村地區並不鮮見。即便涉案房屋穩穩地建在合法的宅基地範圍內，其自身是否具有合法性也仍然需要經受《城鄉規劃法》《土地管理法》及當地地方性規定的檢驗。

對於近10年來未經審批擅自新建形成的加蓋、擴建面積，將可能被依法認定爲違建，那麼這部分面積就將無法繼承，也無法給予確權登記，遇到徵收拆遷時也不能按照合法面積的標準計算補償。

如前所述，能夠被依法繼承的只能是“合法財產”，違法建築顯然不在此列。

我們最後要提示大家的是，對農村宅基地使用權能夠依法繼承這一新提法大家切勿“過度解讀”，譬如有些人指出這似乎意味着宅基地使用權的流轉將被進一步放開，爲城鎮居民下鄉置地建房埋下了伏筆等等，這些說法都缺乏事實和法律上的依據，更與宅基地“三權分置”制度改革的設計相違背。“三權分置”之要義就在於“資格權”將被牢牢掌握在村民手中，城鎮戶籍居民只能通過繼承取得使用權，所以其進一步的權利是嚴格受限的，尤其是不能私自買賣宅基地及其上房屋。