來源：樂居財經

樂居財經範慧茹 發自天津

僅僅81天，物管行業再次見證了融創速度。

2020年10月26日，融創服務通過港交所聆訊，這個在管面積達上億規模的物企自8月6日赴港IPO後，過會只用了81天，開創了2020年物企過會最短時間先河。

資本市場對物企規模總是偏愛的，在管規模不足融創服務一半的正榮服務和建業新生活，踩着招股書失效時間的尾巴，分別用時174天和179天通過港交所聆訊。

燁星集團受疫情影響，於2019年7月30日首次遞交招股書後，到2020年1月30日面臨失效，無奈於1月31日再次遞交招股書，從第一次IPO到通過聆訊用時205天。

和去年全年10家物企登陸資本市場相比，今年以來，截止10月17日，通過港交所聆訊的物企已有11家，物企上市再掀高潮，過會平均用時126天（除去二次遞表的燁星集團）。

此外，已遞表還未上市的物企還有9家，如果順利，按照平均過會時間計算，年底前或將新增5家上市物企。

反觀今年的房企上市情況，截止目前，僅3家房企通過聆訊，已經遞表還未上市的房企有9家，其中有7家房企是首戰失利的二次複習生。

相較於地產企業，物企遞表通過率高了很多，市場對這個擁有穩定現金流、低負債的物業行業的喜愛可見一斑。

今年已通過聆訊的11家物企均是由房企分拆物業板塊而來，第三方獨立物業公司在資本市場上的話語權仍舊微弱。

物管行業處於持續擴容期，誰擁有的規模大，誰就擁有資本市場的話語權。顯然脫胎於房企的物業公司，憑藉母公司的面積輸送，具備天然優勢，尤其是龍頭房企的物業公司。

就剛剛通過聆訊的融創服務而言，在併購以及對外投資的推動下，其聆訊後的更新資料顯示，於2020年8月31日，融創服務在管總建築面積達1.12億平方米，與5月31日的1.01億平方米相比，僅3個月的時間，增長了1100萬平方米，相當於一箇中小物企的規模。近三年年複合增長率高達95.2%。

值得思考的是，擁有上億規模的融創服務，毛利率水平卻不及上市物企均值，上半年毛利率僅爲25.9%；外拓項目的物業管理收入毛利率爲17.1%，明顯拉低整體毛利率水平，且物業管理服務收入中，86.6%都來源於融創集團開發的物業，外拓項目佔比僅爲13.4%。

意識到這一點的融創服務，今年上半年也在試圖扭轉外拓項目毛利率偏低的局勢，和去年同期8.6%的毛利率相比，取得了可喜的進步。

在管理規模上不停發力的融創服務，在社區增值服務方面的運營則顯得力不從心。上半年，社區增值服務收入佔比僅爲3.4%，2019年全年也僅有3.8%的佔比，逐漸成爲融創服務營收結構中的一大短板，始終不見起色。

與融創服務相比，另一個具有上億管理規模的金科智慧服務，招股書已遞交120天，卻遲遲不見過會消息。

招股書顯示，截至2019年末，金科智慧服務合同總建築面積約爲2.49億平方米；在管總建築面積約爲1.21億平方米。

金科服務合約管理面積中，來自外拓項目的佔比截止去年底已高達64.9%，而來自金科股份項目的佔比僅爲35.1%。

再看在管建築面積的比例，截止2019年底，外拓項目佔比52.9%，來自金科集團項目的佔比爲47.1%，也算是擺脫了母公司依賴的標籤。

然而，在第三方物業管理面積佔比一路飆升之時，其來自第三方物業的收益僅佔比37%，遠不及金科股份供給的營收能力，第三方物業面臨低盈利困局。

對規模的熱衷無可厚非，但如果不加以剋制，可能會使自己身陷困境。收併購擴張的狂歡過後，必將迎來企業內生動力的真正較量。