房子是一個家庭的重要財產。父母想要將房屋過戶給子女，有買賣、繼承或者贈與等多種方式。由於買賣的方式稅費最低，操作也較爲簡便，因此，通過“買賣”方式將房屋過戶給子女是最爲常見的。

那麼，採取“買賣”方式過戶，一旦發生糾紛怎麼辦？

基本案情

2017年11月，作爲父母的李某甲、張某夫妻二人與兒子李某乙、兒媳丁某夫妻二人簽訂房屋買賣合同，約定老兩口將位於臨沂市蘭山區的一套商品房出賣給小兩口，房屋總價款爲51萬元。合同簽訂後，雙方辦理了過戶手續。

兩年後，李某甲、張某夫妻二人卻將兒子、兒媳告上法庭。

父親李某甲、母親張某

雙方在合同第九條第四款中約定“乙方未能按本合同第三條約定向甲方支付房屋價款的，逾期超過30天后，甲方有權解除合同。自甲方解除合同通知書送達之日起7天內，乙方將房屋退還給甲方，並按本合同第三條約定房屋價款的百分之三向甲方支付違約金”。

所以向法院提出訴訟請求：1.請求判決解除原、被告雙方於2017年11月簽訂的房屋買賣合同，並由二被告協助辦理不動產權過戶登記手續；2.請求判決被告支付違約金15300元；3.本案訴訟費用由被告承擔。

兒子李某乙

對二原告的訴求，均沒有異議。

兒媳丁某

雖然原被告雙方簽訂了房屋買賣合同，但是並無買賣房屋的真實意思，也沒有支付相應的購房價款，且已實際交付房屋。雙方並非以房屋應有的市場價格爲對價給付，不是房屋買賣關係，而是以房屋過戶爲目的的贈與關係。另，該案的引起原因系被告丁某起訴李某乙的離婚案件在先，本案所訴系李某乙與二原告的惡意串通行爲，應當追究相應責任人的刑事責任。

請求法院依法駁回二原告的訴訟請求。

爭議焦點

原、被告雙方簽訂的房地產買賣契約的合同效力？

法官釋疑

我們認爲，合同系雙方當事人之間協商一致的意思表示，相對人之間通過簽訂合同的方式實施其他民事行爲，應根據所隱藏的民事法律行爲，認定雙方的關係。

本案中，原、被告雙方共同前往房產管理部門簽訂的房屋買賣合同對於房款支付方式、支付期限、交付房屋、違約責任等均未進行明確約定，且合同約定的房屋轉讓價款明顯低於市場價格，又在二被告未支付任何對價的情況下，直接將房屋產權過戶登記至二被告名下，再結合庭審時二原告均未提供訴前向二被告催要房款的證據，所以我們認爲，原、被告雙方均無買賣房屋的真實意思表示，雙方訂立房屋買賣合同的目的是二原告爲了將案涉房屋以買賣的形式過戶到二被告名下，名爲買賣，實爲贈與，並非是爲了售賣房屋獲得購房款的行爲。

根據相關法律規定，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行爲，依照有關規定處理。本案雙方當事人簽訂虛假的房屋買賣合同，隱藏了真實的贈與合同關係，並完成了案涉房屋的產權過戶行爲，雙方之間存在的真實法律關係應爲贈與合同關係，二原告的真實意思應是以買賣的形式達到贈與的目的。現雙方依據贈與合同辦理了案涉房屋的產權過戶登記，二被告已取得案涉房屋的所有權。

調解結果

考慮到本案雙方當事人是父母與兒子兒媳關係，法官努力促成調解。

庭審結束後，法官又結合本案案情向雙方進行釋法析理。

二被告考慮到案涉房屋是二原告老兩口的唯一一套住房，二原告也考慮當初在二被告新婚時將房屋過戶給二被告的初心，最後雙方達成調解意見。

二被告同意將案涉房屋過戶給二原告，二原告也主動撤回了對二被告的訴訟。

最終一起因房產產生的親屬間矛盾糾紛妥善化解。

法官釋法

我國《合同法》第130條：“買賣合同是轉移標的物所有權於買受人，買受人支付價款的合同”。

我國《合同法》第185條：“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同”。

從上述法律規定可以看出，買賣合同與贈與合同的差別在於是否需要支付價款，也就是說是有償還是無償。這一差別也就會導致接受標的物所有權的一方在未支付價款的情況下的法律後果不同：若爲買賣合同，出賣人可以向買受人主張違約責任（解除合同並主張違約金並要求返還房屋，或者要求買房人繼續履行合同即繼續支付價款並支付逾期違約金）；若爲贈與合同，贈與人不得向受贈人主張違約責任且受贈人可以合法保有標的物所有權。

轉自：中國警察網

編輯：網警小梁