近日，紹興市自然資源和規劃局發佈《2020年市政府重點工作前三季度進展情況》（以下簡稱《進展情況》）。

根據《進展情況》，截至10月16日，全市共成交經營性土地157宗，出讓面積7609畝，同比下降14%，成交金額625億元，同比增長9%。

其中市區成交經營性土地72宗，出讓面積4357畝，同比下降24%，成交金額505億元，同比增長6%。

已提前完成全市、市區經營性用地年度出讓金目標任務。

衆所周知，政府出讓土地，有兩個最主要目的：一是獲取土地出讓金，二是推動區域發展。

目前年度出讓金目標任務已提前完成，是不是意味着，2020年紹興的土地市場，尤其是宅地市場，或將提前收官？

除了鳳北1號地塊，不管之後還推不推地，今年越城區的宅地市場，都已堪稱精彩紛呈的一年。

1st

成交減少，地價卻再創新高

相較於2019年的“開閘泄洪”，2020年越城區宅地成交量，呈現明顯下降。

不僅成交地塊少了8宗，成交建面更是減少約170萬方！降幅達37%。

這也可以理解。經過2019年的瘋狂推地之後，越城區項目迅速增多、房源大量增加。

而經過三年大拆遷，以及2018年下半年的拆遷急剎車，2019年的拆遷量已經大大減少，對樓市的需求量也產生影響。

此消彼長，越城區樓市庫存數量迅速加大，不利於市場穩定運行。

2020年的推地量減少，也是爲了減緩樓市庫存的增加，讓供需趨於平衡。

與萎縮的推地量相比，越城區的地價卻在節節攀升。

平均樓面價已經從2019年的10828元/㎡，升至12847元/㎡（不包括定向出讓地塊），增幅達18.6%！

地王樓面價，更是首度突破2萬！達到21569元/㎡！

而且不僅是一宗地塊有這樣的高價，樓面價達到20000元/㎡左右的地塊，多達4宗！

樓面價步步高昇，也成爲越城區房價層層進階的基礎。

從過去一年的均價走勢來看，越城區總體均價，已經從之前穩定在20000元/㎡左右，到如今穩定在23000+元/㎡。

2nd

地塊遍地開花，多個板塊迎來開發

上文我們說到，政府出讓土地，推動區域發展是主要目的之一。這在今年的土地出讓情況中，有十分明顯的體現。

可以看到，出讓地塊最密集的兩個板塊：

一個，是從去年就開始出讓開發，今年已經被迅速填滿的鳳林西路以南板塊，馬上就要上演6盤爭霸的盛況；

另一個，是高鐵北站TOD爲核心的高鐵未來城。隨着北站TOD的蓬勃建設，高鐵未來城的板塊價值也被越來越多人所認知。

而與鳳林西路以南板塊不同的是，高鐵未來城板塊還有很多地塊可用來開發，未來還會有更多大牌開發商來攻城略地。

而城西和城南的各兩宗地塊，更偏向於補充配套和房源。

我們曾在每月房價地圖中說過，城南已經很久沒有新房開盤，處於極度“房荒”狀態。

而今年推出兩宗地塊，KJS-05-02地塊，容積率僅1.1，打造疊墅、排屋的純低密墅區；東光村地塊，則打造洋房住區，且配建商業。

對於渴房已久的城南來說，無疑解了燃眉之急。

城西目前主力在售的兩個項目，中梁隱山府、融信招商興望，體量均不大，而且銷售成績一直不錯。待它們進入清盤階段後，城西今年成交的2宗地塊將接過接力棒。

巧合的是，城西的兩宗地塊，也是高端低密+商住綜合體。

在土地限價、漲幅受控的現在，這很可能是紹興今後土地出讓的標準姿勢。

3rd

未來一年，哪些板塊值得期待？

首先看2020年土地出讓計劃中，還有哪些地塊沒有完成出讓。

根據往年的經驗，很多當年沒有完成出讓的地塊，會在下一年推出，比如東光村地塊就是典型例子。

而根據2020年土地出讓計劃，下一個集中推地的板塊，無疑是鳳林西路以北板塊。

除了已擺上拍賣桌的鳳北1號地塊，計劃中還有足足5宗地塊未出讓，包含了住宅、商業、行政辦公等各種性質。

當然，我們前文提到的高鐵未來城，也有很多地塊可拍。

除了這些土地集中出讓的板塊，還有一個地方值得我們留意——張市村地塊。

拆遷後的張市村地塊，雖然只規劃了2宗宅地，但是透過它，鏡湖的成熟區域才能進一步向外延展，並且更快實現板塊與板塊的聯結。

而在城區方向，有一個很多人忽略的板塊，可能會閃亮登場。

那就是去年年底，控制性詳細規劃已經公示的青甸湖區域。

同樣是柯橋、越城的交界地帶，像蘭亭、福全等地，都已經有未來社區、板塊更新等大規模規劃上馬，即將走上發展的快車道。

相較之下，青甸湖區域，仍然需要重大利好來支撐，同時板塊本身需要全面煥新和建設。

除了控制性詳細規劃外，2020年的土地出讓計劃上，位於青甸湖區域的壺殤地塊，赫然在列，也將成爲開發的徵兆。

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