震驚！恒大再出奇招，“0元購”商鋪：購房款10年分期返還！什麼情況？恒大剛剛回應

2020年尤其是疫情之後，恒大在銷售領域似乎屢出奇招。

1月4日晚間，一則恒大“0元購”商鋪，購房付清全款恒大分10年返還和商鋪白送的消息在微博傳播。

1月5日下午，針對恒大商鋪10年返租的事情，恒大回應券商中國記者稱，恒大全國1300個樓盤中有極少數樓盤爲了實現商業的整體開業，對剩餘商鋪進行了10年返租的清尾處理，目前該清尾活動已結束。

實際上，去年以來，恒大在房地產銷售方面屢出奇招，採取了包括：疫情之下售樓處關閉後，2020年2月宣佈全面網上賣房、2020年3月對全國619個在售樓盤每套房源亮出“底牌”價格、2020年9月7日至10月8日，恒大全國樓盤全線七折等策略。

業內人士認爲，今年以來“房住不炒”基調繼續，監管給房地產企業設置“三道紅線”，同時，近日央行和銀保監會都下發了房貸和個人貸款領域的通知，分檔對房地產貸款集中進行管理，這迫使不少房企加快銷售、以價換量等方式回籠資金，以進一步降低負債，滿足監管要求。

銷售屢出奇招震驚外界

1月4日，恒大賣房出絕招的截圖消息在微博上刷屏，截圖顯示2021年1月1日起，凡是認購恒大集團所有項目商鋪的客戶，在2021年1月31日前回清全款，可享受10年返還總房款的重大優惠，引起外界的廣泛關注。

1月5日恒大回應表示，恒大全國1300個樓盤中，只有極少數樓盤爲了實現商業的整體開業，對剩餘商鋪進行了10年返租的清尾處理，目前該清尾活動已結束。

實際上，恒大在銷售策略方面一直有着較大的創新，營銷手段往往出其不意，給其他房地產企業帶來較大壓力。

例如，2020年1月至2月疫情肆虐期間，全國多地的樓盤銷售部門都紛紛關閉，恒大卻在2020年2月率先喊出全面實行網上賣房策略，利用“恆房通”APP等進行全民賣房，打造線上線下相結合的閉環模式，其他房企也紛紛進行效仿；

2020年3月18日，恒大再次宣佈，全國619個樓盤每套房源的價格將在“恆房通”全面公開，相關房源單價、房屋總價等信息皆一一清晰展現。即購房者無需到達樓盤現場，即可在線上清楚瞭解到意向房源的價格情況。

2020年9月，恒大董事局主席許家印主持集團營銷大會，宣佈自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，並透露“金九銀十”兩個月，單月銷售額要衝刺1000億元。

在恒大銷售屢出奇招之下，恒大的銷售業績表現良好。

1月5日，中國恒大（3333.HK）發佈公告，2020年全年實現銷售7232.5億元，同比增長20.3%，完成全年銷售目標111%；銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%；銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%，全年回款率90.3%。

截至2020年12月31日的有息負債餘額7165億元，自去年3月宣佈實施新戰略以來，短短9個月時間實現有息負債下降1578億元。公告還顯示，恒大2021年銷售目標爲7500億元，有息負債將再下降1500億元。

據瞭解，恒大多方面大力度促銷背後，正是爲了加快銷售、狠抓回款，進一步降低負債。

房地產又一緊箍咒落下

對於過去的2020年，房地產企業感受到的是調控帶來的壓力，然而，在年末再次迎來監管的緊箍咒。

2020年最後一天，央行聯合銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱“《通知》”）直接相關。《通知》規定，從2021年1月1日起，根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理。

具體而言，中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行被依次氛圍1-5檔，各檔銀行業金融機構的房地產貸款佔比上限分別爲40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款佔比上限則分別爲32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

實際上，上述指標的設置對於不少銀行來說無疑是超標的，個人住房貸款由於質押和授信客戶較爲優質違約率低，尤其是國有大行和股份和都將其作爲優質資產看待。

根據華泰證券數據，截至2020年6月末，建設銀行的個人住房貸款佔比爲34.4%超過此次監管要求的上限32.5%；招商銀行和興業銀行的個人住房貸款佔比分別爲24.7%和25.7%，均超過監管要求的20%，面臨調整壓力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，此次政策被認爲是房貸領域的“三道紅線”制度，對於後續房貸尤其是個人按揭貸款等都有較爲明顯的影響，是商業銀行、開發商、中介機構以及購房者等所需要積極關注的內容。

房地產與金融資深評論人黃立衝表示，央行的《通知》對房地產行業來說，將使得房企的資金鍊緊張進一步雪上加霜，這麼做是防範房地產市場的風險，縱觀各國房地產發展史，房地產沒有實現軟着陸的先例，但房產是循環發展的，雖然泡沫爆的時候會受傷，但越小的時候爆受傷越小，也能更快緩過來。

嚴躍進認爲，從此類規定可以看出，房貸集中度重點監測全口徑的貸款以及個人房貸。類似房貸的發放額度有約束，不能超過央行制定的佔比上限。受此影響，後續銀行自身需要定期檢查貸款數據尤其是個人按揭貸款數據，相關開發商和中介機構等也需要密切瞭解銀行的貸款方向，防範後續集中度管理中貸款撥付不及時的問題。