來源：風財訊

來源： 證券時報

證券時報記者 張一帆

3月，正值傳統樓市“小陽春”，證券時報記者在3月16日至17日走訪11城，覆蓋北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及杭州、蘇州、合肥、成都、鄭州、武漢、西安等二線城市，切身感受各地樓市溫度。

走訪中，記者發現，在政策優化帶動下重點城市樓市環比升溫，成交量、帶看量環比均有明顯提升，超高認購率、外地購房客出沒、銷售“挑燈夜戰”、開發商花式推盤等熱鬧景象在部分“網紅樓盤”中重現江湖。但是，整體來看，這次“小陽春”的熱度並不如往年般強烈，冷熱不均的特點也分外鮮明。

分析人士普遍預計，今年樓市整體“小陽春”的熱度不及預期，如活躍度進一步提升，迭加政策端持續優化調整和落實，部分核心城市“小陽春”行情仍值得期待。

一線城市網紅盤熱鬧重現

在前期樓市政策優化逐漸落地之後，現在“北上廣深”四大一線城市的一些網紅樓盤已經逐漸熱鬧起來。

在上海，記者走訪位於楊浦區內環內的項目A。11.7萬元/平方米的均價，千萬元的總價，首套300萬元、二套500萬元的驗資要求，並沒有阻擋看房者的熱情，整個上午訪客絡繹不絕。

同一區域均價12.1萬元/平方米的項目B同樣火熱，該項目去年一、二期產品均已售罄，目前在售的三期10餘套尾盤，仍然吸引了不少客戶問詢。

根據第三方監測平臺和證券時報記者初步梳理，截至3月14日，上海今年第二批次的22個新盤中有15個樓盤結束認籌，5個樓盤觸發積分。觸發積分即項目認購比高於入圍比，後續按積分高低順序搖號選房。其中，匯元璽認購率高達513%，保利濱江天珺認購率也超過300%。在剛開始認籌的第三批次19個項目中，開盤時間3月30日的理想之地（五期）212套房源已結束認購，並以323%的認購率觸發積分——去年理想之地曾“四開四罄”。

在一線城市中住房限購政策最爲寬鬆的廣州，證券時報記者也依稀找到往日樓市火爆時代纔有的跡象——風雨無阻、看房排隊、外地客登門。

在廣州CBD天河區網紅項目和樾府，雖然下着小雨，但不影響看房客的熱情，其中部分訪客來自上海、江蘇等長三角地區。在前往樣板房實地看房時，記者注意到，同一套樣板房內，有兩組銷售人員正給客戶介紹房源。銷售人員告訴記者，今年2月該項目銷售額達3.9億元，來訪外地客戶佔比11%。

在北京豐臺區的中建星光裏項目，記者同樣看到了人頭攢動的景象。銷售人員稱，“春節過後，到訪看房明顯增多，較年前已經翻倍，不少房源已經售罄。”意向購房者告訴記者，他看中該項目的原因一方面是因爲央企背景，同時交通便利還有打折促銷。

在龍湖順義·御湖境項目，營銷人員直呼“案場電話不斷，忙不過來”，3月該項目已經統計成交40多套。

即便在樓市鬆綁政策出臺最少的深圳市，開發商也開始變着花樣“炫技內卷”發力推盤。“看房送龍蝦，買房送奔馳”，爲了賣房，開發商們使出渾身解數“以價換量”，各類折扣層出不窮。朋友圈裏，記者被各種樓盤的成交喜報刷屏，熱辣辣的紅色海報讓人感覺彷彿還在過年。

“小陽春”冷熱不均

雖然烈火烹油的場面令人欣喜，但這並不是市場的全貌。冷熱不均纔是對今年3月一線城市樓市“小陽春”更爲客觀的描述，熱的是網紅盤、二手房，冷的是價格和非核心項目。

上海固然有認購率超500%的網紅熱盤，但是也有無人問津的“過氣網紅”。記者同日走訪了浦東金橋(600639)中環附近某新盤，該項目均價8.2萬元/平方米，看房也未有驗資要求，但是售樓處的沙盤前和樣板間中客流稀少。該項目在2022年2月推出首期產品時曾觸發積分，但在今年1月推出的三期產品去化率僅約爲50%。

“這個項目的認購和去化情況其實已經好於不少同期新盤。”一位地產分析人士告訴記者，“其他一些新盤認購率50%都沒達到，考慮到最後棄號等，去化情況估計更不理想。”

中原地產的數據顯示，3月4日~3月10日上海市新建商品住宅成交面積4.66萬平方米，環比減少45%，和去年同期相比仍有較大差距。據悉，上海市前期入市的項目已經消化完畢，新項目還在認籌中，短期出現“青黃不接”現象。

在廣州，新盤扎堆入市的情況倒是無需擔心“青黃不接”，但是價格競爭的趨勢明顯抬頭。過往，天河區長期新盤稀缺，但在今年3月天河區出現22個項目同時在售、待售的情況，且多個產品之間定位相近，各個樓盤相互之間的競爭不可避免。

記者走訪了天河區的一個熱門樓盤項目，該項目在去年開盤之初上市均價爲8.5萬元/平方米，目前已推出一批均價在“6字頭”的特價房源。在前文提及的和樾府，部分特價房源的單價較項目開盤之初略有折扣。

廣州持續上升的新房庫存量，令不少開發商都走上“卷價格”之路，不少全新盤開盤多以低價開售，多個項目的開盤價格比吹風價低5000元/平方米~10000元/平方米。

“優惠”也是北京看房者最爲關注的話題之一。

中建星光裏項目來訪火爆的背後，是週末推出的優惠活動，當天中建星光裏項目推出了十幾套特價房，要求7天首付到位，最高優惠額度可達到8萬多元。打折、一口價房源等促銷活動在北京不少項目中屢見不鮮，意向購房者告訴記者，“南邊幾個項目紛紛推出打折促銷活動，所以比其他地方的熱度要更高”。

除了冷熱分化、以價換量之外，二手房較新房更強的走勢，也是當下樓市普遍存在的情況。在上海市房協近期召開的房地產市場座談會上，參會企業普遍認爲，當前上海房地產市場仍處於調整之中，二手房市場有觸底企穩跡象，新房市場交易承壓。

根據中指數據，2024年第10周（3月4日~3月10日），一線城市二手房市場活躍度提升，表現均好於新房市場。其中，上海二手商品房上週成交量處於2023年8月以來周度最高水平，深圳二手房成交量達2023年以來周度高位，市場溫和修復。新房市場中，廣州新房周均成交量超1月周均水平。整體來看，新房市場一定程度受到供給端影響，整體成交表現不及二手房。

二線城市分化明顯

視線從一線城市轉向更爲廣闊的二線城市，記者走訪中發現，一線城市中二手房、網紅盤走強，房企“以價換量”的傾向，大盤熱度難及去年等三大特點，在二線城市中同樣普遍存在。不過，因各地情況不同，各城市房地產市場之間的差異較一線城市之間更大。整體來看，長三角地區近期樓市表現較內陸城市更爲樂觀。

杭州樓市近期表現亮眼，記者探訪杭州餘杭閒林板塊的綠汀春曉樓盤售樓處，發現前來登記的看房者雲集。這一天是綠汀春曉第二輪登記搖號的最後一天，還不到下午5點，已有4000多組家庭參與登記。此前，綠汀春曉項目首開402套房源，吸引2558組家庭登記，中籤率僅15.72%。

作爲江蘇唯一的千萬級人口城市，蘇州樓市同樣復甦明顯，“挑燈夜售”成爲各大樓盤的標配。晚上7點多，記者在新樓盤建發檀府看到，售樓處依舊燈火通明，且還有訪客參觀。另一新盤淺隱林泉項目，近期推出優惠活動“暖春購房節”招徠客戶，銷售主管邢晴晴介紹，“現在每週客戶來訪量大概在500組到600組，同比去年有所提升。”

在安徽合肥，招商四季臻邸一名置業顧問同樣在3月加班不停，“人突然就多了起來，工作日要忙到晚上10點，上週末甚至有顧客半夜12點多還在售樓部簽約。”記者走訪網紅盤中鐵建花語江南樓盤時發現，該樓盤的接待大廳開始了排隊取號，招商雍潤府則貼出了實行預約制接待的公告。

事實上，春節後杭州新房市場出現了在當下難得一見的量價齊漲。克而瑞提供的數據顯示，在第9周（2月26日~3月3日），全市共成交商品住宅695套，環比增加149%；成交均價2.76萬元/平方米，環比上漲4%。不過，這一數據出現的背景是房企推盤積極性低，項目新開盤數量較少，處於歷史同期低位的成交量數據暗示着這一數據的成色不足。

降價是更普遍的情況。合肥肥西邦泰萬城濱湖未來一名置業顧問告訴記者，“現在這個市場，沒優惠怎麼賣得動？我們附近的樓盤大部分在九折左右，有些甚至在九折以下。”記者甚至看到部分樓盤打出“0首付”的醒目廣告。

在部分內陸二線城市，其樓市復甦節奏明顯較一線城市、長三角城市更慢一些。

在武漢，開發商們罕見地在新年伊始啓動了價格戰。武漢一位房地產業內人士向記者展示了他的朋友圈，地產商的海報多宣傳着“光谷地鐵口，均價10xxx起，樓層任選”“價格回到18年，限時搶購、先到先得”。即便如此，武漢“小陽春”的起步仍然較往年偏低，同時，價格戰也讓購房者直呼“價格錯亂”，反而加重了觀望情緒。看房市民陳女士向記者表示，同一個區域，甚至是相鄰的樓盤之間，單價可能相差數千元。

在西安，記者則在走訪中看到了截然不同的場面——價格堅挺可門市冷清。國家統計局公佈的數據顯示，今年2月西安新房價格環比上漲0.3%，漲幅位居全國第二。但是與價格堅挺形成明顯反差的是，記者走訪的多個樓盤看房的顧客並不多，當天下午3點左右，記者在其中一個樓盤逗留近40分鐘，但期間並無其他顧客前來看房。

在成都，記者走訪的多個樓盤雖然有相當數量的購房者前往看房，但開盤即售罄的樓盤仍是鳳毛麟角，購房者觀望情緒濃厚，僅有個別當紅“炸子雞”明星樓盤，仍是一房難求。

在鄭州，樓市目前仍存在居民購房意願、能力不足的情況，此外鄭州二手房成交的崛起，也進一步擠壓了當地新房市場需求，因去化放緩，鄭州新房去化週期已拉長至27.9個月。

因城施策是破題思路

傳統三四月的樓市“小陽春”是否還有希望？受訪專家普遍建議將預期調低，關注部分重點城市樓市的後續表現。

惠譽博華工商企業部高級分析師王興萍告訴記者，一線城市和部分核心城市房地產市場在諸多利好政策加持下，春節假期結束後熱度明顯回升，二手房與部分新房樓盤成交量連續反彈，但大多數二三線城市樓市表現依然不溫不火，預計整體市場的“小陽春”將明顯遜色於往年。

中指研究院市場研究總監陳文靜同樣肯定近期重點城市活躍度提升的情況，“新房端，近期部分城市新房項目來訪量增加，優質項目熱度提升。”陳文靜預期，隨着優質樓盤逐漸入市，3月中下旬新房市場活躍度亦存在回升預期，疊加政策端在持續優化調整和落實，部分核心城市“小陽春”行情仍值得期待。

進一步提升新房市場活躍度有何良藥？

業內人士表示，分析當下率先企穩的二手房市場，或許能給新房市場提供答案。

陳文靜將開年來二手房成交相對活躍的態勢總結爲三點：一是，掛牌量提升，議價空間較大，“以價換量”帶動二手房活躍度相對較高；二是，二手房作爲現房，購房者所見即所得，同時降低了購房者的入住時間；三是，春節後爲了孩子上學的住房需求增加，也促使具備優質教育資源的二手小區活躍度提升。

現房銷售已經走在路上。今年的政府工作報告提出要完善商品房相關基礎性制度，住建部部長倪虹在接受採訪時明確點出要“有力有序推進現房銷售”。

“期房銷售過程中，購房者支付預售款，意味着提前承擔了本應由房企承擔的融資壓力，並可能承擔建設風險，比如延期交付、房屋質量不達標、合同承諾不兌現等問題，而這些也是以往房地產行業經營中的頑疾。”王興萍分析稱。她認爲，在房地產行業發展成熟期，全面推廣現房銷售制度將有助市場各方的風險與收益匹配度，促進市場長期健康穩定發展。

掛牌量與議價空間則對應供需關係，這需要地方政府負擔起調控的責任。同樣在今年兩會上，倪虹重申已經充分賦予城市調控的自主權，並要求城市政府“扛起責任”。上海交通大學國際與公共事務學院教授陳杰呼籲，地方政府要善用和珍惜樓市調控自主權，着眼樓市可持續發展和經濟社會全局，始終把抑制炒房和不去炒地作爲份內之責。

兩會後，杭州在3月14日宣佈二手房全面取消限購，成爲兩會後率先落實“調控自主權”的熱點城市。本次政策調整頗具“因城施策”的特點，吻合了杭州當下新房的庫存健康但二手住宅庫存壓力巨大的特點。業內人士認爲，此舉有助於通暢二手房置換鏈條，促使新房、二手房市場正常流轉。

從目前來看，核心城市仍然具有相當的政策儲備。王興萍介紹，目前一線城市仍保留或部分保留限購政策，公積金與商業貸款首付比例與貸款利率等在全國範圍仍較高，未來仍具備充足的政策儲備。

除了限購和信貸政策，陳文靜認爲，優化住房限售政策、限價政策、提高公積金貸款額度和增加公積金貸款次數、降低交易稅費、優化土拍規則等也是一線城市未來政策可能優化的方向。

（證券時報記者王一鳴、曹晨、李映泉、陳英、聶英好、唐強、劉茜、臧曉松、葉玲珍、趙黎昀、劉燦邦也參與採寫）

張一帆、臧曉松、唐強、聶英好/攝影 翟超/製圖

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