設計管理在地產開發中，始終是作爲一個重要的部門，不僅僅是由於地產設計管理貫穿拿地階段到竣工交付階段，參與地產開發的幾乎所有環節，而且設計管理還作爲地產開發中一個極其重要的“成本管控”的紐帶，任何設計上的動作都可以牽動成本的變化，可謂“設計一條線，成本千千萬”。

強化設計管理的全過程成本意識，強化與成本人員的協調能力，鍛鍊設計的營銷意識，在地產企業中尤其重要，應該作爲“企業文化”值得提倡。

以設計角度看地產的成本控制，抓住成本管控的主要矛盾，是地產開發企業的重要能力，畢竟設計上約束成本的點有上千個，很難面面俱到。我們簡單的看一下，設計角度的成本管理點有哪些值得注意的！

【關鍵點一】拿地測算階段的紅線內外風險點

項目可研或者項目投拓階段，梳理項目中隱藏的風險極爲重要，有些項目投拓前一套測算，投拓後一套測算數據，絕大部分是因爲沒有梳理到風險點。

這些風險點主要包含：

① 政府對整個地塊的規劃要求，包括地塊規劃指標：如佔地面積、建築面積、容積率、綠地率、限高、停車要求、配套要求等。

這些上述要求，對地塊的可售比影響較大，也對拿地成本的攤分影響很大，大量的不可售配套沉澱到項目成本中，對項目的利潤影響很大。不同的地產對可售比的統計數據不一致，絕大部分的地產單位都認爲地下空間不屬於“可售”的範圍，故可售面積只統計地上的可售面積。

經驗統計：提高1個百分點，建安造價節約55元/平米。

所以拿地階段的風險管控極其重要，對成本的影響以千萬來記取，打通各個部門的權責，讓所有部門參與到拿地階段的風險梳理顯得非常重要，爲此碧桂園下發《規劃專業-前置條件一覽表》，讓各個部門都參與到前期的風險排查中，強化風險梳理的責任和權利。

上表來源：碧桂園

② 排查市政配套成熟程度、區內的不良環境和地質，預估成本費用。

地塊未拿地之前，地塊的配套是否成熟影響着未來配建的用房及管線的接入，區內不良地質條件則影響着地下結構的方案，這些都影響着拿地成本的估算，越詳細的排查這些風險點，對成本測算越有利。

比如中梁地產要求結構專業在拿地之前就要介入周邊地塊的資料收集，排查地下風險，成本測算更加準確。

中梁地產：拿地前結構資料收集及技術指引附表

【關鍵點二】拿地階段的項目定位、建造標準要清晰

拿地階段的產品設計定位要清晰、準確，避免反反覆覆修改產品定位，產品定位決定了產品的基本屬性（售價）和未來的去化速度，正確的定位立足於方案的貨值最大化（或利潤最大化、產品適銷；定位準確纔是保障成本測算的正確性的關鍵。

爲了保證測算準確性，頭部房企都會有產品線的依據，什麼樣的定位、什麼樣的產品價格，這些都組成了成本測算的最基礎的數據。

陽光城集團住宅產品適配標準（V1.0版-2017年）

【關鍵點三】要有項目數據沉澱

無論開發前期費、基礎設施費用還是建安成本、稅費的統計，都具有當地特色，大量的當地數據沉澱對成本的測算和管控尤其重要，畢竟不可能拿其他地市的費用與拿地區域作爲參考。

《建業地產工業成本白皮書 1.0 版》

【華夏幸福】V8.0住宅集團標準成本

拿地階段，由於僅處於項目的強排階段，成本無法按照施工圖的深度進行成本測算，只能拿當地項目、同一業態的成本積累數據進行測算，大數據積累越精細的地產，其成本測算越準確。

【關鍵點四】設計費限額和設計變更限額

設計費作爲前期工程成本中較爲重要的成本分項，其成本如果不加約束，必然造成成本測算時預估不足或過大，個人建議對常規的設計類需要進行一定的費用限額。

金科地產《金科股份全成本限額手冊》

另外，設計變更率同樣需要一定的限額設計，避免無效成本的產生。

【金科地產】

① 設計變更率=設計變更總費用÷動態成本金額（指建安+基礎設施+公建配套三項費用動態成本）；批量精裝設計變更率=設計變更總費用÷動態成本金額(精裝動態成本)；工程變更率=技術變更總費用÷動態成本金額（指建安+基礎設施+公建配套三項費用動態成本）。

② 按項目考覈，變更率考覈計算規則。

a) 正負衝抵原則：各專業所有正負變更衝抵後計算變更總額，即變更率=同一目標成本運營分期變更總費用÷動態成本金額。

b) 因方案調整（含因定位、報規報建、市政豎向標高及管網資料不準確及戶型變化導致的方案調整）導致的工程變更不納入考覈。

【建業集團】《建業集團工業成本白皮書1.0版》

約建安成本的1%左右

【關鍵點五】建安成本-限額

建安成本是除了土地成本以外，成本佔比最高的構成，據統計項目建設成本中40%~60%的成本來源於建安成本，對建安成本進行限額設計是必要和必須的。

根據華潤地產的統計數據《住宅建安成本限額設計指標（V1.0）成果發佈》，抓好建安成本的“九大”分項，便可以控制住建安成本的60%~70%，即可以降低成本單平米200元左右。

《住宅建安成本限額設計指標（V1.0）成果發佈》

其九大限額標準爲：

① 標準層、地下工程含鋼量/含混凝土量：目前住宅項目從多層到百米以內高層的地上含鋼量基本控制在35kg/m2~55kg/m2左右，假如鋼筋的成本爲4500元/t，那麼標準層含鋼量的成本在158元~250元左右，約佔到建安成本的10%~15%。標準層增加1kg/m2 ，約增加成本4~6元/m2（與鋼材成本波動有關係，建安成本參下表所示）。

普通住宅地下室含鋼量的指標約70~150kg/m2左右，其成本的區間在300元~675元/m2，佔地下建安成本的15%~30%左右；普通住宅地下室含砼量指標約0.8m3/m2~1.9m3/m2左右（地下層數越多，含砼量越低），其成本的區間在500元~1300元/m2（含模板費用），佔地下建安成本的15%~40%左右，地下工程

鋼筋增加1kg/m2 ，增加地下室成本4~5元/m2，標準層砼增加0.01m3/m2，增加成本6~7元/m2。

② 標準層層高：

據標杆房企測算，住宅標註層層高每增加每增加0.1m，含鋼量限額可增加1kg/

㎡；混凝土含量限額可增加0.01m/㎡；層高每增加10cm，相應建安成本增加約1~2% ，約20~40元/m2。

③ 標準層窗地比

一般房企的窗地比限制爲0.16~0.31（建築高度越高，取值越小），以目前三玻雙中空鋁合金窗570元/m2測算，外窗成本約91~177元/m2，假設高層建安成本爲2400元/m2，外窗成本佔比約4%~7.5%；若以鋁合金耐火窗來測算，其單方成本比同配置節能窗貴200元，此時外窗成本佔比約5%~8.5%。窗地比每增加0.01，地上單平米成本增加6~7元/m2；

④ 標準層牆地比

定義：外立面展開面積與成本計量面積之比。個人覺得此係數與外立面係數和體形係數有異曲同工之處，即限制外牆展開面積，約束節能設計成本，降低建安成本。

據華潤地產的統計數據，大部分地產住宅的標準層窗地比約0.95~2.3之間，其成本區間約450~1150元/m2左右。

如以100m2戶型測算，窗地比每減少1m2，成本可降低5元/m2左右。

⑤ 地下車庫層高/單車位面積

建築地庫面積一般佔到總建築面積的25%左右，地庫成本佔樓盤總建設成本的30%左右。約束地下層高及單車位面積是所有開發商對車庫成本控制的有效手段之一，尤其是這幾年地產成本控制越來越嚴格的現狀之下。

停車效率每節約1個單位，節約成本35元/m2，優化後，停車效率提高了3個單位，建安單方成本約降低105元/m2。

【關鍵點六】基礎設施費用-景觀成本限額

無論從投入產出比還是業主敏感度，景觀成本都是值得的投入的成本，但是前提依然是符合定位需求，滿足“成本的不均衡投入策略”，影響景觀成本最主要的因素是：景觀展示區的規模及單方造價，大區的軟硬景比例及單方造價，以及苗木的配置和建造措施。

【案例】來源：米斯特黃

分級管控軟硬景比例和成本限額

現狀成本：

硬景單方造價(874元/m2)X43%+軟景單方造價(250元m2)X57%=518元/m2 ；

優化成本：

硬景單方造價(874元/m2)X30%+軟景單方造價(250元/m2)X70%=437元/m2；

按容積率3.5的高層項目，可以優化單方成本15元/m2。

景觀各項成本

控制泳池、大喬木數量、石材的使用等，均可以約束景觀單方造價。

【關鍵點七】不可預見費-預估成本

從方案開始設計到正式交付，其週期約爲2年到2年半，測算遺漏、建材成本浮動、規範、政策變動、設計變更等等均爲造成成本的增加，預估一定的費用對成本測算至關重要。

① 裝配式成本增量預估：《裝配式建築工程投資估算指標（徵求意見稿》）

② 海綿城市增量預估：《海綿城市建設技術指南----低影響雨水開發系統構建》

此項措施成本增量參考指標：40~50 元/平米（按項目用地面積進行計算）。

③ 綠色建築增量預估：

不同綠色建築標準的成本增量參考指標：

① 一星可不考慮成本增量；

② 二星成本增量 60 元/平米（按建築面積進行計算）；

③ 三星成本增量 150 元/平米（按建築面積進行計算）。

④ 充電樁成本增量：來源金科

⑤ 抗震支架：其他地產測算數據

塔樓不考慮抗震支架的情況下，抗震支架大概單方造價水平：按照地下室建築建築面積覈算，含稅單方造價大概12~20元/㎡；按照整個項目建築面積覈算，含稅單方造價大概3~8元/㎡。

⑥ 其他成本增量。

來源：胖棟有話說（RealEstateDesigner）已獲得授權，向原作者表示感謝。

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