提價困難、第三方項目佔比降低德信服務IPO多項指標走弱

2021年物管上市潮還在繼續。繼新希望服務之後，德信服務、世紀金源服務相繼遞交港股上市申請。三家體量都過億平方米，其中德信服務最爲特別。雖然背靠德信地產，但在管項目中第三方佔比高達66%。擁有獨立優勢的同時，近兩年的規模增長驅動卻主要來自於關聯房企的面積結轉。是外拓陷入增長瓶頸，還是本身發展策略並不明晰？

區域性增強、第三方在管佔比降低

德信服務背靠德信地產。截至2020年9月30日，公司訂約管理226項合約，合約建築面積爲35.4百萬平方米，覆蓋中國12個省份的31座城市。在管面積爲23.07百萬平方米，就管理規模而言是一家中小物企。

但與一衆衝擊上市的物管公司不同，新浪財經注意到德信服務並未在上市前猛衝業績，其在管面積增長不多。2018/2019年，公司在管面積分別爲18.8百萬平方米、20.6百萬平方米。2019年新增在管面積1.8百萬平方米，2020年前9個月新增在管面積2.4百萬平方米。

儘管2020年新增面積較2019年有大幅提高，但對比同規模上市物企2020年前6個月新增數據：正榮服務在管面積27.8百萬平米、新增4.8百萬平米；鑫苑服務在管22.1百萬平米、新增2百萬平方米；弘陽服務在管18.7百萬平米，新增2.9百萬平米。同樣是以住宅物業爲主的物管公司，上述物企6個月的增量與德信服務9個月的增量差不多。

而目前資本市場對於低成長的物企並不友好。2020年中報數據一出，比如興業物聯、燁星集團作爲迷你物企增量面積只有0.2/0.7百萬平米，再比如奧園健康新增僅1百萬平方米，上述三家去年全年股價分別下降43%、40%、13.7%。

具體到項目來源，德信服務的數據也不理想。截至2020年9月，來自德信集團及關聯方的面積佔比僅爲34%，66%的在管面積來自於獨立第三方。獨立性較強本是優勢所在，但該類項目2019年及2020年前9個月的新增面積爲-0.15百萬平米、0.69百萬平米，增長緩慢。第三方項目佔比也從2018年的78.1%下降至2020年9月的66%。

公司近兩年新增項目主要來自於德信集團及聯合開發，二者每年提供的新增面積穩定在1.8百萬平方米。這與克而瑞披露的德信地產銷售/操盤面積基本吻合，其逐年微降的數據側面反映了關聯房企的助力不高。截止2020年6月，德信集團的土地儲備爲15.7百萬平方米，基本能保證短期內穩定的面積結轉。

這樣一來，德信服務的區域性或許會增強。數據顯示，隨着近兩年新增項目以關聯方德信集團爲主，來自浙江省的物業管理服務收入比例同步從57.9%提高至67.8%，這其中存在新增項目多位於浙江省的可能。當然不排除由於第三方項目物業費從1.8元增長至2.2元，導致杭州區域收入增多的可能。但德信地產以杭州爲大本營，新增項目大多來自浙江省的概率更大。

物管服務增長緩慢小物企不被資本市場看好

前文提到德信服務在管面積增長緩慢，表現在財務上基礎物業管理服務增長緩慢。2018-2020年9月，公司實現營業收入3.98億元、5.13億元、4.98億元，同比增長28.9%、32.7%；其中物業管理服務同比增長15.44%、16.74%，遠低於整體營收增速。

根據中指院的資料，長江三角洲地區和浙江省於2019年的月均物業管理費分別爲每平方米2.3元和每平方米2.4元，均高於中國物業服務百強企業的同年月均物業管理費每平方米人民幣2.1元。德信服務同期物業費只有2.1元，低於當地平均水平。2018年平均物業費更低，爲1.8元，2020年9月提至2.2元，。較低的物業費反映出德信服務競爭力不強。

報告期內增值服務增長較快是業績主要驅動力。2019年非業主增值服務同比增長61%，其中前介服務（向物業管理公司提供於交房前所收集的評估及建議）增長了199%；2020年9月社區增值服務同比增長156%，其中物業銷售及協銷業務同比增長了580%。主要是從物業開發商購入車位，再轉售予業主及住戶的業務增長較快。