第366期 ｜ 2021/01/12

2020年註定不凡。

年初，全國房地產市場集體“抗疫”，各指標嚴重下滑，樓市零成交、土地零供應不時出現，政策逆週期調節力度加大，“一城一策”爲市場紓困託底。

得益於中國經濟的強勁韌性，-16.3%、-7.7%、-3.3%、-0.3%、1.9%、3.4%......全國房地產開發投資增速從2020年2月以來逐月回升。而深深的大V背後，是從年初上海300億元史詩級土拍，到杭州“萬人搖”；從4月美元債落入冰點，到50天后破冰重啓；從房企年初營銷大戰到年末TOP3門檻跨越7000億級；更是武漢從零成交到全國銷冠的逆襲……中國樓市總在各個層面給人以希望。

數據來源：國家統計局

武漢從零成交逆襲成全國銷冠

武漢，全國銷冠。

2020年最值得關注的莫過於武漢從零成交到全國銷量第一的逆襲。

2020年最後一個月，武漢新房成交量近3萬套，創下2020年單月成交新高。在年初停擺兩個月後，武漢市場逐步恢復交易並搶回了“失去的兩個月”。據中指院《2020年武漢房地產快報》顯示，武漢全年新建商品房成交20.12萬套，其中新建商品住房成交17.54萬套，面積1961萬平方米，雖然只有2019年總量的84%，但仍居全國城市住房銷量第一位。

2020年4月8日，武漢在萬衆矚目中“重啓”，樓市逐步復甦。在社保補繳、預售門檻降低等一系列政策的精準紓困下，需求得以釋放，高供給、高庫存伴隨着房企的快週轉與促銷抓回款，武漢市場從5月開始成交量連續破萬套，並在12月達到4年多來的最高記錄——新房月銷售達27996套，超出市場預期。

房企武漢案場銷售額百億榜 來源：中指院

這是全國城市的縮影。2020年，全國新房交易跌宕起伏、城市南熱北冷。

開年不利，全國各地售樓處暫停、工地停工，新房市場進入短暫停滯狀態。隨着疫情好轉，前期積壓的需求集中釋放。自2020年第二季度以來，新房市場迅速恢復，但城市間分化愈加顯著，部分城市仍然偏冷，有的城市卻出現了“過熱”情況。

長三角和珠三角城市仍然延續一直以來的市場熱度，疫情後率先復甦。

2020年，魔幻的深圳，新房交易量一舉創下五年新高。據深圳市住建局數據，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套數上漲19.8%，創2016年以來新高。

數據來源：深圳市住建局

網紅城市杭州也經歷了從直播賣房到土地大戰，從“萬人搖”、調控“打補丁”到“最強開盤分流“的風格切換，但不變的是高品質樓盤依然中籤率極低，一房難求。據克而瑞數據，2020年杭州商品住宅全年成交15.2萬套，環增12%，一舉打破杭州自2017年以來連年成交套數下滑的趨勢。

而上海在2020年成了“最難上車的城市”——豪宅成交佔據半壁江山。上海中原地產統計，截至2020年年末，單價10萬+產品一共成交5513套，累計同比增加81.8%。而2020年全年上海新建商品住宅成交面積同比增長僅爲23.1%。據易居研究院測算，2020 年上海新房供應量與往年持平，但成交量創近4年來新高，明顯處於供不應求階段。

從新房銷售金額情況看，長三角城市蘇州、蕪湖、南通、揚州等城市表現良好，新房成交金額同比均達20%以上。諸葛找房監測的60個城市中，同比上漲最多的是廈門，達到71.87%；東莞、佛山、廣州等城市在粵港澳大灣區的政策利好下，成交金額同比分別上漲56.72%、37.68%、24.12%，不過深圳715新政後，部分購房需求外溢至周邊的東莞等城市，一定程度上也帶動了這些城市樓市熱度攀升。

與南部經濟圈大相徑庭的是，北方城市在寒潮之下難有反轉。僅有西北部蘭州成交金額同比上漲70.11%。北京由於受到疫情反覆的影響，加之政策長期嚴控，量價齊跌；與此同時，哈爾濱、長春等東北城市也出現了上漲乏力的局面。整體來看，2020年的新房市場呈現出一種“南熱北冷”局面。

北上廣深頻刷二手房交易紀錄

二手房交易與新房市場同享歡騰。

根據貝殼研究院統計測算，2020年全國二手房交易金額達7.3萬億元，比上年增長8.1%，創下2015年以來最高值。

據克而瑞，2020年12月單月數據環比來看，杭州、深圳、廈門環比增長皆超10%，其餘城市也有不同幅度增長，全國8個重點城市中僅蘇州環比回落。全年總成交量僅蘇州、成都全年累計同比分別跌40%和52%，其餘6城年內均有不同程度漲幅，杭州最高，全年累計同比增長高達64%。

儘管總量創新高，但區域分化、產品分化非常明顯。從貝殼研究院《二手房市場城市榜單》可見，一線城市北、上、廣、深蟬聯前四，新一線如南京、杭州、天津、成都及武漢等城憑藉規模或價格優勢躋身TOP10。與2019年比，上海依舊居於榜首，成交金額突破萬億。杭州、成都憑藉規模增長擠進前10，而蘇州、重慶掉出榜單。

數據顯示，北京依舊是全國存量化程度最深的城市，二手房成交佔比達72%，深圳、廈門分別以69.7%和66.7%的水平居於其後。值得注意的是，2020年重點城市二手房市場的修復力度普遍好於新房，二手房成交佔比普遍提升，如北京及深圳提升約6.5個百分點，廣州提升5.5個點，上海提升近3個百分點。

其中，據我愛我家統計，2020年北京全市二手住宅共網籤168839套，同比2019年增長16.4%。儘管受到疫情影響，2020年北京二手住宅網籤量仍然環比增長，創下2017年以來的四年新高。

二手房價格方面，深圳繼續領跑全國。國家統計局數據顯示，2020年8月、9月、10月、11月，深圳市新房市場的價格環比漲幅分別爲0.5%、0.4%、0.2%、0%。貝殼研究院數據顯示，深圳二手房價自2019年9月超過北京成爲內地第一後，2020年繼續以成交均價68170元/平方米保持第一。廊坊以8.4%的跌幅佔據貝殼研究院監測城市首位，仍未走出2017年以來的下跌通道；山東省頭部城市青島、濟南房價跌幅分列榜單二、三位，房價下跌的以北方城市爲主，佔據TOP10中的8席，充分展現了全年二手房市場“南強北弱”的特徵。

上海重回土地榜榜首 4城收金暴漲逾50%

土地市場同步高歌。

2020年，全國300城市土地出讓金總額爲59827億元，同比增加16%。住宅類用地出讓金佔比78%，同比上升6個百分點，商辦類及工業用地合計佔比21%。全國40個大中城市出讓金以同比增加爲主，二線城市中共22個同比走高；上海以收金2942億元、同比增加48%位居出讓金榜單頭名。

2020年全國土地出讓金TOP20（僅包含市本級數據） 來源：中指院

全國土地出讓金TOP20城市總額爲28115億元，同比增加14%，上榜門檻爲682.8億元。榜單前14席收金均破千億元，一線城市均進入榜單，合計收金8527億元，佔榜單總額的30%。二線城市上榜14席，佔據榜單七成，爲榜單主力。三四線城市中僅佛山、東莞躋身榜單前二十，此外佛山收金總額漲幅位居三四線城市榜首。

2020年長三角及珠三角成爲土地出讓的絕對主力。《2020年全國住宅用地成交總價排行榜TOP10》中除一宗位於中西部以外，其餘9宗宅地位於長三角和珠三角地區，其中珠三角城市佔據6席，長三角獨佔3席，深圳更有3宗宅地入圍榜單。

與2019年榜首地塊收金不足100億元相比，今年宅地總價榜單前七席收金均超百億，儘管調控政策趨嚴，但熱門區域的優質地塊對於房企仍具有較大吸引力，同時今年入榜地塊平均溢價率達到29%，接近去年入榜地塊的最高溢價率，杭州蕭山奧體地塊更以50%的溢價率居入榜地塊之首。

2020年不同城市土地市場情況 來源：中指院

值得注意的是，武漢以土地出讓金1840.0億元位列全國第六名，出讓住宅和商服用地共計156宗，土地面積約3200萬平方米。2020年，武漢累計誕生超過15宗地價新紀錄。

從各大房企表現來看，三道紅線令房企呈現出不同的特徵，保利、萬科、華潤、招商等擁有國企、央企背景的房企拿地基本未受影響，表現相對積極。而據諸葛找房報告顯示，“踩線”房企下半年尤其是融資監管趨緊後，拿地節奏明顯放緩，如恒大、金茂、中南等房企，紛紛在下半年減少拿地，其中恒大最爲顯著；而對於像綠地、融創等部分踩線嚴重的房企，在下半年拿地速度不減，未來或將面臨嚴峻挑戰。

碧恆萬去年賣了2.2萬億 TOP3門檻達7000億+

頭部房企無懼2020年的各項挑戰：TOP3房企門檻值躍升至7011億元，比2019年提升了749億元；TOP10房企門檻值達2892億元，提升了467億元，成爲門檻值增長最大的兩個陣營，競爭更加激烈。

2020年，TOP10房企全年合計銷售4.87萬億元（全口徑），其中碧桂園、恒大、萬科分別實現銷售7888.1億元、7038億元和7011億元，“千億軍團”擴容至41家。

2020年TOP3房企門檻值7011億元、TOP10房企門檻值2892億元，分別較上年提升749億元、467億元，爲門檻值增長最大的兩個陣營，競爭愈加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別爲1306億元、860億元、333億元，與上年相比均有所增長。

2020年各陣營門檻值情況 來源：中指院

百億房企內部分化加劇，千億規模具有明顯的分水嶺特徵。3000億以上、1000億～3000億、500億～1000億、300億～500億、100億～300億對應企業數量分別爲8家、33家、26家、43家、56家。其中，3000億以上企業增長1家，1000億～3000億陣營企業數量增長6家，而500億～1000億陣營數量則減少5家。

但值得注意的是，百強房企的增長與往年不同，單家房企“高歌猛進”不再，取而代之的是集體“小步慢跑”，各梯隊房企業績開始踩下剎車。從數據上看，2000億以上房企中僅中國金茂、綠城中國銷售業績增幅超過40%，分別爲44%和43%，該陣營房企業績增幅爲17%。長期來看，房企業績減速的大趨勢不會有所改變。

如果將目光從典型房企放大放到所有百億房企，其趨勢更值得探討。“百億企業增速分佈呈現倒U形，頭部、尾部企業增速較低，腰部企業增速較高。”中指研究院分析認爲，“3000億以上大型企業發展更加穩健，1000億～3000億企業和500億～1000億企業繼續追求規模擴張，銷售增長率較快，企業通過拓展市場佈局、抓住城市結構性機遇、加大合作力度等實現業績快速增長；300億～500億企業稍弱，但仍通過深耕重點城市，保持了業績較快增長。”

房企融資更便宜了 1.2萬億創下新高

自2020年2月起，全國房地產開發到位資金同比增速穩步提升。國家統計局數據顯示，2020年1～11月，房地產開發企業到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1～10月提高1.1個百分點，其中由於受上半年流動性充裕等因素影響，6月單月房企到位資金超兩萬億元。

到位資金穩步走高，部分得益於2020年房企融資“小陽春”。據中指研究院統計，2020年1月海外債融資規模超1200億元，3月信用債發行規模超千億元，均爲全年最高值。

貝殼研究院數據顯示，2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣，規模創歷史新高，累計同比增長3%，但累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。

2011～2020年房企債券融資規模及增速 來源：Wind、貝殼研究院

2020年房企融資環境融資特點鮮明。整體來看，2020年境內融資通道基本通暢，境內強韌、境外低迷。

2020年境內融資規模約7613億元，同比增加21.3%，境內債券規模佔比63%。而2020年境外債券規模摺合人民幣約4519億元，同比減少18.3%，同時境外規模佔比約37%，較2019年下降10個百分點，與2018年佔比相近。

從融資成本看，中指研究院數據顯示，2020年房地產行業信用債融資成本爲4.51%，同比下降0.83個百分點；海外債融資成本爲8.32%，同比下降0.52個百分點，總體成本小幅下降。

但財務穩健的龍頭房企與國企方顯成本優勢，千億以上企業海外債券融資成本均值在8%以下，而同期的300億～500億、100億～300億企業海外債融資成本均在10%以上。2020年，龍頭房企成功發行多筆低成本債券，如萬科、保利、中海等企業多筆公司債券票面利率在3.6%以下，龍湖、綠城等企業部分海外債券票面利率在4.0%以下，企業融資優勢明顯。

記者手記｜2021論持久戰

寫完2020年房地產市場的12個月，像是走過了無比漫長的十年。“偏緊”的2019年末，市場人士都在說，“這是過去10年裏最差的一年，卻是未來10年裏最好的一年。”而2020年初的疫情，更是讓人感覺看不到未來。

但中國經濟的強勁韌性，令復甦迅速得難以置信。數據層面以外，幾乎與武漢“重啓”同步，熱點城市已經迎來了樓市小陽春，甚至多個城市觸發了更爲嚴厲的調控政策出臺。長沙的樓市調控樣本，更是讓所有人看到了中央房住不炒的決心。

對開發商們來說，在自身資金和抗風險能力皆受考驗的當下，更應保持謹慎和敬畏的心態、順應市場走勢，做好打持久戰準備。

2021，我們一起期待着。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：蔡沛君

排版：陳夢妤 馬原

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