利率上調、放款延時，購房違約風險提升

來源：財經五月花

—摘 要—

房貸收緊會限制市場交易，或者說有助於市場的穩定。專家提醒，但是在實際過程中，也要防範各類風險，包括恐慌性購房以及既有購房合同違約等風險

文｜嚴沁雯 唐郡

編輯｜袁滿

房貸新規出臺近一月，“房貸受限”的刷屏讓購房者焦慮起來。

“房東天天催我早點付首付然後去銀行申請貸款，說是現在額度緊張了，等到放款還不知道要多久，不要耽誤他買房。”二手房購房者大霈對《財經》記者表示，在此之前，他與房東協商在4月之前將首付付清，現在雙雙對未知的放款時間感到擔憂。

近期，各地銀行傳來房貸額度收緊的消息。據《財經》記者走訪調查，在一線城市中，北京暫未出現銀行額度大幅收緊的現象，而在上海、廣州、深圳，大部分銀行放款的時間較此前延長，部分銀行表示目前受額度限制，貸款者需要排隊等待。

在額度受限之外，房貸利率也面臨上調。據21世紀經濟報道，自1月27日起，中國銀行、中國農業銀行、中國建設銀行、中國工商銀行的房貸利率將全部上調，由此前的首套房LPR+40bp，二套房LPR+60bp調整爲首套房LPR+55bp，二套房LPR+75bp。

一位廣州地區的房產中介告訴《財經》記者，他們在1月26日就已經收到上述通知，並已開始執行。“（除了四大行）目前其實基本都上調了，只有外資銀行利率低、額度充裕。”該中介表示。

“這個利率的上調不算很誇張，雖然首套利率看來有點喫虧。”中原地產市場分析師盧文曦表示，不排除後續其他地方會跟進，特別是近期市場較熱的城市。

“四大行出現了調整，具有很強的信號，這四大行本身屬於房貸規模較大的銀行，調整有風向標意義。通常宣佈房貸利率上調會出現傳導效應，心理上和實際操作過程中都有。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。

《財經》記者向深圳、上海兩地的中介詢問了情況，均表示目前暫未收到房貸利率上調的通知。

值得注意的是，多名業內人士提醒，在信貸收緊背後，要注意防範既有購房合同違約等風險。

週期延長，貸款排隊

“我的貸款經理告訴我，由於房貸新規調控，正常的額度還沒下來。年後放的最晚的幾筆還是11月初申請的。”一位在杭州某股份行申請貸款的購房者對《財經》記者表示。

上述貸款經理所指的新規，即中國人民銀行聯合銀保監會於2020年12月31日發佈的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱《通知》），從銀行側對個人和企業的房地產貸款比例進行限制，劃出“兩道紅線”，從2021年元旦起實施。

“目前排隊都已經排到二季度之後了。”上海某股份行支行信貸部業務員對《財經》記者表示：“我們每個月都有規定的額度，具體投放多少也不一定，現在我們也無法保證需要多久能拿到貸款。”

另一家股份行深圳支行的業務人士同樣表示，該行房貸額度比較緊張，需要排隊。

而在廣州，也有某中小地產商廣州分部人士向《財經》記者表示，當地多家股份行房貸額度驟然喫緊，“現在準備年前逐個約喫飯，把去年的存量放完，新的就不給他們接了。”確認了此前傳出銀行業接到當地金融監管窗口指導消息的真實性。

嚴躍進認爲，當前部分地區房貸趨緊主要有兩方面因素，一方面是房貸集中度政策落地；另一方面是年初信貸額度受影響。部分地區房貸放款週期延長，主要也是額度收緊所致。

在走訪中，上海地區某國有大行支行業務員對《財經》記者表示，他們銀行的額度影響不大，但是從放款時間來看，以往放貸時間在兩週到三週左右，現在保守估計在三個月左右。

“對於國有四大行來說，額度應該是沒有問題的，主要是放款週期會變長。銀行對申請人審覈的時間變長了，包括審覈貸款人的資質以及是否有違規資金流入樓市，這方面的審覈是比較嚴格的，所以時間可能會有所延長。”盧文曦分析稱。

值得注意的是，嚴躍進告訴《財經》記者，信貸收緊會限制市場交易，或者說有助於市場的穩定。但是在實際過程中，也要防範各類風險，包括恐慌性購房以及既有購房合同違約等風險。

防範違約風險

據《財經》記者觀察，隨着銀行放款週期延長已成既定事實，購房論壇和購房羣中擔心合同違約的人多了起來，文章開頭被房東催促儘快貸款的大霈便是其中一員。

“房東和我說，如果晚於預期時間還沒等到銀行放貸，這就算我違約了。”大霈表示。

對此，相關律師告訴《財經》記者，購房者是否構成違約，取決於購房合同中是否對付款時間作出了具體約定，如果購房者在約定的期限內未能如期付款，那麼一旦案件進入訴訟，其結果很可能將對購房者不利。

“除非法院認爲房貸政策改變屬於不可抗力，但是多數案例中，法院不會這麼認爲。同時，買方還需要舉證銀行放款週期延長這一事實。”該律師補充道。

值得注意的是，除了放款週期延長可能導致的潛在違約風險，房貸利率上調可能變相增加購買雙方的違約幾率。

得知廣州四大行上調房貸利率後，鄭陽立刻向中介詢問其房貸利率情況。去年12月25日，他在廣州距離市區1小時車程的南沙區簽下了人生中第一套房子。由於公積金額度有限，他採用了公積金+商貸的組合貸款方式，原本以爲網簽過了就能安心，但近期廣州等地房貸額度偏緊、利率上調等消息讓他始終提心吊膽。“現在公積金貸款手續已經走到最後一步，但商貸還沒開始辦，萬一利率上調，整體利息又要多出幾萬塊。”

某貸款中介對《財經》記者介紹，如果說客戶還沒有和銀行簽訂貸款合同，就得按照最新的基點來簽訂。“但是已經簽了合同的客戶也可能要排很久的隊，現在有的銀行額度比較緊張，那些願意上調基點的客戶或許會更快獲批。”

“避免違約風險首先還是看買賣雙方，都要做好協商，不要把時間卡的特別緊。同時，要儘量選擇大銀行，因爲有些小銀行額度不夠，排隊會更麻煩。此外，購房者的資質千萬不要作假，準備的材料要充分，避免不必要的耽誤。”盧文曦建議道。

調控能否去“泡沫”？

從市場情況來看，北上廣深四大一線城市中，廣州、上海、深圳均傳出房貸偏緊的消息，但據《財經》記者走訪，北京地區多家中介一直表示尚未出現房貸收緊情況，某大型連鎖機構中介告訴《財經》記者，當前北京地區二手房，商業貸款放款時間爲10天，公積金、商業貸款組合貸大約需要一個半月。

有資深房地產行業人士認爲，這主要是因爲北京地區房地產調控政策近年來較其他一線城市更爲嚴格。

在近日舉辦的“中央經濟工作會議解讀與當前經濟形勢分析”專題研討會上，央行貨幣政策委員會委員馬駿表示，有些領域的泡沫已經顯現。

“去年我國幾個主要的股市指數都大幅上升，接近30％，在經濟增速大幅下降的情況下出現如此牛市，不可能與貨幣無關。另外，近期上海、深圳等地房價漲得不少，這些都與流動性和槓桿率的變化有關。”馬駿指出。

據貝殼研究院監測數據顯示，2021年1月，36城主流首套房貸利率5.23%，二套利率5.52%，環比均微增1個基點，且從去年12月開始已經連續兩個月上升。另外，36城房貸平均放款週期自去年9月以來經歷“五連升”達到53天，環比延長5天。

在樓市“熱”的背景下，近期多地樓市調控有升級態勢，不僅有深圳和上海這類一線城市，還包括合肥與杭州。

與此同時，包括北京、成都等地在內的住建委頻繁發聲，貫徹落實中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，切實維護羣衆合法權益，對惡意擾亂房地產市場平穩健康發展的行爲“零容忍”。

據住建部官網，近日，住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。

在盧文曦看來，最近一系列的調控，主要是針對市場上矛盾突出的地方的精準打擊，比如說打新熱等。“在這個過程當中，投機帶來的市場的虛火會慢慢消掉，市場的交易會有所收縮，包括情緒也會有所控制，預計後續市場的這個交易熱度不會像現在這麼熱。當然剛需購房者還是該買就買。”

也有業內分析人士認爲，要警惕某些政策“誤傷”剛需。“特別是打新潮，價差巨大，而投資客首付比例高基本全款，優選、代持稀釋了剛需可能買到的房子，製造了恐慌。”

嚴躍進則表示，各地密集的調控政策可能會使樓市短期降溫，但要想樓市真正降溫不能只靠調控，否則降溫以後還會反彈。“實際上，供求決定價格，而政策只是影響價格。一個是根，一個是本，根本共抓，市場才能真正穩定。”

(作者爲《財經》記者；應受訪者要求，大霈、鄭陽爲化名)