原標題：新政後杭州連續發放14個紅盤預售證：新一線城市樓市調控收緊，房企搶閘出貨

作者：唐韶葵

北京上海房價抬頭，新一線城市杭州、成都的上漲苗頭也起來了。

調控收緊成年底各地房地產市場主旋律。

1月21日，上海出臺一系列樓市調控新政，最嚴厲的一條是“夫妻離婚三年內購房按離異前總套數計算”，這被視爲對有投資需求買家的攔截；1月27日，新一線城市杭州、成都爲了控制樓市熱度、壓抑房價的上漲勢頭，先後出臺調控新政。其中，杭州殺傷力最大的一條政策是“落戶杭州未滿5年的，限購1套”；成都新政針對二手房近期的上漲過快，規定“對個人存在涉嫌組織惡意炒作、哄擡房價、擾亂市場秩序等違法違規行爲的，一經查實，住建部門暫緩受理其相關二手房網籤手續”。

市場預期是推動這一輪房價上漲的動力。一名前20強房企人士告訴21世紀經濟報道記者，成都的二手房價上揚，和年底的高價地有關，“主城區全是1.5萬-2萬/平方米的地塊，2021年入市的時候必然不便宜，拿地早的便宜的新房基本只有剛需買家纔有購買資格，這直接抬高了購房者的預期。”

新一線城市緊急調控

2020年以來，北京、上海二手房尤其是學區房出現一輪上漲，緊接着杭州一手房、成都二手房也出現過熱跡象。

因熱門紅盤倒掛大、獲利頗豐，此前杭州樓市誕生了一大波代持炒房、合作拼房票的炒房客。

“1.27新政”前，杭州限售只針對熱點樓盤及無房人才，且限售時間從網籤之日起計算，現房優勢驟然喪失。如今，限售時間從產證辦出之日起計算，現房優勢又重新迴歸，比如紫璋臺、錦繡公館、中國府等接近現房銷售的項目，或將成爲投資客眼中的香餑餑。

在此趨勢下，杭州一些比較火的次新盤的業主難免會跳價或加劇觀望情緒。但接盤俠不僅要承受“2改5”後成本的大幅增加，還要消化業主加價，也有可能選擇放棄，轉投二手房市場。由此可見，杭州二手房市場的熱度短期內可能反而會變得更高。

與杭州不一樣的是，成都二手房的熱度是由土地市場帶出的。成都銳理數據透露，2020年最高溢價率出自新都區——2020年3月19日，大發以124.76%的溢價率競得新都63.57畝純住宅用地，11800元/平方米的成交樓面地價也是新都區目前最高成交樓面價。另外，2020年成都通過拍賣成交的187宗涉宅地中，溢價率≥50%的地塊僅有15宗，其中天府新區就有7宗。

春節前杭州搶閘出貨

據不完全統計，1月28日、29日這兩天，杭州已經陸續發了14張紅盤預售證，包括江河鳴翠、御潮府、濱江·觀品、濱江·嘉品等等，經業內人士測算，春節前，杭州等待搶閘出售的房源超過6000套。

這一波紅盤潮，會集結杭州人多少資產？業內人士預估，這些搶閘在春節前入市的紅盤，涵蓋了剛需和改善多個層面的消費者，凍資額最低一套55萬，最高一套要840萬，甚至超過1000萬。

杭州樓市的凍資規則是：剛需盤都按首套凍資，改善盤及以上都按二套凍資。初步估算，假設平均中籤率50%，凍資額就是270億。如果平均中籤率達到10%，那麼凍資額將高達1350億，這個金額與不少小國GDP相當。

杭州有規定一張房票不能多盤同搖，且需嚴格凍資，這就意味着每一張房票都不會重疊，每筆凍資都要拿出真金白銀。

此次領預售證項目最多的莫過於濱江集團（002244.SZ）和融創（01918.HK）。事實上，新政出臺，對這兩大房企旗下的項目搖號人數而言，是有一定影響的。

比如，趙小莉（化名）和王卓（化名）都是拿到了在杭人才資格，不受本次新政影響，他們最想買的是江河鳴翠，但新政出臺後，兩人都選擇了放棄，認爲限售五年毫無投資意義。“就算江河鳴翠7萬漲到21萬，鎖盤8年，年收益也才25%。這還是最理想的情況下，8年時間變數不知道有多少啊。這樣一看，買其他不限售的樓盤，可能還不止這個收益呢”。

王卓則直接放棄了人才搖號，轉而準備用無房戶博一把運氣，他怕萬一高於10%又搖中了，“如果搖中了，最後還是要限售5年，我可能還是會準備棄選”。

但前述兩家房企相關人士均對春節前這一波行情表示樂觀，認爲杭州市場有足夠的承受力。

據杭州資深業內人士楊廣宏分析，從目前已領證的搖號樓盤來看，此次紅盤潮與往常有些不同。最明顯的，就是傾向無房人才的比例在減少。如御潮府，上一次加推，高層次人才比例佔總房源量的20%，此次加推只有10%。首開的江河鳴翠、觀品，加推的嘉品，高層次人才佔比均只有10%。江河鳴翠、御潮府兩盤的無房家庭，佔比也只有10%。

某個紅盤的銷售表示，新政一出，手上約20%的客戶，房票直接作廢；另一個同日出證紅盤的搖號羣，一下退了100多人。

“主力精英購房人羣年前打完子彈後，隔着一個無盤可開的春節，年後若無相似量級的紅盤接棒，市場情緒或驟然下降。”一名銷售預測，亞運村會很快被放出來，繼續攪熱市場。

全國樓市資金面悄然收緊

杭州搶閘出貨的背後，是國內樓市資金面的悄然收緊。

1月26日，央行公開市場延續淨回籠姿態，國內銀行間資金流動性驟然偏緊，意圖很明顯：打擊資金套利及加槓桿。事實上，2020年6月以來，央行公開市場操作都呈現單週淨回籠的狀態。

銀行間資金流動趨緊，最直接的影響，是推動市場利率。疊加2020年底央行、銀保監會發布的房地產貸款“兩道紅線”，信貸市場進一步趨緊。

儘管有業內人士認爲，超限機構仍有2-4年不等的調整期，預計該制度對2021年個人住房貸款不會有太大的影響，但廣州四大行房貸全線漲價表明房貸並沒有寬鬆跡象。1月27日起，廣州工農中建四大行的首套房貸利率調整爲LPR+55bp，二套房貸LPR+75bp，而此前則是首套房爲LPR+40bp，二套房則是LPR+60bp，變更後首套房貸的利率爲5.2%，而二套房則爲5.4%。

與此同時，年底這段時間，多家“踩線”銀行正在調整業務。比如東莞銀行業除“兩道紅線”之外，還要求個人住房貸款佔所有貸款比例，不得超過2020年全市平均水平，且大部分銀行暫停受理二手房貸業務。即便受理，對於客戶資質、樓盤情況及放款時間，也做了更嚴格要求。

據瞭解，廣東部分銀行網點對房貸的處理措施是“暫停受理新的房貸申請”；深圳也收緊個人住房貸款，資金需提前兩三個月及以上轉到購房人銀行卡上。不光新房，二手房也在嚴查資金來源。

上海多家銀行明確收緊房貸額度，個人住房貸款審批流程大幅延長，與此同時，上海工行、農商行已經叫停“稅費貸”業務。21世紀經濟報道記者瞭解到，在上海，一般二手房交易的時候，中介都會向客戶推薦稅費貸，因爲稅費貸是把中介費、營業稅、個稅、契稅等加起來的一個綜合收費的貸款，大約佔到總房價5.5-10%。這對於大部分首套房買家而言也是一筆不小的數字。稅費貸上限50萬或者80萬，之前還有過上限100萬的額度。

綜合上述因素，那些手握房票又躍躍欲試的準買家們，在春節後杭州市場行情的不確定性下，或許也要承受漸趨緊張的資金壓力了。