來源：國是直通車

最近，樓市傳來四個“重磅消息”，對“炒房客”來說可能個個致命。

多地“圍剿”經營貸違規流入樓市

一線城市幾乎是同步行動。北上廣深全面排查轄區內銀行機構，防止經營性貸款等信貸資金違規流入房地產市場。

這回是動真格的了。各地還公佈了排查結果。比如：北京市銀保監局日前公佈，2020年下半年以來，涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元，約佔經營貸自查業務總量的0.35%。北京銀保監局還對4家銀行啓動立案調查。

廣東轄內（不含深圳）銀行機構發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。其中，廣州地區銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。

深圳銀保監局、中國人民銀行深圳市中心支行近日通報經營貸專項覈查結果稱，已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。

上海市未公佈具體金額，不過也在通報中稱，存在貸款資金用途違規，部分個人消費貸、經營貸資金流入房地產市場。

浙江也出手了。浙江省表示，將對2020年以來發放的房地產開發貸款、個人住房貸款、消費類和經營類貸款以及“凍資”等業務進行全面自查。

值得注意的是，利用這種違規方式“加槓桿”的炒房者受到了懲罰。

家住蘇州的魏女士在微博上曝稱，在一位房產“大V”的慫恿下，去年4月，她通過小額貸款公司墊資463萬元，在深圳前海買了一套728萬元的房子。在中介等的幫助下，她計劃買房後立即辦理經營貸，以償還借來的首付款。但當月深圳市政策收緊，房產過戶滿6個月後才能申請辦理經營貸。小貸公司高額的利率導致魏女士資金鍊斷裂，最終這處房產在去年年底被深圳市法院以660萬元的底價拍出。有人計算，魏女士在此過程中至少損失150萬元。

經營貸等違規資金在去年以來的一輪房價升溫中可謂扮演了推波助瀾的角色。爲了支持實體經濟，不少銀行在疫情暴發後推出了低息的經營貸產品，一些地方則對小微企業實行經營貸貼息，優惠後的經營貸年化利率低至3.8%左右，甚至低於公積金貸款利率，而商貸利率，特別是二套房利率普遍在5%以上。

利差帶來的套利空間，讓一些人選擇使用過橋貸等全款買房，再抵押房產，拿到利率更低的經營貸，還上部分首付。這讓很多原本不具備買房能力的人，“強行上車”，推高了購房需求。

學區房受到精準打擊

學區房一直是房地產市場的特殊存在。它既承載了教育資源不均衡的溢價，也揹負了家長望子成龍的期盼。房價上漲時，它漲得最快，房價下跌時，它跌得最慢。因此，也歷來是樓市炒作的重點之一。去年，深圳、上海等地二手房價的一輪快速上漲大都從學區房的升溫開始。

去年以來，陸續有地方出臺淡化學區房的政策。如：近期，上海發佈“學位新政”，其核心內容是“初升高”從原來的“對口直升”爲主改爲“指標到區（校）”爲主。從2022年開始，上海名校高中50-65%的“初升高”名額，要公平地給到各個區或學校。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近期各地推出的諸如：多校劃片、名額均分、大學區制、公民同招等政策，其共同特點就是學校之間、學生之間的競爭越來越激烈，大家都拼成績、拼競賽。一旦競爭大了、開始拼成績了，學區房的作用就降低了。他認爲，一直高燒不退的學位房，“降溫”模式已開啓。

調控深入二手房領域

今年春節前，深圳樓市放了個大招——發佈全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。報價高於參考價的二手房將無法掛牌，不僅如此，貸款金額也要參考指導價。

成都“抄了作業”。在日前發佈的樓市新政中，同樣提出“建立二手住房成交參考價格發佈機制”。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，過去調控主要以新房調控爲主，通過限制土地、新房價格來影響市場預期，但對分散的二手房市場缺乏有效的調控工具。近期調控出現向二手房市場轉移的趨勢。

許小樂認爲，從深圳開始，通過二手房官方指導價的方式，引導消費者、銀行理性評估房屋價值，能夠將房價漲幅控制在一定合理區間。春節以來，深圳二手房市場交易量回落到低位，房價上漲勢頭得到遏制。對二手房實行指導價，是我國房地產市場調控的一大創新舉措，其效果還有待觀察。

近年來，各主要城市大多對新房實施限價，二手房價格則相對放開，由買賣雙方博弈形成。不過，近期一些城市出現小區業主抱團漲價等情形，推高二手房價。分析認爲，將二手房價也納入限價或將改變這種情況，同時也降低由於一二手房價格倒掛帶來的套利空間。

多國開啓加息週期，流動性拐點或年內出現

近期，巴西、土耳其、俄羅斯先後加息，成爲疫情以來首先進入加息週期的經濟體。應對國內日益嚴峻的通貨膨脹是各國加息的重要原因。多位經濟學家預測，全球非美經濟體的加息週期或將開啓。

近期大宗商品價格普漲，被視爲資產價格重要衡量標尺的美國十年期國債收益率上升。知名經濟學任澤平表示，我們可能正站在流動性的週期性拐點上。

任澤平認爲，2021年一季度前後，隨着經濟復甦的頂部區間正在到來，通脹預期抬頭，貨幣政策迴歸正常化，信用政策結構性收緊，我們正在迎來廣義流動性的週期性拐點。

任澤平曾經提出“房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口”，並被視爲業內經典分析框架。過去幾十年，全球性貨幣超發、低利率，導致了股市、房市等資產價格大漲。流動性拐點一旦出現，對部分城市過熱的房地產市場可能會產生“釜底抽薪”的效應。

任澤平指出，2020年在低利率和貨幣寬鬆的推動下，房地產市場的復甦對3月以來的這一輪經濟復甦週期貢獻明顯。但是，隨着5-6月以來貨幣政策迴歸正常化、邊際收緊，未來房地產銷售和投資均面臨回落壓力。房地產長期看人口，區域分化將是未來的主流。

相對大幅加息國家，我國利率水平基本保持穩定。不過，儘管貸款市場報價利率（LPR）連續11個月未變，但房貸已經出現收緊趨勢。據貝殼研究院統計，3月貝殼研究院監測的60城主流首套房貸利率爲5.34%，二套利率爲5.62%，分別較上月提高2個、3個基點；3月60城房貸平均放款週期爲49天，較2月延長3天。當月，多地首套、二套利率均上升，如中山、東莞、珠海等珠三角城市，馬鞍山、嘉興等長三角城市及開封、洛陽等中原區域城市。