原標題：21深度丨壕！“港漂”一族成香港樓市生力軍，過億超級豪宅最受青睞

經過兩個多月週末在香港各區密集式看樓，陳芳終於成功“上車”了。

“我們幾乎把整個香港的新盤、10年以內樓齡的次新房都看了一遍。最後我們考慮了一個小時就拍板買了，”她感嘆道。

事實上“新香港人”陳芳在兩個月前剛剛拿到香港永久居民身份證，就迫不及待地加入了“港漂”買樓大軍。最終以820萬港元在紅磡買入了一個5年樓齡、實用面積約40平米的兩房單位。

“雖然香港的樓價漲幅不像內地一線城市，但是1000萬港元以內的剛需房下跌的空間有限，而且香港的租售比高，800萬港元左右的房子月租可以接近2萬港元。最重要的是香港的貸款利率非常低，”她坦言。

2012年10月，香港特區政府公佈調控樓市的“辣招”措施，針對非香港永久居民及公司買家新推15%的買家印花稅（BSD）等等。因此，成爲永久居民，意味着陳芳無需再繳納30%的印花稅，可以節省逾120萬港元的印花稅。陳芳身邊很多的“新香港人”一族正在成爲香港樓市的生力軍。

雖然香港的疫情持續超過一年，但樓價卻異常堅挺，這也堅定了陳芳的入市信心。“香港樓市始終存在供應不足，樓價的抗跌能力較強，而且隨着疫情好轉，明顯感覺到樓市的氣氛正在好轉，我們也不想再觀望了，”她說。

香港差餉物業估價署公佈的最新數據顯示，今年2月香港私人住宅售價指數報384.5點，較1月的381點上升0.92%，已經連續兩個月，且創先近9個月以來最大單月升幅。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑向21世紀經濟報道記者表示，2月香港樓價指數反映農曆新年小陽春市況，踏入3月樓價升勢持續，預計樓價平穩上揚。

事實上，隨着疫情有所緩和，香港的一二手樓市成交明顯升溫，成交金額及數量均大幅增加。數據顯示，2021年第一季度香港一手私人住宅成交達到3635宗，成交金額爲442億港元，同比分別激增65.5%及79.6%。同期，二手樓市成交爲13331宗，成交金額高達1172.8億港元，同比飆升81.1%及96.8%。

“港漂”鍾愛豪宅

根據香港土地註冊處數據顯示，一手私宅個人買家登記中，按已知買家姓名作分析，以成交宗數計算，其中內地買家（以買家姓名拼音辨別）佔個人買家在香港一手私人住宅註冊量比例，由2020年第二季的低位約8.7%，連續上升三個季度，至2021年前2個月的約10.5%。與此同時，今年前2個月內地買家購買香港一手私宅錄得的宗數，同比大幅增加約30%。

二手住宅個人買家登記的宗數中，內地買家佔個人買家於香港二手住宅註冊量比率，亦連續三個季度增加，由去年第二季的低位約5.1%，升至今年前2個月約6.8%。成交宗數方面，今年前2個月內地買家購買香港二手住宅錄得的宗數，同比激增約45%。

美聯集團主席黃建業表示：“無論一手私宅或二手住宅內地買家比率，均呈現上升趨勢，由於尚未通關，估計以上買家當中不少爲早年移民香港、已持有本地永久性居民身份證的‘新香港人’，出現’新香港人撐港樓’的情況。市場更持續出現這類人士買入大單位的個案。”

他向21世紀經濟報道記者坦言，“新香港人”對住宅的喜好有別於土生土長的香港人，首要追求的是“豪”，即是豪宅，而且“愈豪愈受追捧”。隨着越來越多的內地企業來港拓展，管理層及高級管理人員在港置業，皆以超級豪宅爲首選，不少願意“一擲萬金”，付出高昂的“買家印花稅”以購買優質超級豪宅。

以成交金額超過1億港元的超級豪宅爲例，今年前兩個月，內地買家佔個人買的註冊量比率達25%；二手超級豪宅成交佔比更高達40%。這顯示自今年第一季度以來，已有新資金流入超級豪宅市場，刺激成交增加。

他指出，“新香港人”亦求“新”，因此一些新區及新盤受到“港漂”買家的追捧。今年前兩個月，內地買家最喜愛的新盤地區爲九龍啓德，以一手私樓註冊量計算，內地買家佔整體買家比率達約33%，其次爲康城，佔比達到約20%。

地產代理人數創歷史新高

香港樓市趨旺也吸引更多人加入地產代理行業。根據香港地產代理監管局最新數字，截至今年3月31日，香港持牌代理人數爲41044人，比去年12月增加242人，創歷史新高。同時，反映地產代理分行數量的營業詳情說明書，最新錄得7046間，環比增加14間，反映分行數量也有回升。

美聯物業住宅部行政總裁布少明透露，樓市出現“大陽春”，資金持續湧入樓市，進一步帶動物業交投，並不乏大額成交。美聯在今年首季已經增聘逾500名員工，新開10家分行。

他透露，今年3月美聯住宅部銷售業績喜人，多達123間分行的單月業績額超過100萬港元，環比大幅飆升1.3倍，並有2間分行的單月業績超過1000萬港元，分別爲九龍奧運站分行及中半山金鐘分行。

另一龍頭代理行中原地產亦表示，今年首季中原香港住宅佣金收入近12.2億港元，創歷年首季佣金收益的新高紀錄，並連續3個月錄得逾3億港元的佣金收入。

由於樓市回暖，滙豐銀行最近已經開始放寬非固定收入人士按揭的入息審查，不再把這類人士的平均收入以八折計算。非固定收入人士是指自僱人士或以佣金計算薪金的人士，主要包括地產代理或保險代理、零售業銷售員等。

香港經絡按揭首席副總裁曹德明向記者表示，去年疫情打擊香港經濟，銀行風險偏好轉變，按揭業務資金成本高企，加強風險管理，並在按揭批覈上的準則轉趨審慎。滙豐率先放寬按揭措施具指標性，預計其他銀行或將跟隨，對樓市有支持的作用。

據21世紀經濟報道記者瞭解，疫情期間，由於失業率及潛在壞帳上升，滙豐曾將非固定收入人士的收入計算方法，由以前以客戶近2年平均收入計算，改爲以近6個月平均入息計算，而且要打八折。

曹德明指出，而近期樓巿氣氛轉趨暢旺，疫情亦逐漸緩和，加上疫苗接種人數不斷增加，限聚令進一步放寬，預計最壞情況已經過去。相信銀行預期風險可控，並對後市保持正面態度，因此開始逐步放寬按揭批覈。

事實上，按揭利率低企也是讓陳芳決定在香港置業的因素之一。她算了一筆賬，內地商業貸款的利率超過5%，而香港近期大部分銀行的按揭利率大約1.5%。以30年貸款600萬港元爲例，以香港利率2%來計算，每個月還款僅需2.2萬港元，總利息支出198萬港元。而在內地以5%的利率計算，每個月還款超過3萬港元，總利息支出高達559萬港元。

（作者：朱麗娜 編輯：陳慶梅）