榮安地產少數股權增51倍的背後，是形同虛設的3道紅線？

出品：大眼樓管

作者：肖恩

近日，榮安地產發佈了公司2020年年報，在年報中，有一組數據非常顯眼：少數股東權益從2019年的0.44億元增長至23.22億元，增長達5180%。

作爲聚焦在寧波及長三角的區域房企，一直以來榮安地產較少主導聯合開發地產項目，因此其賬面上的少數股權科目非常少。而在三道紅線下發的2020年，榮安地產的少數股東權益激增了51.8倍之多，這不得不令投資人疑惑：這背後的明股實債的嫌疑有多大？

近幾年加大槓桿拿地現金大幅流出

榮安地產始創於1995年，是寧波第一家房地產上市公司，一直是偏於寧波、深耕長三角一隅的區域房企。過去多年發展相對緩慢，但榮安地產在最新一輪小週期（2017年至今）中快速成長，2018年、2019年、2020年權益銷售增速分別爲149%、62%、32.5%，在行業普遍降速的環境下，榮安地產逆勢實現較高速的成長。

榮安地產這幾年銷售發力較猛，而拿地面積更是持續大幅超過銷售面積。2020年公司全口徑實現住宅簽約收入448.12億元，銷售面積133.23萬平米，同期新增土地儲備計容建築面積305.36萬平方米，總價款302.83億元，權益價款258.3億元。

權益價款幾乎等於權益銷售款，而拿地面積/銷售面積達到229%，較2019年力度明顯加強。作爲聚焦在寧波及長三角的區域房企，榮安地產在行業政策大幅收緊的2020年，依然選擇逆勢加槓桿。由此，榮安地產2020年的經營活動現金流淨額出現大幅流出的情況，達到107.28億元創歷史最高。

長期投資股權實現債務出表

截止2020年底，榮安地產的債務總額約爲160億元，其中短期債務約51億元，長期債務達到109億元。截至2020年底公司滿足三道紅線的要求，即剔除預收款的資產負債率不得大於70%；淨負債率不得大於100%；現金短債比不得小於1倍。

不過，榮安地產少數股東股權、長期投資股權的激增，事情似乎並不是這麼簡單。年報顯示，榮安地產的長期股權投資達到21.41億元，同比增長69%，而少數股東權益較2019年更是激增了51.8倍之多至23.22億元。

2021年3月2日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發佈會上表示：“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。”這也是去年行業三道紅線出臺的大背景。不過，不少公司似乎在通過長期股權投資及少數股東權益的方式來避開這一監管。

首先看榮安地產的長期股權投資，地產公司的長期股權投資一般體現爲合聯營公司的股權投資。對於實力較強的房企來說，往往通過合聯營公司實現小股操盤，而對於榮安地產目前擁有的28家合營公司來說，其中重要的10家合營公司持股比例多在50%左右，爲合作開發項目公司。

以嘉興睿釔置業有限公司爲例，爲榮安地產和金地集團合作的項目子公司，但是這一子公司分別被榮安地產與金地集團列爲長期股權投資，均未被納入兩家公司的並表範圍。

榮安地產和金地集團的合作開發，在持股比例較高的情況下，均實現了債務的出表，而僅僅體現爲可以增厚股東權益這一分母的長期股權投資科目。而如果將這類持股比例在50%左右的合營公司並表，根據房地產高槓杆的特性，將明顯擴大公司的債務總額。

值得注意的是，榮安地產近兩年大幅增長的長期股權投資所帶投資收益卻幾乎沒有，這些出了表的項目真實的債務及盈利情況不得而知。

少股股權激增51倍存明股實債嫌疑

少數股權方面，榮安地產2020年新設立74家子公司，其中股權佔比在51%或65%的子公司達到9家，其中，主要是佔比爲51%的子公司，這是公司少數股權大增的原因之一。以新設立的寧波紹安企業管理有限公司、紹興榮安置業有限公司、寧波嘉苑企業管理有限公司等爲例，榮安地產佔股權51%，列爲並表子公司，而二股東寧波榮安資產管理有限公司持股49%，其主營範圍僅僅只有資產管理、投資管理，實質上是在證券基金業協會備案（備案編號：P1032254）的私募股權基金。此外，值得注意的榮安資產管理公司是榮安集團控股的私募機構，其主要職責之一就是爲榮安地產輸送資金。