原標題：萬科、融創、碧桂園困於地產“圍城”？

文 | 錢漪

萬科養豬、碧桂園“無人駕駛”、融創拍電影……地產商跨界的路數愈發清奇。

近日，融創、綠城、碧桂園、萬科等龍頭房地產企業先後公佈2020年度業績，財報大多披露其跨界轉型、產業多元、佈局生態的步調。

在國家“房住不炒”的指揮棒下，市場調控政策趨緊，傳統地產商們危機感深重——不借助優勢尋找新機遇，就會被市場加速淘汰。土地和金融紅利雙雙消失的“後地產時代”，裸泳者將逐漸浮出水面。

地產商跨界早已不是新鮮事。曾經誓不做商業地產的萬科，如今滑雪場、長租公寓、酒店度假等產業風生水起；碧桂園押注高科技業務，總裁莫斌表示“建築機器人和機器人餐廳預計明年盈利”；恒大則在新能源汽車、文化旅遊、足球體育、消費金融等多領域縱橫捭闔。

地產商們深知，產業轉型既是時代的要求也是自救的出路。

地產商跨界的路數

地產商試圖“逃離房地產”的動作已持續多年，一方面意在降槓桿、提高資金週轉效率，另一方面更是尋求第二增長曲線的活力。

事實證明，在科技屬性的加持下，傳統行業也能迸發新生、造就資本風口。上一個成功“逆襲”的賽道，是新能源汽車。

碧桂園自2018年起便有心向“高科技”標籤靠攏。

2018年7月，碧桂園博智林機器人項目啓動建設，大力發展機器人產業，重點聚焦建築機器人研發、製造與應用。按照碧桂園董事局主席楊國強的設想，未來要以建築機器人取代大部分工地建築工人。由此，碧桂園可能成爲全球第一家用機器人建房子的公司，一時間輿論譁然。

“圈子裏的同行覺得碧桂園都開始‘不務正業’了，是不是快不行了？”碧桂園招聘經理方堃苦笑。2018年上旬，他收到上級下達的招募200位機器人領域高學歷人才的通知，也覺得“沒聽說過造機器人的房企，確實一時間摸不着頭腦”，但還是“相信公司的決策自有道理”。

外界更是質疑不絕。“博智林的產品研發大多停留在理論層面，形式大於意義，比如工地條件和建築機器人適用場景不匹配，機器人砌牆的操作也未免大材小用了。”一位不具名的行業人士表示。

最新財報顯示，截至2020年12月31日，碧桂園已完成46款建築機器人的研發，其中已有18款在佛山順德機器人谷和鳳桐花園等超過15個項目中開展試點應用，累計應用施工面積達80萬平方米。碧桂園集團總裁莫斌表示：“今年下半年，建築機器人會逐步進入批量生產。”

除了建築之外，農業、餐飲也是碧桂園高科技業務重點佈局的領域。

2020年1月，碧桂園旗下千璽機器人餐飲集團下的Foodom機器人中餐廳旗艦店，在廣州珠江新城開業；2020年3月，碧桂園農業完成以3億元對華大農業80%股權的收購，10月又宣佈和北大荒合作打造萬畝無人農場。

莫斌還在年報發佈會上表示，建築機器人和機器人餐廳有望在2022年實現全面盈利。

雷聲大，雨點小

業績，終究是地產商們考慮的重點。

克而瑞地產研究發佈的2020年度房地產企業銷售排行榜顯示，按全口徑銷售金額排名，碧桂園以7888億元位居榜首；恒大、萬科、融創、保利分列2-5位，全口徑銷售額均超過5000億元。

以上龍頭地產商的動向可謂是行業風向標，一舉一動都備受業內關注。其中，不僅碧桂園在“不務正業”的路上越走越遠，萬科、融創等地產商也紛紛做起“副業”。

萬科在2020年3月正式成立了食品事業部，業務開展初期主要佈局三大領域：生豬養殖、蔬菜種植、企業餐飲。至此萬科形成由8個事業部單元組成的新業務矩陣：海外、印力、物流、教育、酒店與度假、長租公寓、萬翼及食品。

融創三大“地產+”業務也在各自領域提升存在感：融創服務於2020年11月在聯交所主板上市；融創文化圍繞真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇、短視頻5個賽道深化佈局；融創文旅已進駐39座城市。

然而這些跨界業務大多都是 “雷聲大、雨點小”，不管是智能製造、機器人餐飲，還是新零售和現代農業，運營情況在財報中都難覓蹤影。

2020年財報顯示，碧桂園全年總收入爲4628.6億元，同比下降4.7%，爲2008年以來首次出現年收入負增長的情況。

其中，傳統房地產業爲碧桂園貢獻超97%的收入——權益合同銷售金額增長3.3%至5706.6億元，合同銷售面積約6733萬平方米，同比增長8%。這也反證其第二曲線發展乏力，可見跨界轉型業務遠未達到能夠爲業績分憂的程度。

融創、綠城和萬科亦是如此。除去房地產開發及相關資產經營業務和物業服務，2020年萬科其他業務收入錄得32.3億元，僅佔2020全年4004.5億元營收的0.77%。儘管同比增長近3成，和主營業務相比仍微不足道。

對此，億歐EqualOcean接觸到的地產圈內人士大多表示，頭部房企跨界業務的戰略意義大於實際產出，傳統地產需要“擁抱科技”的標籤爲其開路，避免今後把路越走越窄。

“要說房企靠科技屬性在資本市場講故事爲時尚早，房企體量龐大，科技轉型只是和原有業務互補的嘗試，算不上什麼大事。”有業內人士告訴億歐EqualOcean。

針對近日引起熱議的萬科養豬一事，萬科董事會主席鬱亮的回應也印證了上述說法。他表示，萬科養豬並不是因爲“豬肥房地產瘦”，養豬是客戶配套的一部分，是萬科的一個小小嚐試。

地產商的遠方

“沉迷副業”的地產大亨們謀求的是遠景，是“草蛇灰線、綿延千里”的長久打算。

然而跨界業務尚未成功，“三條紅線”和“集中供地”兩桶政策冷水已經潑向房地產主業，外界唱衰房地產的聲量不斷。“難上加難”的地產行業將沉寂下去了嗎？

答案是否定的。

“‘三條紅線’可以理解爲地產行業的金融側改革，從融資端口調控並限制行業槓桿。”韜晟諮詢總經理何濤告訴億歐EqualOcean，這是倒逼地產商從財務槓桿驅動的“規模擴張型”向穩健發展的“質量效益型”轉變。

彭博分析指出，未來地產商可能會通過分拆上市、配股和資產出售等方式去槓桿，同時尋求通過表外負債爲合約銷售增長提供資金。

其報告顯示，有11家地產商已於2020年上半年滿足監管機構對“三條紅線”的要求，被允許有息負債規模年增速不超過15%，分別爲萬科、中海外、華潤置地、龍湖、龍光、新城、碧桂園、世茂、遠洋、越秀和旭輝。

“三條紅線”新規對地產行業的餘震尚未消弭，近日關於國土自然資源部將針對住宅用地供應分類調控的消息又不脛而走。

據悉，包含北上廣深在內的全國22座重要城市將實施“兩集中”三批次供地。“兩集中”，即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動；全年分三批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

何濤認爲，與三條紅線金融側改革對應，集中供地實質上是對地產行業的供給側改革，即從投資端口調控土地溢價，並最終影響房價。

兩大改革政策已指明房地產行業的發展方向：一方面，降低風險去槓桿、符合“三條紅線”的房企，未來才能走得更遠；另一方面，“集中供地”將利好實力強的頭部房企，對中小房企來說，融資難度和融資風險都將顯著提升。

土地紅利和金融紅利消失後，行業集中度勢必加速提升。強者恆強，頭部房企在適應外部環境變化上顯然更有優勢。跨界，只是其前瞻戰略中的一顆棋子。

寫在最後

重壓之下的房地產行業如同“圍城”，外面的人想進來，裏面的人想出去。

近年來，騰訊、京東、美團、字節跳動、B站等互聯網公司熱衷買地，豪擲百億蓋樓儼然互聯網大廠標配，地產公司頻頻出讓名下效益不濟的物業樓宇的新聞與之形成鮮明對照。

克而瑞地產研究分析，新型城鎮化仍將是房地產行業最大的制度紅利。“十四五”時期常住人口城鎮化率仍有約4個百分點的增長空間，約5600萬人將由農村遷移至城鎮，繼續給房地產市場提供需求支撐。

如碧桂園2020年財報中所說——中國的城鎮化還有很長的路要走，人民對幸福生活的追求不會變。如此看來，智能製造、機器人餐飲、新零售、現代農業都是在爲這個終極目標服務。莫斌表示，中國新型城鎮化提供了廣闊的發展空間，碧桂園仍看好四五六線能級城市的未來發展。

與城市化相伴相生的地產行業是時代巨潮中的一朵浪花，站在雲端思考是他們自始至終的姿態。