一場硬仗。

作者 | 曹安潯

來源 | 華爾街見聞

得道者多助，陷於多事之秋的萬科，等來了樓市的春風。

4月30日，最高層定調地產，新提出消化存量房產、優化增量住房。隨後，作爲樓市政策風向標的北京，出臺新政，宣佈符合要求的居民，可在五環外新購一套住房。

這進一步強化了市場對接下來政策放鬆的預期，等待樓市“小陽春”多時的地產大佬們，可以鬆口氣了。

對正在努力走出當下困境的萬科而言，這無疑是個神助攻。交付、結算高峯期的到來，以及當下市場的弱復甦之態，讓萬科一季報承壓。萬科也正處於其成立以來，未曾有過的危機之中。

面對當下境遇，萬科董事會主席鬱亮在4月30日的股東大會上也不再像過去兩年一樣，大談市場前景。而是將話題聚焦在了接下來萬科要怎麼做，如何度過眼下難關，以及成功走向行業發展的新階段。

無論是表態萬科會堅定瘦身，調整融資模式，降解風險，還是會將聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業，都表明，經歷了此輪行業深刻調整，鬱亮和一衆萬科管理層對於接下來的路，有了清晰的思考。

隨着政策上不斷有利好釋出，萬科也能夠抓住眼前的窗口期。假以時日，它也有希望像31年前一樣，做好“減法”，在全新的細分賽道上，成爲行業裏的標杆。這也是企業穿越週期，成爲百年老店的必經之路。

闖關

歸母淨利潤首次季度爲負，經營活動產生的現金流量淨額也爲負值，萬科交出的這份一季報，真切反映了萬科當下遇到的難題，以及當下房企面對行業調整遭遇的挑戰。

當然，這份一季報一定程度上受房地產行業本身週期的影響。開源證券指出，受地產開發業務結算規模和結算毛利率下降拖累，導致萬科短期業績承壓。

萬科管理層也承認，當下確實遇到了階段性經營性困難，流動性短期承壓。不過，對於目前的困難，鬱亮也有了解題之法。

股東大會上，鬱亮表示，公司已制定瘦身健體一攬子方案，會統籌好降負債和高質量發展，讓公司重新走到可持續的軌道上，在房地產新發展階段繼續領先領跑。

具體而言，萬科將分兩步走。第一階段堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上；再融資模式上，也要從過去統借統還、主體信用爲主的模式，逐步轉向以項目、資產信用爲主的融資模式。

此外，除了綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業，萬科將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。

正如萬科總裁祝九勝此前所說，融資模式一夜之間轉換過來還是有難度，好在合作銀行給了萬科1-3年的轉換期來慢慢轉換。如今，萬科則需要把握住當下的窗口期，完成債務上的壓降。

從一季度來看，得益於銀行支持和自身努力，萬科的融資已逐漸好轉。祝九勝在股東大會上介紹瞭如何應對階段性流動性挑戰，除了目前已有59個項目申請納入白名單，萬科還將大力推進經營性物業貸和銀團貸款。

今年以來，萬科已新增融資提款168億，境內新增融資平均成本3.33%，公司銀行端的融資渠道保持通暢。祝九勝也對融資後續進展充滿信心。

第一階段的降負債、瘦身，並非說萬科就不發展了。其目的，是爲了將手頭有限的資源，聚焦在三大主業上。

鬱亮表示，瘦身健體一攬子方案的目標，是個進取的方案。也是要讓各位股東看到一個更健康的萬科、更有未來的萬科，而不是一個光降負債，降完以後奄奄一息的萬科。目的是爲了第二階段打基礎。

在鬱亮看來，未來房地產高質量發展的主要內容是好房子、好社區、好服務。萬科聚焦的三大業務，市場有前景，社會有需求。居民的居住條件改善、租賃住房、物業服務的需求空間和前景仍然廣闊，這些業務萬科更有優勢。

萬科要做的，則是在做完減法後，重新出發。

化蛹

印象中，這是萬科歷史上第二次提出“聚焦主業”的說法了。

上一次還是31年前。彼時的萬科業務涉獵頗廣，飼料、服裝、家電和貿易等等幾乎什麼都做，如果不是創始人王石提出萬科要做減法，專注於住宅地產業務，也不會有如今這個靠着專業化能力走天下的萬科。

王石也在後來回憶起這次做減法時表示，一個企業要把注意力放在覈心業務和自己的核心優勢上，因爲偏離航向而失敗的例子太多了。不懂得放棄就永遠什麼也得不到，做減法有時候比做加法更重要。

現在的萬科，也到了“捨得”的時候。白銀時代，爲探索地產行業發展的“第二增長曲線”，萬科做起了加法，從住宅開發商向城市配套服務商進行轉變。

如今，外部的行業壓力和內部的要求，讓萬科又主動做起了“減法”，讓自己在專業能力上能夠打磨得更精，這也是過去三十多年來，萬科能夠成爲萬科的原因。

萬科要從自己最優勢的地方着手，才能夠破開束縛着它的蛹，在地產的新階段裏自在飛翔。

能否化危爲機，變中求勝，就看房企能否勇於突破，自我革新了。

萬科也希望能夠再次做出對的戰略抉擇，謀定未來幾十年的穩健經營。這需要咬牙前行的勇氣，縱覽全局的戰略敏感，更需要自身的經營基礎。

對此，萬科已經做好了一定準備。財報顯示，萬科一季度的經營服務業務營收達到109.5億元，同比增長12%。

伴隨着經營服務的良好勢頭，一季度內，萬科經營性業務實現多賽道REITs突破。

就在股東大會的同一日，中金印力REIT在深圳證券交易所上市。鬱亮更是特意在朋友圈分享了這條喜訊，並表示今天印力REIT上市，標誌着萬科持有經營性業務增添了一條由重轉輕的通道，這是一個成功的開始。

同時，今年3月，萬科旗下萬緯物流REIT也正式於交易所掛網，再加上積極申報中的租賃住房泊寓REIT，萬科有望成爲業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。

這也是房地產走向新的發展階段，適應新舊週期過渡，實現新舊模式轉換的一條必經之路。通過加速轉向不動產的經營者，讓自己在應對行業週期變換時，在經營業績上有更穩的壓艙石。

這一路註定不易。所幸，鬱亮和萬科還有很多同路人的支持。

深鐵董事長、萬科董事會副主席辛傑在此次股東大會上再次發聲力挺萬科，稱作爲萬科公司的長期股東，深鐵集團的態度和立場一直沒有變，會一如既往支持萬科的良性發展，不會因市場波動而動搖。

此前，鬱亮則剛與GIC慶祝了雙方合作二十週年，他們曾合作了上海七寶萬科廣場等標杆項目，見證了彼此在中國的成長；興業銀行則在3月20日與萬科子公司簽署了14億的貸款合同，表達對萬科的堅定支持。

而在政策風向轉變中，市場也對地產明顯有了更加積極的態度。日前，瑞銀地產首席分析師John Lam一改過去三年對中國房地產的悲觀態度，變得更加樂觀。他在一份報告中預期，萬科的毛利率會在2025年恢復到20%，毛利潤和核心淨利潤會在2025年迎來拐點，止跌回升。

接下來，我們也會看到一個和以前大不一樣的萬科。在股東、銀行等同路人的支持下，它將在荊棘中開闢新路，煥然新生。

作爲房企“優等生”，萬科若能闖關成功，找到地產下半場的發展正軌，對於行業來說，都是鼓舞人心的事。