原標題：房產稅不是“豺狼虎豹”

前陣子，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局的負責同志在京主持召開“房地產稅改革試點工作座談會”，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

這次會議比以往的會議往前邁出了一大步：

首先，此次會議爲“房地產稅改革試點工作座談會”，是以多部門座談會而非研討會形式召開的，屬於政策決策性質；

其次，多部門中有人大部門（預算工委）參與，會議重點是“試點”，是執行層面的會議。

喊了這麼多年的“房產稅”，這次似乎真的近在眼前了。那房產稅到底跟普通老百姓有什麼關係呢？對房價是不是真的有影響？

答案可能跟你想的不太一樣。

開宗明義

雖然已經討論了這麼多年，但還是需要明確一下基本定義。“房地產稅”和“房產稅”，只有一字之差，但含義完全不一樣，分清楚這兩個概念很重要。

“房地產稅”是指對房地產佔有、交易和收益等所有環節徵收的各類稅項的總稱，是一個綜合稅種的概念，包括增值稅、城市維護建設稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅、契稅、房產稅等10種稅。

“房產稅”是“房地產稅”科目下的一個單一稅種。

目前正在實施的“房地產稅”，課稅特點是“重開發和流轉，輕保有”，就是主要在房屋開發和買賣環節徵稅，交易完成後持有房屋不徵稅。

比如，開發商在開發建設時需要繳納耕地佔用稅、城鎮土地使用稅、契稅和印花稅；在交易買賣過程中，買方需要繳納契稅；賣方涉及到增值稅、個人所得稅、城建及教育附加。理論上，交易環節也涉及到土地增值稅和印花稅，但國家稅務總局規定這兩個稅種免徵。

我們大家最關注的，其實是“房地產稅”下的“房產稅”，屬於對保有環節徵稅，也就是說，只要你名下有房，可能就需要繳稅，而我們過去是不徵收“房產稅”的。

這幾年討論的“房地產稅”改革，其實很重要的就是在討論是否開徵“房產稅”的改革。

徵稅障礙

既然“房產稅”是在保有環節徵收的稅，也就是對存量財富的課稅，那就屬於“財產稅”。

在我國，將房產作爲財產徵稅，面臨很多障礙。

比如，爭議最大的產權問題。在絕大部分開徵房產稅的國家，土地都是私有的，所以對私有財產徵稅，在法律上沒有障礙。

但中國的土地是公有制，公有制土地又可以分爲國有土地和集體土地。建在土地上的房屋只有使用權而沒有所有權，那既然我們對房屋沒有所有權，那怎麼能繳納房產稅呢？

由此又順延出課稅主體的問題。如果不對土地，而只對地面建築物徵稅，那建立上述兩種不同屬性土地上的房屋產權又可以分爲很多種類，除了商品房之外，還存在大量的經適房、房改房、央產房、軍產房及小產權房，對這些性質五花八門的房子，分別按什麼標準設置稅率呢？

目前流傳最廣的徵稅方式是從價稅，就是對房屋估價，然後以估價爲基礎收稅。但很多人質疑，如果按價格徵收，是不是會讓很多收入比較低甚至沒有收入的北京老頭和老太太難以承受。

再者，中國的不動產登記不夠完善，房屋評估體系暫時也比較薄弱，沒有完善的評估辦法和評估機構就做不到價值公允，做不到價值公允，徵稅就不公平。

技術問題不是大問題

以上的這些擔憂都很有道理。

但事實上，在我們的制度背景下，我們面臨的技術問題和法律障礙並沒有想象中那麼複雜。

在所有權方面，1983年的國營企業“利改稅”已經提供了經驗借鑑。

按公司法來講，國資委作爲國有企業的實際出資人（所有權股東），國有企業利潤應當全部歸屬國資委。但在那個特殊的歷史時期，我們出於各種考慮，廢除了利潤上繳，國企只需要跟普通企業一樣，上繳所得稅即可，利潤可以全部留存，用來發展自己。

一直到2007年，我國出臺《中央企業國有資本收益收取管理暫行辦法》等文件，才又規定，國有企業除了繳稅，也開始逐漸向國家分紅（分紅比例也很低），進入“利稅並存”階段。

所以，當《物權法》規定了房屋所有權與土地使用權不可分離，房屋使用權自動續期之後，雖然在法律意義上居民依舊沒有土地所有權，但事實上與擁有所有權一樣，可以對房屋自由處置。

所有權問題難以構成徵稅障礙。

那經適房、軍產房、央產房、小產權房等不同性質的房子怎麼處理呢？

其實基本不需要處理。

早在2011年，針對個人保有的房產，上海、重慶已經開始房產稅試點。但對於滬渝兩市推行的房產稅改革，主管部門和社會各界一直沒有取得一致的看法。

此次“房地產稅改革試點工作座談會”其實是對滬渝兩地試點後的“推陳出新”，發出的信號就是改革方向不變、改革步伐不停、改革思路漸成熟。

那上海和重慶的房產稅怎麼搞的呢？

簡單講，上海房產稅的徵收對象爲本市居民二套房及非本市居民新購房，稅率暫定0.6%。重慶的徵收對象爲個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房，實行累進制，稅率有0.5%、1%和1.2%三檔。

兩市還設置有免稅面積，上海是每人60平方米，重慶是分每戶100平方米和180平方米兩種起徵點。

除此之外，還配備有其它優惠政策。

也就是說，在試點的兩市，大部分居民家庭其實不需要繳納房產稅。

從試點來看，房產稅的課稅主體主要是房地產中的“增量”部分，存量部分主要是針對多套房，並不是居民現有的用於自住的“剛需房”。

經適房是一種社會保障性質的商品住宅，保障對象主要是中低收入住房困難的家庭，理論上對購買人羣、房屋戶型和人均面積有明確規定，不會超出免稅面積。

所以，居民已經購買的經適房，事實上並不在計稅範圍。

央產房和軍產房有相應的管理辦法，不允許進入市場交易的，按管理辦法處理。准予進入市場交易、辦理產權變更的，在法律上已經可以確定爲私產，按相應的稅費辦法處理即可。

假設繼承軍產房後成爲多套房的，或許可以選擇對其中一套房納稅，當然，在細節上有待商榷。

歸根到底一句話，在中國，只要我們想做，基本就沒有什麼做不成的事兒，所有的制度障礙都可以解決，不能用其他國家既有的成文規章看待中國的法規和實踐。

房地產稅的真正目的

短期來看，房地產稅中的“房產稅”對房價可能有影響。

一方面，房產稅會增加房產持有成本，將部分空置房推向市場，增加市場供給；另一方面，持有成本的上升也會使潛在購房者購房更加謹慎，減少需求。

但是，對房產稅的認識不能簡單停留在“對多套房徵稅”“打壓房價”等概念上，因爲從長期來看，房價本質上還是取決於人地關係（土地供應+人口數量）和經濟基本面，房產稅對房價漲跌沒有決定作用。

比如，上海和重慶自2011年推進房產稅試點以來，房價一直穩步上漲，受非房產稅的其他因素影響，2020年末和2021年初，上海房價甚至出現了較大幅度的增長；而統計局數據顯示，4月份重慶新建商品住房銷售價格環比漲幅居全國首位。

推出“房地產稅”更重要的意義，其實在於擴充稅源、完善稅制。

2011年在上海、重慶兩市初次進行房產稅試點之後，2013年的十八屆三中全會在《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》中，把“財稅體制改革”提升到“完善和發展中國特色社會主義制度，推進國家治理體系和治理能力現代化”的戰略高度，並且把“房地產稅”改革作爲財稅體制改革的重要一環。

《決定》明確提出，加快“房地產稅”立法並適時推進改革——這意味着房產稅開始被納入到房地產稅制的整體框架中進行考察，並確立了立法先行的原則。

2021年，又在《第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中，再次明確“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權。”

從這個角度看，此後增加的房產稅試點城市，會朝着地方稅體系改革、地方稅政管理權改革兩個大方向進行突破。

請注意我在以上幾段中交替使用的“房地產稅”和“房產稅”的稱謂。

需要釐清的是，“房地產稅”（而不是“房產稅”）的重要作用纔是“擴充稅源”和“完善稅制”。

中國的稅制是“分稅制”，簡單說就是中央政府和地方政府對稅收按比例分成，在分成比例中，往往是中央政府佔大頭，而地方政府佔小頭。這就造成了中央政府和地方政府之間的財權和事權不對稱。

地方政府事權重，財權輕，產生一系列問題。

就“房產稅”來講，其實數額非常低，低到已經試點的上海和重慶都沒有單列來自個人住房的“房產稅”數額。

如果從2011年兩市試點後的稅收變化中粗略推算，來自個人住房的“房產稅”，在兩市公共財政收入中的佔比連1%都不到。

而“房地產稅”在公共財政收入中的佔比超過10%，房地產稅改革完成後，包含“房產稅”的“房地產稅”作爲一個整體，將來很可能成爲縣市級政府的地方主體稅種和縣市級政府的主要稅收來源，這將增強縣市級政府履行事權和支出責任的保障能力，進一步理順中央與地方收入分配關係。

這纔是推進國家治理能力和治理體系現代化的真正意義，也是稅制改革的真正使命。

尾聲

房地產稅放在財稅體制改革的背景下看，纔有意義。

“房產稅”不是豺狼虎豹，早晚都要徵，其實與絕大多數普通居民無關，大部分人甚至體會不到房產稅的存在。

根據財政部公佈的“立法先行、充分授權和分步推進”的原則，接下來可能會快速擴大試點城市，但最遲可能要2023年甚至更晚，纔會全國展開。

“房產稅”其實是財稅體制中“房地產稅”中的微小一環，無論是“房產稅”還是“房地產稅”，對房價最多有短期影響，沒有決定性影響，期待房產稅對高房價“標本兼治”不現實。

最後，在房地產稅改革的過程中，監管層和購房者都要注意市場交易秩序的穩定問題，防範市場藉此類政策來哄擡房源和哄抬房價。