市場上有些小區設計，真的是反人類的，開發商可能是拿腳做的產品！

看着沙盤裏漂亮的樓棟模型，我完全可以預想，此刻銷售口中的美好生活，未來會有多頭疼！

有些社區的先天缺陷，是後期再好的物業、再好的學區和交通，也無法補齊的！

並且，未來在同板塊中的議價能力非常差，時間越久，差距越大！

在此，誠摯且激動的爲大家排雷！如果同地段有的選，這幾類小區千萬別碰！

01

千萬別碰超大社區！

什麼是超大社區？這確實要看大家的接受度，在我的認知範圍內，只要建築面積接近或超過100萬方，小區戶數超過3000戶以上，就完全擔得起“超大”二字！

這次在武漢，我就看到了非常多的大社區，讓我不禁感慨，真的是大江大湖大武漢，就連房地產也要追求大嗎？

這是我在武漢後湖看到的一個項目，佔地只有17萬方，建築面積卻高達91萬方，銷售稱未來全是45層高層住宅，還聲稱這是板塊內的品質樓盤，未來預計有4000戶入住。

爲什麼說這類小區不好？

最根本的問題就是，人太多了，基礎配套完全不夠用！

4000戶，聽起來不多，但就算一家只住3口，這個小區也得有12000人住着！更何況許多家庭真住進來，可不止3人！

小區同時服務這麼多人，配套壓力的多大？

一人一腳，半天就能踩禿一片草坪。

小區如果只對口一所學校，是遠遠不夠讀的。

4000戶，哪怕只有1成與你孩子同齡，就已經有400個孩子了。普通學校，一個班級30個人，一個年級12個班，也只能容納360人，多出來的孩子怎麼辦？

並且這些小區面積也大，所謂的小區配套，總是近在眼前，但卻遠在天邊！

小區是近地鐵，但是近的是1期，跟你5期有什麼關係，步行30分鐘夠不夠近？確實有菜市場，但是近的是2期，你8期有什麼關係，人家下樓買菜，你是下樓買菜完全是鍛鍊耐力。

並且未來，你的房子將非常難賣！這些大社區盤，接盤的就是剛需，而剛需，是樓市裏最看重性價比的羣體。

有的時候，你可能什麼都沒做，就已經錯了！賣房的時候，來看房的人真不少，但這些人最終就是莫名其妙，消失在人海，你苦苦追問，爲什麼，難道是我還不夠好嗎？

最終的答案一定是：是的！

同樣的出售比例，大社區的基數在那裏，在售數量一定多，這就意味着買家能挑的多。

也許就是因爲隔壁比你總價少了五千，買家就歡天喜地簽約了；也許只是因爲，樓上裝修稍新一丟丟，買家又跑了，你永遠也不知道，自己到底錯在哪一步！

超級大盤的內卷，從小區開賣的那刻就定下了。

凡是都是物以稀爲貴，這樣的情況下，房價如何求漲？

真要選，建築面積在15-30萬方的小區，體量是更加合適的。既有簡單配套，社區人口也不會太多！

02

如果有得選，答應我，高低配的小區，儘量也別碰！

如果說大型社區，是一場人滿爲患的浩劫；那高低配就是，一個僞精緻的神坑！

什麼是高低配小區？就是小區內，既有面向剛需的高層住宅，也有針對高端改善設計的別墅與洋房！

買的時候，售樓部的姐姐會告訴你，我們項目服務的是高端人羣，與其他項目相比，圈層是完全不一樣的，並且爲高端人羣打造的小區綠化與物業服務是不會差的，剛需多一點的價格買入我們這裏，你完全不虧！

而對改善呢？小姐姐會隱晦的告訴你，目前市場純別墅改善小區，要麼位置賊偏，地段毫無價值，買入就是接盤俠。要麼就是頂級地段頂級資源，價格自然也是你高攀不起！我們小區是你開啓美好生活的性價比之選！

但是實際住進來之後呢？

剛需帶着對高品質社區的嚮往，住進來一看傻眼了，好傢伙分區管理，好的綠化和服務區都在別墅區。

而高層的活動空間呢？實際上已經被默默犧牲掉了。別墅區樓層無法堆疊太多，佔地面積是更大的，因此在同樣容積率之下，高低配的小區一定比純高層的小區樓間距更窄，公共活動空間更小。

你以爲你站的已經足夠高，但依舊只是“仰望”樓下別墅區罷了。

而改善富人呢？享受了更多資源的傾斜，就得到了快樂嗎？

還真不是！不少高低配的小區，常常是高層在外圍擋住車馬喧囂，而別墅區要居鬧市還要享寧靜，只能放在小區中央，可以說，別墅區間接被高層包圍了！

這樣的安排有多尷尬？

可能你夜裏在露臺上喫個烤肉，正在被半個小區的人圍觀！高層有沒有小區最稀缺視野不知道，但是樓層高了，視野確實開闊，隱私是這類高低配改善的痛。

在這類小區，入住後極易爆發矛盾。改善要定製服務，剛需要公平，圈子不同，硬要強融，物業一旦處理不善，兩大羣體立馬可以幹起架來！

高不成，低不就，每個羣體都無法最好的被滿足！

在二手市場裏，這樣的尷尬還會不斷延續。

改善不夠純粹，溢價上不去，剛需嫌貴不想買...

03

最後還要提醒大家的一類小區，是目前非常流行的城市綜合體小區！

投資，這樣的小區實真的不是最優選！

當然，許多城市綜合體算不上大坑，地鐵上蓋，配建大型商業，基本保障了小區的人氣的穩定性，虧是不會虧的。

但是爲什麼我說這類這綜合體投資不是最優選呢？

因爲這類小區的居住體驗實在不佳，真正對品質有要求的高淨值人羣，不會去選擇這類小區的。

有地鐵房價確實能漲，大型商業確實能提升周邊人氣。但沒人願意住在地鐵上面，沒人願意住在商圈裏面。

原因很簡單就是吵！就是人太多了！

並且這類小區一般都是開放式街區，潮流是挺潮流的，但是真的不適合居住，尤其是有孩子與老人的家庭。

孩子無法在小區內自由自在的奔跑，老人也沒有可以休閒的去處，社區名存實亡，只要孩子出了房門，就得時刻保持警惕。

很多人肯定會問，那最好的選擇是什麼呢？地鐵不要了，商圈不要了？

當然不是，商圈和地鐵都是公共配套，不是隻屬於某個小區的。

我認爲居住體驗最佳的，反而是距離地鐵300-500米圍合式住宅小區，這樣的小區既能享受到配套的輻射溢價，也能保證居住品質！

改善當道的未來，這纔是真正能夠溢價，吊打本板塊的領漲產品。

其實在整個房子的選籌裏，產品不是最重要的，最重要的肯定還是城市，選錯城市，然後對產品極致地追求，就是在錯誤的路上一路走下去。

就好比你在三四線城市買房，產品再好有什麼用，城市都不對。

但如果你是在一二線城市買房，地段正確下，纔到產品的比拼了。

對於很多人來說，現在關注產品，和撿了芝麻丟了西瓜差不多，千萬別犯這種錯誤。

來源：房天下