多地叫停或暫緩二次集中供地 拿地將有何變化
近一個月來，多地叫停或暫緩二次集中供地，這被業界視爲要進行集中供地規則調整的信號。實際上已有一些城市調整了二次集中供地政策，這對當前的土拍市場有何影響，房企拿地將有何變化?
多地叫停或暫緩二次集中供地
8月13日晚間，上海市宣佈第二批住宅用地集中出讓公告延期至9月，成爲又一個公開延期二次集中供地的熱點城市，此前已有多個城市叫停或暫緩二次集中供地。
7月29日，長沙市自然資源和規劃局發佈公告，將第二批住宅(含商住)用地集中出讓時間由7月推遲至8月。
8月6日晚間，深圳公共資源交易中心官網發佈公告，中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權，具體出讓時間另行公告，參與房企已交納的競買(投標)保證金將原路退回。
8月10日，天津市規劃和自然資源局發佈天津市國有建設用地使用權掛牌出讓補充公告，61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的公告時間延長至8月31日，掛牌起始時間統一調整爲今年9月1日9時起，掛牌截止時間統一調整爲今年9月10日。
8月11日，青島市自然資源和國土局以及青島市各區自然資源局紛紛發佈公告，7月30日青島市公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實施公開出讓時間，以屆時公告爲準。
多個城市叫停或暫緩二次集中供地釋放了什麼信號?實際上，天津市在推遲二次集中供地公告的同時就已公告了相應的政策調整，例如全部61宗地塊的溢價率上限由49%左右下調至15%，土拍出讓方式由達最高限價後“競自持租賃面積”轉爲搖號，並要求參拍房企提供資金來源承諾和資信證明。
而杭州市、蘇州市的二次集中供地政策也有所調整。據瞭解，杭州市取消了5000萬元保證金託底機制，將保證金比例恢復至20%，下調溢價率上限至20%，並將租賃住房面積由“競自持”調整爲“競無償移交政府”。蘇州市則上調了除吳江區以外地塊的保證金比例，由30%升至50%，提高房企參拍門檻。
最近的市場消息顯示，自然資源部召開閉門會議，計劃將對二次集中供地土地出讓政策進行調整，內容包括：限定土地溢價上限15%;不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價;到達上限後通過搖號、一次性報價或競高標方案等方式決定土地歸屬等。中指研究院報告顯示，中央“穩地價”要求下，預計熱點城市第二批集中供地土拍規則將迎來重大調整。
一次集中供地平均溢價率或高達14.7%
對於多城市調整二次集中供地的政策，中原地產首席分析師張大偉對中國商報記者表示，溢價率過高和房屋建築品質下降或是出現二次集中供地供應規則改變的重要原因。特別是溢價率過高的城市，預計未來會控制溢價率，避免誤導市場。
中原地產統計數據顯示，第一批集中供地的平均土地溢價率達到了14.7%。樓面價平均達到了每平方米10002元，相比去年同期上漲了15.1%。分城市看，在22個城市中，重慶、深圳、廈門、杭州等城市的土地溢價率都維持在20%-30%。中指研究院數據也顯示，今年上半年，22個重點城市全部完成一次集中供地出讓，合計成交住宅用地878宗，成交金額10690億元，整體成交樓面均價有所上漲。
房地產研究機構克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉對中國商報記者表示，目前一些城市二次集中供地時的土拍規則發生改變，根本原因是住建部針對一次集中供地出現的一些問題進行了相關部署，其中就包括針對個別城市出現的高溢價和高地價而要求二次集中供地時對溢價率進行限制，進而達到穩地價的調控要求。畢竟，“在穩地價、穩房價、穩預期的三穩調控目標之中，穩地價是排在首位的，只有在土地供給的源頭把價格控制住了，穩房價和穩預期的目標纔可能實現。”
合碩地產機構首席分析師郭毅對中國商報記者表示，一次集中供地過程中，穩房價目標收效較好，但穩地價目標效果不佳。因爲5月這輪集中供地時間點很好，對房企而言，若其能合理把控前期開發節奏，則能在今年年內實現成交，從而計算到今年的業績中。因此，一次集中供地可謂房企的“必爭之地”。競自持、競共有產權面積等規則使得土地價格不僅沒受到限制，還出現了持續上揚。
一位民營房企的投拓部人員對中國商報記者表示，按照之前的拿地情況，很多地塊可能出現虧損，民營企業難以承受，如今的政策調整促使房企有動力去提高品質。另一位南方房企的高管對記者透露，二次集中供地的政策調整說明監管部門在一次集中供地後看到了一些問題，低溢價率、高品質是監管部門調整的一個方向。
政策調整對房企拿地影響幾何
諸葛找房數據研究中心對中國商報記者表示，集中供地規則調整將對土地市場帶來重大影響，一方面，調低溢價率等規則可有效緩解房企的拿地高成本壓力，提高產品質量，促進行業健康發展;另一方面，通過搖號等規則拿地，在一定程度上促進市場的公平、公正，同時有效抑制房企盲目拿地現象。
肖文曉也表示，從目前已經披露的信息來看，限地價、提品質、限馬甲、搖號都有可能成爲地方進行土地招拍掛的選擇，特別是後兩者實施後將有利於提高土拍市場的競爭度，降低個別房企利用資金優勢提高市場集中度的可能性，對於中小房企拿地是有一定幫助的。
更爲重要的是，二次集中供地的政策調整或可增大房企的利潤空間，諸葛找房相關負責人表示：“調低溢價率、限高品質等規則的調整爲房企留出了一定的利潤空間，讓房企有利可賺，可有效避免房企在後續開發過程中發生的風險，這或在一定程度上提高房企的拿地熱情。”
郭毅對中國商報記者表示，二次集中供地的策略調整能給房企預留相對合理的利潤空間，避免其因壓縮成本帶來的建築品質的下滑，有利於行業有序、健康發展，也有利於購房人獲得更好的居住感受。
地產分析師嚴躍進也對中國商報記者表示，降低土地溢價率可以降低房企的拿地成本。此外，如果二次集中供地不需要競配建，那麼地價的降低是可以“回饋”給房企的，這能增大房企的盈利空間，提高其拿地積極性。
不過，某深耕大灣區的房企相關負責人卻對中國商報記者表示，調低溢價率、限高品質等規則調整，主要目的是爲了防止土地競拍市場過熱，從源頭上降低市場預期，保障項目開發的合理利潤空間。但這一調整是否會提振房企的拿地熱情和信心，還要具體看當地房地產市場的銷售情況。目前，不同城市房地產市場分化嚴重，冷熱不均，房企的投資策略也會有所不同。
上述南方房企的高管也對中國商報記者表示，受三道紅線等政策影響，目前房企拿地較爲謹慎。二次集中供地政策的調整的確會給房企帶來一定的利潤空間，但對房企而言，如何使用有限的資金更爲關鍵，政策調整的具體效果如何還有待觀察。
值班主任：顏甲
