原標題：限房價真能降房價嗎

文|楊現領

今年 2 月，深圳成爲首個提出二手房交易參考價的城市，此後無錫、成都、西安、上海等城市陸續跟進。

二手房參考價相當於給政府給不斷上漲的二手房市場設定了一個價格上限， 中介平臺掛牌價格不能超過這個區域的二手房參考價，否則房源信息不能展示，甚至無法通過網籤與交易。

目前看來，二手房參考價作爲一個短期、應急性政策有可能在更大的範圍內推廣。然而，它的真實效果到底有多大，房價真的能因此降下來嗎？ 

表面來看，制定二手房參考價確實讓過熱的市場冷卻了下來。

數據來源：深圳市房管局網站

以深圳爲例，網籤數據顯示，深圳的二手房月交易量已經從 1 月份的 7000套，下降到 8 月份的不足 2000 套，下降幅度超過 70%，且呈現逐月連續下降趨勢。

從一線調研的情況來看，目前，深圳二手房交易市場仍沒有觸底的信號，未來幾個月內，深圳的二手房市場成交量仍將在底部徘徊，甚至會更加惡化。

現在的深圳，中介公司關店越來越多，甚至一些公司關了位置好、人流大、交易活躍區域的“龍頭鋪”，除非是公司對未來預期特別悲觀，不然不會出現這種情況。

一些急售的業主甚至開始下店問詢經紀人，要求經紀人多帶看。

空白研究院監測數據顯示，今年以來深圳二手房市場均價下降幅度約爲5-10%，但某些項目已經下跌了20-30%，差不多已經跌到政府參考價水平。

深圳這種劇烈的市場下行是多種利空因素疊加的結果，如政府對購房首付資金來源的嚴格審查；對消費貸、信用貸、經營貸資金流向的管理；以及對離婚買房的嚴格限制，還有對學區房政策的調整等。

二手房交易參考價只是衆多組合政策的一環，並不是主要原因。

事實上，七八月份以來，絕大部分重點城市的二手房交易量都出現了大幅度的環比下跌。

網籤數據顯示，上海7月份環比下跌40%，8月份仍在下降，武漢、重慶、西安等二線熱點城市環比下跌超過50%。

但南寧等沒有出臺增量調控政策的城市，交易量也出現了40%以上的下跌。

這些城市之所以同步出現房價下跌，還有一個共同的原因是銀行放貸額度的收縮，以及放款期限的延長。

尤其是在換房交易佔比越來越高的情況下，一個客戶的貸款受限，上下游客戶的交易鏈條都會受到連帶衝擊，整個交易鏈都會同步放緩，且這種放緩往往是急劇的。所以纔會出現這麼大的環比下降幅度。

另一方面，雖然二手房交易參考價在降房價中作用不大，但卻提高了剛需客上車的門檻。

從調研的幾家中介公司實際成交結構看，目前，能夠在深圳繼續買房的人基本都是換房客，或者全款買大平層、豪宅的客戶，這些人要麼手裏有錢，要麼已經賣掉一套，正在換房，這個時間窗口，房價下跌他們正好可以多一些選擇。

而真正的剛需客戶由於參考價影響，可貸資金明顯減少，入市需求準備的房款增加。提高的首付門檻，使新入市客戶量明顯減少。

這從成交結構上就能看出，近幾月，深圳的網籤數據顯示，90平米以下戶型的成交佔比趨勢性下降，這意味着真正的剛需被擠出。

這也是調控帶來的一些“不對稱性衝擊”，即每次調控從出發點是爲了保護剛需，但實際上卻加大了這些人的購房難度。

這些人一次錯過買房窗口，下次房價反彈時，更加買不起，上車的壓力層層加大。

在這一點上，其它城市雖然也出了參考價，但後續的實際影響要看銀行的執行情況。

降房價，擴大供應是根本，深圳的住房問題是這個道理的集中體現。

深圳常住人口1700多萬，商品房只有200萬套，對比之下，香港700多萬人，可交易的私人商品房爲130萬套，一定程度上，深圳商品房市場面臨的壓力要大於香港。

再看過去幾年的深圳新房交易情況，過去五年，深圳平均新房交易量不到4萬套，千人新房交易量只有2.3，也就是說每1000個城市人口，只有2.3人可以通過新房市場解決住房問題，這個水平低到什麼程度呢？比柏林、倫敦等成熟國際大都市都要低，這些城市基本保持在2.5-3.0。

與國內一線城市比，北京是3.4、上海是6，這也是多年來房價上漲壓力深圳大於北京，北京大於上海的原因。

而國內二線城市，武漢，鄭州、西安等這一數據基本超過15，是深圳的7倍。

數據來源：作者根據公開資料計算

可以說，當下中國的高房價問題主要是幾個大城市的問題，核心在於新房供應遠遠不足，且持續下降。

因此，只有擴大供應，纔是根本。

一方面是擴大新房供應，尤其是高品質的商品房供應，另一方面是擴大租賃住房供應。除此之外，似乎沒有什麼捷徑。

很多人認爲一線城市沒有地，那是指增量，實際上，每一個城市都有大量的存量用地可以盤活，閒置的工業用地、產能過剩的商業、大量的集體建設用地等。

我們現在並不缺地，缺的是把土地引入市場的機制。