人民銀行貨幣政策委員會近日召開2021年第三季度例會，罕見提及房地產，並對貨幣政策作出最新表述。

值得注意的是，相較二季度例會，本次例會新增“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”這一表述。在對國內外經濟金融形勢和貨幣政策表態方面並無明顯變化，只有個別表述出現微調，包括新增“統籌做好今明兩年宏觀政策銜接”“增強信貸總量增長的穩定性”“用好新增3000億元支小再貸款額度，支持增加小微企業和個體工商戶貸款”“支持銀行補充資本，提高服務實體經濟和防範金融風險的能力”等。

罕見提及房地產，維護住房消費者的合法權益

本次例會最大亮點是出現了關於房地產市場的表述。會議提到“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。

在“三條紅線”、“房貸集中度管理”政策下，融資端收緊給整個行業帶來的壓力。從融資端來看，房企債券融資方面，今年前8月融資規模累計增速較前7月加速下滑。貝殼研究院統計，前8月房企發債累計約6999億元，同比下降21%。其中，8月單月房企境內外債券融資規模約571億元，環比減少39.8%，同比減少54.2%。

另一條主要的資金迴流渠道即通過銷售回款的速度也在減慢。央行數據顯示，8月份，居民中長期貸款同比降低23.55%，同比4個月下降。從增量角度看，據平安證券研報統計，新增房貸佔金融機構新增貸款比重連續三季度下滑。2021年上半年，主要金融機構新增房地產貸款 2.42萬億元，同比降 19.1%。其中二季度新增房地產貸款 7500億元，佔新增總貸款比重爲 15%，佔比連續 3 個季度下滑。

券商中國記者瞭解到，受限於房貸集中度管理，有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行因僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

北京朝陽區一名中介告訴記者，現在找銀行做房貸的話，放款時間都不能保證，現在能接單的銀行基本都要三個月左右。某國有大行一支行現在要求住房貸款客戶簽署承諾書，承諾7個月不放款客戶也不能找銀行麻煩。

房貸額度快速收緊及利率上行在加重行業資金端壓力同時，亦對部分合理需求釋放形成誤傷。近期，市場已有不少聲音呼籲邊際放鬆調控，更精準化地配置信貸資源，滿足剛需住房需求。

本次例會，央行罕見提及房地產，市場普遍認爲，融資端微調或成爲可能。平安證券研報指出，行業風險逐步加大，政策微調有一定必要性。2021上半年末37家上市銀行中，26家房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比已壓降至監管要求上限及以內，整體亦存在一定調節空間。

中原地產首席分析師張大偉對券商中國記者表示，進一步的收緊政策基本不會再出現了。在各地因城施策下，後續相對寬鬆的政策將會越來越多，各地根據情況把握寬鬆力度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，四季度存在政策寬鬆空間，他表示，四季度依然要防範市場繼續降溫的可能，判斷關鍵還是在信貸政策。從穩定的企業發展的角度看，後續房地產銷售市場需要放開，預計11月份前後將有一波新的穩定或寬鬆政策，利好部分數據止跌。

增強信貸總量增長的穩定性

在關於貨幣政策的表述中，增加了“增強信貸總量增長的穩定性”及“用好新增3000億元支小再貸款額度，支持增加小微企業和個體工商戶貸款”的表述。

會議指出，穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀槓桿率基本穩定。

關於“增強信貸總量增長穩定性”的表述最早出現在8月份金融機構貨幣信貸形勢分析座談會。央行行長易綱曾提出，要繼續做好跨週期設計，銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作，加大信貸對實體經濟特別是中小微企業的支持力度，增強信貸總量增長的穩定性，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配。

用好新增3000億支小再貸款額度

會議提出，要堅持把服務實體經濟放到更加突出的位置，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性。進一步發揮好再貸款、再貼現和直達實體經濟貨幣政策工具等措施的牽引帶動作用，用好新增3000億元支小再貸款額度，支持增加小微企業和個體工商戶貸款，落實好普惠小微企業貸款延期還本付息政策和信用貸款支持計劃延期工作，綜合施策支持區域協調發展。

3000億元支小再貸款是在9月1日召開的國常會上所提出，“今年再新增3000億元支小再貸款額度，支持地方法人銀行向小微企業和個體工商戶發放貸款”，這在三季度例會上也得到了即時響應，且近期央行已多次作出相關表述。

9月9日，人民銀行官方發佈消息稱，按照國務院常務會議部署，爲加大對中小微企業紓困幫扶力度，新增3000億元支小再貸款額度，在今年剩餘4個月之內以優惠利率發放給符合條件的地方法人銀行，支持其增加小微企業和個體工商戶貸款，要求貸款平均利率在5.5%左右，引導降低小微企業融資成本。3000億元支小再貸款採取“先貸後借”模式發放，地方法人銀行先發放小微企業和個體工商戶貸款，之後等額申請支小再貸款，以確保再貸款政策的精準和直達作用。

9月23日央行召開電視會議，推動常備借貸便利操作方式改革，落實3000億元支小再貸款政策。要儘快部署、從嚴審覈、精準投放，引導地方法人金融機構積極主動對接小微企業融資需求，加快貸款投放進度，更好服務實體經濟。

支小再貸款作爲人民銀行專門支持金融機構發放小微企業貸款的貨幣政策工具，有效調動了地方法人銀行的積極性，撬動小微企業貸款較快增長，實施效果良好。

民生銀行研究院高級研究員王靜文對券商中國記者表示，此舉有利於保障小微企業正常生產經營，也有利於增強信貸總量增長的穩定性。但截至上半年，商業銀行的資本充足率已降至14.48%，自去年年底14.7%的歷史高點連續兩個季度回落。資本充足率下降無法支撐信貸總量增長，所以此次例會提出“支持銀行補充資本，提高服務實體經濟和防範金融風險的能力”。

中信證券研究所副所長明明認爲，在3000億元再貸款9月預計投放超50%的假設下，9月社融有望觸底反彈，站在全年的角度，新增3000億元再貸款預計將有效提高社融同比增速0.1個百分點。再貸款引導下投放的貸款利率低於同期同檔次小微企業貸款加權平均利率，中小微企業生產經營等恢復發展也將刺激其相關產業的生產融資需求。在信貸增速下滑的背景下，推動再貸款加速落地將增強信貸總量增長的穩定性。同時，加快再貸款落實也表明結構性寬信用加速推進，預計再貸款加速落地將增強信貸總量增長的穩定性，社融增速也將企穩。

國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡

會議分析了國內外經濟金融形勢。會議認爲，今年以來我國統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作，有效實施宏觀政策，經濟總體延續恢復態勢。穩健的貨幣政策保持連續性、穩定性、可持續性，科學管理市場預期，努力服務實體經濟，有效防控金融風險。貸款市場報價利率改革紅利持續釋放，貨幣政策傳導效率增強，貸款利率穩中有降，人民幣匯率預期平穩，雙向浮動彈性增強，發揮了宏觀經濟穩定器功能。

值得注意的是，本次召開的第三季度例會刪除了二季度例會中對經濟形勢“我國經濟運行穩中加固、穩中向好”的表述，取而代之的是“國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡”。這一表述與7月30日召開的政治局會議統一。

在應對上，會議指出，要加強國內外經濟形勢邊際變化的研判分析，加強國際宏觀經濟政策協調，防範外部衝擊，集中精力辦好自己的事，搞好跨週期政策設計，統籌做好今明兩年宏觀政策銜接，支持經濟高質量發展。

其中新增了“統籌做好今明兩年宏觀政策銜接”，同樣與政治局會議保持一致。

王靜文對券商中國記者表示，經濟恢復不穩固主要體現在發展動能上。上半年出口和房地產仍是增長的主要支撐，但製造業投資、基建投資和居民消費的兩年平均增速均未恢復到疫情之前的增長水平。而且，汛情、疫情都對經濟恢復造成了不小干擾。 

不均衡主要體現在經濟結構上，比如上游生產資料價格持續上漲加大中下游中小微企業經營壓力；全國居民可支配收入均值累計增速連續六個季度高於中位數累計增速，顯示貧富差距拉大；南方省份經濟發展形勢持續好於北方，導致南北差距拉大等。

值得注意的是，本次會議多處體現了對實體經濟的關注，會議通稿中新增“堅持把服務實體經濟放到更加突出的位置”，這一表述曾經在2020年一季度、二季度的貨幣政策委員會例會中出現。去年年中以來，隨着經濟修復加速，貨幣政策逐漸轉向正常化，這一提法也在隨後的季度例會通稿中淡出。

近期央行的一系列動向讓市場預期有所放鬆，認爲四季度寬信用效果或許將有一定程度體現。8月份金融數據基本觸底，9月MLF等量續作，自9月17日開始連續第7個交易加碼逆回購淨投放資金，日保持千億級逆回購。

東方金誠首席宏觀分析師王青對券商中國記者表示，未來金融對實體經濟的支持力度，將主要取決於國內外疫情演化牽動的宏觀經濟走勢。在我國貨幣政策空間充裕的背景下，政策面將相機而動，未來全面降準、再貸款再貼現及MLF操作等政策工具都有發力空間。

會議提出，要堅持擴大內需戰略，紮實做好“六穩”工作，全面落實“六保”任務，靈活精準實施貨幣政策，加強與財政、產業、監管政策之間的協調，統籌金融支持實體經濟與防風險，保持經濟運行在合理區間，推動經濟高質量發展。