原標題：90後已在考察養老院，開發商卻還沒摸清康養產業如何賺錢

時代週報

綜藝節目《夢想改造家》因養老別墅再度出圈。5名單身中年婦女組成閨蜜團，在雲南麗江購置520平方米的大別墅，開始着手裝修，將一個老破舊的老宅改造成充滿詩情畫意的豪宅。

未來，閨蜜團將攜手共度晚年。早起泡茶、午間小憩、夜來聽歌，閨蜜團將網友對退休的憧憬化爲現實，在社交網絡引起廣泛關注。

此前，“第一批90後已經去考察養老院”相關話題登上微博熱搜，當代年輕人對養老話題的關注度持續提升。

人口老齡化趨勢下，萬億商業藍海已形成。根據中國社科院的《中國養老產業發展白皮書》顯示，2024年中國養老產業市場規模預計將突破10萬億元；預計到2030年中國養老產業市場可達13萬億元。

康養產業迎來黃金佈局期，各路資本爭相入局，百強房企相繼將康養產業當轉型抓手。

2010年，北京市房山區竇店鎮“萬科幸福匯”成萬科進軍養老地產的首個項目。2012年，保利集團發佈居家、社區、機構“三位一體”養老戰略，成立首個醫養結合型長期照護機構北京西山和熹會。此後，綠地、綠城中國、迪馬股份等企業相繼試水，養老地產項目遍地開花。

克而瑞研究中心《房企多元化發展報告》指出，至今已有超過7成百強房企佈局康養產業，部分頭部房企開始形成自己的康養品牌。

與地產開發不同，康養產業基礎設施投資成本大、投入週期長。養老紅利到來之際，如何結合地產與康養並形成核心競爭力，考驗着每位入局者的經營智慧。

房企開拓萬億藍海

人口老齡化社會加速到來，養老需求井噴式爆發。

第七次全國人口普查數據顯示，全國60週歲及以上老年人口26402萬人，佔總人口的18.7%；全國65週歲及以上老年人口19064萬人，佔總人口的13.5%；全國老年人口撫養比爲19.7%，比2010年提高7.8個百分點。

爲應對人口結構老齡化，《健康中國2030規劃綱要》《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》等多項綱領性文件陸續出臺。“十四五”規劃中重點提出，要推動養老事業和養老產業協同發展，構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系。

在政策推動下，康養產業迎來發展風口，多家房企相繼進軍康養市場。據《2021中國養老與康養產業發展報告》，在A股主板上市的公司中，目前涉及養老產業的有82家，其中主營業務爲房地產的公司32家，佔比高達39%。

養老企業七大主流商業模式爲：護理類模式、康復類模式、醫養類模式、地產類模式、保險類模式、政府類模式、運營類模式。房企主要通過建立養老院、養老社區、康復中心等切入“夕陽生意”。

以萬科爲例，早在2009年，萬科就開始涉足養老領域，從第一個養老項目立項算起，萬科在養老領域已有11個年頭。

目前，萬科養老業務已梳理出8大類服務模塊、165個服務細項，佈局包括北京、上海、成都、杭州等在內的多個城市。萬科養老業務收斂聚焦於兩大產品線，即怡園和隨園，前者出專業護理能力，後者重視營造睦鄰友好關係。

另一入局者綠城中國，養老業務已涉及80餘座城市，擁有大愛天下、綠城雙慈醫院、 綠城暖君等養老服務品牌。

融創中國則在2019年宣佈入局康養產業，爲融創社區提供養老服務。富力、萬達、保利、碧桂園、朗詩等企業亦在加大康養項目投資力度，欲在養老紅利中分得一杯羹。

盈利難題待解

儘管前景廣闊，但在落地過程中，房企普遍面臨模式單一、資金利用率低等難題困擾。開發商投入康養地產項目的資金成本大，現金流回收時間長，經營效益存在波動風險。

《2021中國養老與康養產業發展報告》顯示，有61%的企業表示尚未形成有效盈利機制。而構成報告樣本的這些企業中，有35%的房地產開發企業、34%的物業服務企業。

“目前萬科在全國的養老項目都沒賺錢。養老業務剛發芽，前期試錯階段我們可以不掙錢，甚至可以虧本，但一定要突破過去做地產的思維和習慣。”2017年，萬科集團董事會主席鬱亮曾在媒體會上坦言，養老生意並未如想象中好做。

10月22日，鬱亮在萬科業務交流會上表示，萬科目前仍未找到養老闆塊的商業模式，仍在摸索。

平安證券發佈研報稱，國內養老地產仍處發展初期，商業模式尚未清晰。受傳統“養兒防老”文化及老年人資產不足等因素影響，中國老年人口養老模式仍以居家養老爲主。房企、險資等各路玩家紛紛試水養老地產，但在土地成本較高以及資金回籠週期較長等因素制約下，“重銷售輕服務”的現象較爲普遍，絕大部分企業商業模式尚未清晰。

“做養老遇到的問題相當多，而且非常棘手。採購設備沒有標準，行業規則不清晰，遇到糾紛歸責也不明確，大家都是在摸索着前進。”10月20日，一家深圳中型養老機構負責人對時代週報記者表示，康養行業仍在起步階段，護理人才短缺、管理流程不規範、客戶糾紛多等都是行業所面臨的痛點。

開發商轉型養老，該如何做好日常運營？近日，綠城康養集團創始人、董事總經理姜慧在公開演講時表示，地產與康養的結合需“因地制宜”，把握項目定位與配套規模兩個平衡點。在地產與康養結合的過程中，形成項目核心競爭力的配套標準，結合市場需求，充分考慮配套設施的投入及運營成本，適當控制配套規模。同時，運營方應根據項目體量大小，擴充產品定位，放寬准入門檻，使客戶羣體廣泛化。