房地產信貸額度現鬆動地方監管出手指導允許銀行自己把握空間和餘地

經濟觀察網 記者胡豔明 銀行房地產信貸額度出現了鬆動。

在10月中旬政策層面頻頻喊話之後，地方監管和銀行層面已行動起來。

10月26日，經濟觀察網記者從華南、華東和西南等地區的多位銀行人士處瞭解到，上週，多地人民銀行分支機構和銀保監局對當地銀行進行了口頭的指導，各地對房地產貸款額度方面有不同程度的鬆動。

此前，金融管理部門高層關於房地產市場和房地產貸款頻頻發聲，要求保持房地產信貸平穩有序投放；銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求。

有國有大行省分行人士告訴經濟觀察網，上週當地人民銀行和銀保監局都對銀行涉及房地產貸款政策進行了指導，“原則上允許銀行有自己把握的空間和餘地，前提條件是按照市場化和法治化的方向。”

不過，監管尚且沒有下發明確的政策。有股份行的地方支行行長則表示，本月當地人民銀行批的按揭信貸額度明顯高於上月份。

銀行自己把握空間和餘地

“我們這個月的房地產按揭信貸額度，比上個月多了不少，大約就在上週左右。” 10月26日下午，有南方地區股份行的支行行長告訴記者，預計整個四季度的按揭額度應該會較爲寬鬆。其同時表示，目前房地產開發商的回款也快了不少。

此前，有股份制銀行地方分行行長對經濟觀察網表示，當地監管部門對增長速度和貸款餘額，會給一個總的額度。根據當地各家銀行的體量，覈定一個大致的新增數額，監管根據房價的增長對數額進行擺佈。比如其所在的分行，每個月有幾千萬的信貸額度，如果這個額度和實際放款差很多，可以在銀行間進行內部調整。如果超出這個額度，需要向當地金融監管部門做出說明。

在該地方省份中，有的地市房地產價格增長比較快，當地金融監管部門對其貸款額度的限制要求就多一些；有的地市房價比較穩，房地產貸款增速也比較慢，當地金融監管部門對其的限制就比較少，基本沒有管控。

26日，上述國有大行省分行人士告訴經濟觀察網，上週當地人民銀行和銀保監局都對銀行進行了指導，“現在也不叫放開，人民銀行對政策有調整，更加靈活，其中涉及到按揭、對企業的支持。”

“監管也沒有發佈明確的政策，只是對銀行提出了要求，允許銀行可以做出調整和放大。”該人士稱，當地銀保監局也對銀行進行了指導，他預計後期陸續會有文件下發，涉及可操作的內容，現在只是原則上允許銀行有自己把握的空間和餘地。前提條件是按照市場化和法治化的方向，這個權限還是把握在銀行自己手裏，政策給出空間，銀行自己做出權衡，具體怎麼做、如何做，需要各家商業銀行自己做出決策。

對於銀行層面的動作，該人士表示，“銀行肯定會按照人民銀行的要求統一執行，但各家銀行自己有細則，我們行目前的細則還在制定過程中，大致方向已經明確：銀行按照市場化、法治化的原則給予經營困難的地產公司支持。”

至於房企的開發貸，上述股份行支行行長稱，因爲此前支行之前沒有太多項目，目前還在上報階段，尚未開始投放。不過近期，總行層面對各分支機構收集了相關放貸的需求和金額等數據，他預計接下來會有所寬鬆。

房地產信貸“超調後糾偏”

此前，據經濟觀察網記者在北京、上海等地採訪瞭解，目前在等待銀行放款的客戶不在少數，到本週依然有不少購房者在等待銀行放款。

民生證券首席宏觀分析師解運亮表示，政策面有穩住地產的必要，在總基調不變的趨勢下，看好地產調控力度邊際放緩。

對於具體原因方面，解運亮分析，房貸縮量是造成當前社融低迷最重要的原因之一，當前房市銷售轉弱，房企融資困難、債務兌付壓力加劇，若政策面維持高壓，地產行業難以避免暴露更大的信用風險。近年以來“房住不炒”的政策基調十分堅定，這一輪調控週期或許還遠未結束，但鑑於過去幾個月房貸下行如此猛烈，或許已經到了超調後重新糾偏的時刻。三季度央行例會提出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，廣州、佛山、蘇州等地陸續出現房貸利率下調，10月15日中國房地產協會將在京召開部分房企座談會、摸底當前房企困難，預計監管將以此爲據、積極應對。

針對涉房地產信貸緊張的情況，央行和銀保監會在10月中旬均公開向市場發聲，分別要求保持房地產信貸平穩有序投放；督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求。

10月15日，在中國人民銀行舉行的三季度金融數據統計發佈會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對於30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解爲銀行不得新發放開發貸款。針對這些情況，央行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

10月21日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發佈會上表示，銀保監會要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合央行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩。

26日標普信評發佈的報告稱，最近恒大等房地產公司出現的流動性問題侷限於個別企業，對國內銀行業並無嚴重負面影響，銀行業的房地產業風險總體可控。同時，由於房地產業涉及多個上下游行業，加之按揭貸款在銀行資產負債表中的重要佔比，銀行業的健康程度和房地產市場的總體穩定息息相關，因此“穩地價、穩房價、穩預期”對於銀行業信用質量的中長期穩定是很重要的。

截至2021年6月末，國內銀行業金融機構人民幣貸款總額爲185萬億元，其中房地產開發貸款佔6.6%，個人住房貸款佔19.7%；國內19家系統重要性銀行的房地產開發貸總額約爲7.6萬億元，佔銀行業金融機構12.23萬億元房地產開發貸的62%。

預計未來金融資源投向房地產領域的比重會下降

不過，上述國有大行省分行人士也表示，“監管對房地產的原則沒有改變，政策只是適度做了微調。大的方向不會改變的。”

近年來，隨着房價快速上漲，金融政策也在做及時的調整，在各地採取差別化信貸政策。政策的鬆緊，牽動着房地產條線上的從業者和購房者的心絃。

經歷幾年的房貸政策調控，房地產信貸佔比在人民幣新增貸款中的佔比已有所下降。10月24日發佈的《2021徑山報告》中指出，我國金融供給結構仍有較大優化空間。近年來直接融資比重提升取得了明顯進展，但間接融資佔比仍然過高。間接融資的產業與部門結構亟待優化。房地產佔用了較多信貸資源，特別是房地產價格持續上漲，抵押品放大融資規模，進一步加劇信貸資源錯配。

2016年，全國新增房地產貸款（房地產開發貸款與個人購房貸款）5.7萬億人民幣，佔全部人民幣新增貸款的比例接近45%，近幾年這一比例有所下降。2020年新增房地產貸款佔比降至27%，但考慮到房地產業增加值僅佔到2020年GDP的7.3%，即使考慮到相關產業增加值，房地產領域所佔用的信貸比例依然不合理。