本報記者  張慧敏  李未來  深圳報道

近日，合能控股有限公司（下稱“合能控股”）向港交所遞交了招股書，據悉，合能控股主營業務爲房地產物業的開發和銷售。2018年、2019年及2020年，合能控股的收益分別爲55.83億元、40.22億元、57.07億元，算是一家中小型房企。

值得注意的是，合能控股早在1993年就已經成立，直到2019年纔開始準備上市。然而，合能控股似乎挑錯了上市時間。有專家表示，近期房企暴雷不斷、信用評級下滑不斷，對於房企來說，要獲得投資者的認可比較難困難，合能控股上市的阻力比較大。

爲了項目建設上市

10月31日，合能控股在港交所提交招股書。合能控股招股書顯示，其是一家綜合型房地產開發商，主要專注於住宅物業和商業物業的開發、運營及管理。

2018年、2019年及2020年，合能控股的收益分別爲55.83億元、40.22億元、57.07億元，毛利分別爲11.07億元、12.44億元、12.02億元，毛利率分別爲19.8%、30.9%、21.1%，同期淨利潤總額分別爲2.31億元、6.84億元、5.27億元。

截至2021年8月31日，合能控股在全國共有63個處於不同開發階段的住宅及商業物業項目，土地儲備總建築面積約爲440萬平方米，項目分別位於成都、重慶、西安、銀川、長沙、鄭州等城市。持有已竣工的投資物業總建面19.76萬平方米。可以看出，合能控股的規模並不算大。

儘管規模較小，但合能控股從事房地產行業的時間卻並不短。招股書顯示，1993年，廣東省人民政府第五辦公室成立深圳合能房地產有限公司（下稱“深圳合能”），1994年，候粦武成爲深圳合能的法定代表人，1996年，候粦武的兒子候進橋成爲深圳合能總經理。1994年，深圳合能開始開發位於深圳的住宅項目——玉華花園。2003年以後，合能控股走出深圳，開始佈局成都、西安、長沙、重慶等城市。

儘管成立時間較早，但是合能控股的上市之路卻來得有些晚。招股書顯示，其2019年7月開始實施重組，先後收購了永鍵投資、成都誠宜、香港進達等公司，出售了成都合能物業管理及其附屬公司。另外，合能控股還在2021年5月和8月分別調整了控股股東的股權架構，成立了家族信託。

合能控股表示，其在開發住宅物業項目的同時，也開發商業物業，並保留商業物業的所有權以供租賃。商業物業包括寫字樓、購物中心、住宅物業的配套零售空間。不過，值得注意的是，2018年、2019年、2020年，合能控股來源於物業開發及銷售的收益分別爲98.7%、97.8%、98.6%，來源於商業物業投資及運營的收益分別爲1.3%、2.2%、1.4，其物業開發及銷售業務是其收益的主要來源。

對於此次融資款項的用途，合能集團表示，將用於發展投資，尤其是其早期收購的四幅地塊的施工。據悉，其中有兩塊位於長沙，其餘兩塊分別位於成都和重慶，拿地時間最早的在2015年11月，最晚的在2020年11月。其中，成都珍寶錦城地塊在2015年就已經簽訂土地轉讓協議，6年過去，該項目還未開發完畢。

上市之路會順利嗎？

中房金融地產商學院院長汪力對《華夏時報》記者表示，相比於銀行借貸等方式，IPO融資的流程更復雜繁瑣，當前由於各種融資方式都受到阻礙，企業就只能“自己想招，百花齊放”。

汪力認爲，對於合能控股來說，當前房地產行業整體下行，市場普遍不看好房地產行業，其股價的估值不會特別高。另外，即使其符合了上市的條件，投資者是否願意購買其股票，也是一個很大的問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，類似上市，不單純是爲了融資，而是希望通過上市形成企業更大的影響力。通過上市，將爲此類企業後續品牌和業務擴張帶來更多的機會，所以這是一個企業崛起和擴張的模式。同時，嚴躍進表示，近期房企暴雷和信用評級下滑不斷，對於房企來說，要獲得投資者的認可，確實比較難，合能控股上市的阻力比較大。

58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，若能成功通過上市融資，合能控股通過借貸融資所需要承擔的還本付息壓力會有所減小，但目前房地產行業本身在資本市場上表現並不如人意，這對其成功上市會有一定影響。

對於合能控股上市過程中涉及的問題，《華夏時報》記者嘗試聯繫合能控股，按照企查查上的官方郵箱，給合能控股發去了採訪提綱，結果被退回。另外，記者在工作時間多次撥打香港合能投資有限公司的電話，均無人接聽。

另外值得注意的是，除了合能控股，此前方直髮展等多箇中小型房企已經向港交所遞交了招股書，但截至目前還仍未能成功上市。

張波認爲，中小房企上市之路並不順利，有外因也有內因，從外因來看，主要是國內房地產市場受嚴控調控，導致不少房企的發展乏力，融資難度大，並且市場降溫的大背景也明顯影響到房企去化速度，並導致銷售回款速度變慢。從內因來看，不少中小房企自身的負債率偏高，財務的穩健度不佳，這也是影響其上市的重要原因。

汪力表示，不論是上市還是借貸，房企的目的都是爲了拿到錢，在融資困難的情況下，房企只能賣資產，深耕產品，在產品端發力，打造自己的核心競爭力。“可以先不做大，先做強。”企業有了核心競爭力，利潤率纔會提高，基本面纔會向好，才能撬動資本市場。