上海豪宅市場依然火爆。

自今年初上海開啓新盤積分搖號政策以來，上海買新房不再拼資產、拼運氣，而開始拼積分。積分就像學歷，成了買房的敲門磚，一進售樓處，銷售不再關心你“預算多少”，取而代之的是問“你多少分？”

就在12月4日，上海熱門樓盤碧雲尊邸公佈了入圍分數線：92.24分。這個分數拆開來，意味着在上海至少要交135個月社保纔有入圍的資格。但即便是積分如此之高，總價1475萬-7516萬元的碧雲尊邸，依舊不是上海的豪宅天花板。

《每日經濟新聞》記者注意到，即便是頻頻觸發積分，但上海市中心豪宅項目的關注熱度始終未減。要知道，購買這樣的豪宅項目，除了有足夠的積分，還要有強大的資金實力、年齡40歲以上，以及名下無房，纔有入圍的資格。

中信九廬項目 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝

有豪宅入圍分數接近滿分

說起上海的豪宅項目，不少人的第一反應可能是此前鬧得沸沸揚揚的明星盤“翠湖天地”。但該項目即便因梁朝偉等明星的買入變得炙手可熱，其入圍積分（102.24分）卻仍不是最高的。今年6月開啓認購的復興瓏御入圍積分高達112.8分，堪稱目前上海觸發積分的天花板。

目前，上述兩項目均已售罄，但其入圍積分仍高居上海樓盤項目前兩位。此前，剛剛公佈入圍積分（98.4分）的中信九廬位名列第三。

先來看入圍分最高的明星樓盤復興瓏御，由於社保年限自2003年1月起計算，因此上限爲221個月，要入圍只能空白1個月。最終，219組認購（認購率高達466%）者中有67組認購者入圍搖號名單。入圍分數線達到接近滿分的112.8分（滿分爲113.04）。如果把112.8分還原社保月數，即（112.8-60）÷社保係數0.24=220個月。

來源：復興瓏御官微

一位上海資深地產人士告訴《每日經濟新聞》記者，復興瓏御的入圍分高，主要有兩方面因素：黃浦新房極度稀缺和一二手房價差。

黃浦區新房雖然一直處於緊俏的狀態，但2018年至2020年也有679至1121套新房供應。但進入2021年，復興瓏御上市之前，黃浦區基本沒有新房供應，潛在買家都在焦急等待。

此時，上海本地擁有超高積分的購房者，紛紛把目標鎖定在“顯性價值”更清晰的地方；中段積分者則鎖定城央新盤。

再看中信九廬的入圍條件。98.4分的入圍分按照0.22的社保係數，以下兩種情況的家庭可以入圍：已婚家庭60分+175個月社保，不算社保係數的話，裸分爲77.5分；未婚家庭50分+220個月社保，裸分爲72.2分。

4月份之前，上海75分以上的購房者佔比爲4.23%；5月份75分以上的佔比爲5.39%；6月份75分以上的佔比6.26%。可見，在積分金字塔中，頂端高分購房者隨着時間的推移不僅沒有減少，佔比反而越來越多。

入圍比增加但中籤率降低

那麼，究竟是哪些人在打新上海豪宅？

以復興瓏御爲例，從搖號公式名單可以看到，入圍的67組客戶有46組來自上海，佔比約69%，其他來自江浙皖鄂陝等城市。

但與復興瓏御超高的入圍積分相比，其他熱門樓盤似乎黯然失色。

被稱爲“前灘雙子星”的中晶鴻名邸入圍分爲97.23分（社保係數0.17分/月），另一個項目東方惠雅入圍分87.44分（社保係數0.14分/月）。

“這類高積分者基本是40歲以上的無房戶，大多數都是父母把房子賣給子女，社保分數本來就很高。” 一位地產銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者。

來源：上海網上房地產網站

8月27日，上海網上房地產突然發佈一則《告示》，宣佈調整第四批新盤中部分樓盤的入圍比例。共有17個樓盤調整了入圍比例，從之前的1.3調整至1.8~2.5不等，意味着低分選手入圍的幾率變高，而高分者選房難度則增加。從此次從入圍結果來看，瑞安翠湖和中信九廬都是2.5倍。

上述地產銷售人員表示，“2.5倍入圍比，理論上是40%的中籤率。但加上戶型和樓層等問題，實際中籤率比原來少了三分之一。”

雖然入圍人數擴大了一倍，但中籤概率反而下降了。對於那些緊俏的項目，等於又回到靠運氣分配了。40%以下的中籤概率，需要參加三到五次搖號纔可能買到心儀的房子。

有樓盤新房與二手房價差超5萬元

這些豪宅之所以受到追捧的另一個原因，就是其新房和二手房之間存在着較大的價格差。

《每日經濟新聞》記者查閱第三方平臺發現，復興瓏御今年7月份的新房銷售均價爲13.6萬元/平方米，而第三方平臺上該項目二手房掛牌房源，價格最高的已經超過20萬元/平方米。

來源：每經AI品房小程序

而這樣巨大的價差，也吸引了大量購房者甚至沒有購房需求的人前來套利。

此前有網友在網上發帖稱，有復興瓏御“一手更名”房源，位於5樓，總價3280萬元，另加中介費。隨後，復興瓏御發佈聲明闢謠，表示“通過退房、更名等方式購房的均不屬實，且不能實現”。

另據每經AI品房小程序數據，復興瓏御目前的估值參考價爲149136元/平方米，未來5年的價格約爲177797元/平方米。

再以12月8日即將開盤的九廬爲例，其新房均價爲135000元/平方米。而在安居客網站，九廬二手房12月的掛牌均價爲185540元/平方米。新房和二手房之間的價差超過5萬元/平方米。

來源：每經AI品房小程序

每經AI品房小程序數據顯示，九廬目前的估值參考價爲147901元/平方米，未來5年的價格約爲169540元/平方米。

一位資深地產中介告訴記者，“不想買房的人，看到這樣巨大的價差都想來搶一套。而正常情況下，絕大多數買這個項目的都是自住的。”

相比之下，中信九廬因爲總價跨度較大，從1000萬元到上億元不等，因而各種人羣都有。

《每日經濟新聞》記者從翠湖天地周邊的中介處瞭解到，該項目房齡新一點二手房單價超過20萬元/平方米的比較普遍，其中四期有些二手房成交價高達26萬元/平方米以上。而該項目剛剛售完的五期新房備案均價爲16.5萬元/平方米。

在新房和二手房價差如此大的背景下，上海有些樓盤出現了“挑客”的情況。以南山虹橋項目爲例，據知情人透露，該項目的售樓處門口曾有三名銀行工作人員，以只能貸款30%爲理由，勸退首套資格的購房人進來認籌。

“越是單價高的新房項目，積分往往也越高。”58安居房產客研究院分院院長張波告訴記者，高單價的新房大都在市中心區域，而這一區域本身的市場供應量就明顯偏少，同時一二手房價格倒掛現象也表現得較爲明顯，導致高單價新房往往容易處於供不應求的狀況。供求關係是造成這一現象的主要原因。