原標題：中交地產屢遭減持，提前向大股東打100億借條

時代週報

向控股股東中交房地產集團借錢，成爲中交地產近幾年歲末年初的例牌動作。

12月14日晚間，中交地產發佈《關於向關聯方借款額度的公告》，擬在2022年內向中交房地產集團新增借款，額度不超過100億元，年利率不超過10%，單筆借款期限自到賬之日起不超過60個月。

中交地產稱，爲保證房地產主營業務持續健康發展，應對市場激烈的競爭，須在土地、資金等方面做好充分準備。本次借款有利於保障公司參加土地競拍、項目建設過程中對資金的需求，提高決策效率。

常年靠控股股東“輸血”

據時代財經查詢，至少早在2017年末，中交地產就開始向中交房地產集團借款。此後，借款額度不斷加大、期限不斷延長，還由單次單筆借款逐漸變成年度借款框架合同。

具體來看，2017年12月，中交地產向中交房地產集團借款6.5億元，期限1年；2018年2月1日借款40億元，年利率不超過10%；2019年內借款三次，金額分別爲5億元、8億元、15億元，期限在1-3年之間。

2020年後，中交地產開始與中交房地產集團簽署年度借款框架合同。其中，2020年內借款額度爲不超過80億元，2021年內借款額度不超過100億元。從2021年起，單筆借款期限延長至“自到賬之日起不超過60個月”。據12月13日公告所披露，中交地產2021年借款額度已使用90.8億元。

梳理歷次借款公告，借款目的基本爲“應對市場激烈競爭，保障項目建設過程中對資金的需求，保證公司房地產主營業務持續健康發展”。

與此同時，隨着今年以來房地產市場環境的變化，中交地產在新增投資上也愈發謹慎。

12月14日，中交地產公告放棄競拍海南省文昌市一政策性安居型商品房項目的商業機會。該項目土地位於文城鎮鎮航天大道片區，規劃用地面積6.06萬平方米。地塊起始價爲18177.04萬元，最高限價爲19994.75萬元。折算下來，地價在2999.5元/平方米至3299.46元/平方米之間。但該項目銷售模式爲安居型商品房（限定銷售對象），需全裝修現房銷售。

今年6月，中交地產也曾放棄南寧邕寧區12.6億項目商業機會。中交地產表示，房地產調控政策和金融政策的持續收緊，爲房地產行業帶來更多不確定的經營風險。針對愈發嚴厲的房地產調控和監管政策，其今年一直以控總量、控總價、差異化定位、注重週轉效率爲投資重點和產品定位原則。“預期該項目現金流回正週期較長，且整體收益水平偏低，不符合其目前的投資要求。”

近年來，中交地產因“增收不增利”“在央企開發商裏墊底”等被投資者質疑，其僅40億左右的市值也被視爲與央企身份不符。中交集團也希望趕上中海、保利發展等地產龍央企頭，其曾於2017年立下成爲規模前三央企的“軍令狀”。

2019年從綠城迴歸中交地產擔任總裁的李永前，試圖將綠城的規模躍升經驗“複製”到中交地產，借代建實現規模躍進。爲此他立下三個“小目標”：2019年衝刺350億元，2020年衝刺500億元，2023年遠在千億之上。

2020年全年，中交地產實現簽約銷售額533億元，同比增長81.37%，但營收和利潤總額則同比分別減少12.54%、18.26%。今年2月，在央企加速重組整合的趨勢下，中交地產和中房集團正式合併，但反映在數據上，其運營情況並未好轉。截至今年三季度末，中交地產營業收入爲59.86億元，同比減少25.43%；淨利潤爲180.69萬元，同比減少99.37%。其中，三季度營收10.37億元，同比減少48.80%；淨利潤爲-1.60億元，同比減少199.04%。另據克而瑞數據顯示，前11個月，中交地產實現全口徑銷售788.9億元。

與此同時，近兩年中交地產的管理團隊也頻繁變動。今年6月7日，在任時長不足2年的李永前辭職，這也是中交地產5年時間裏第4次更換總裁。儘管李永前在接受媒體採訪時表示“不會影響中交衝刺千億”，但如此頻繁的換帥，對於急迫尋求轉型和規模發展的中交地產而言，顯然不是利好因素。

同業競爭推進緩慢

中交系地產業務繁雜、長期存在的同業競爭問題也推進緩慢。

2018年，中交房地產集團曾出具《中交房地產集團有限公司關於避免同業競爭的補充承諾》，力爭在2021年底前，以現金換購、換股併購或其他可行的方式逐步啓動下屬其他涉及房地產開發業務的企業與中交地產的深度融合。

如今期限降至，中交系地產整合仍然道阻且長。12月14日，中交房地產集團申請將上述承諾延期，變更爲“2024年底前，採取出售資產、現金收購、換股併購或其他可行的方式，啓動綠城中國控股有限公司、中交置業有限公司等下屬其他涉及房地產開發業務的企業與中交地產的整合”。

中交地產稱申請延長承諾履行的原因爲：綠城中國和中交地產在資產規模、產品定位、運營管理、歷史淵源等方面存在較大差異，綠城中國、中交地產上市地不同，整合方案涉及巨量的資產梳理工作，目前進行整合存在較大風險。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對時代財經稱，這說明中交房地產集團的整合存在較大難度。

大股東申請延期整合的同日，中交地產第三大股東湖南華夏投資集團有限公司（以下簡稱“華夏投資集團”）及其一致行動人彭程也再次提出減持，其擬在6個月內，以集中競價和大宗交易的方式，分別減持不超過1390萬股（佔公司總股本比例約1.99%）、2780萬股（佔公司總股本比例約3.99%）。

華夏投資集團是大型的文教、文旅、文創、文居、文投的建造商、運營商，產業涉及教育、旅遊及旅遊配套服務綜合體、金融及股權投資等。2018年10月，其先後減持400萬股，套現3140萬元。2019年3月和10月，華夏投資集團分別減持2658萬股、3192萬股。

不過，2019年10月的減持計劃並未完全如期執行。據中交地產2020年5月公告披露，減持計劃期間內，華夏投資集團未減持股份，其一致行動人彭程通過集中競價減持股份69.15萬股。而多次聲稱減持後，華夏投資集團所持股份並無變化，目前爲3860.51萬股，佔中交地產總股本比例5.55%；一致行動人彭程持股1052.47萬股，股比爲1.51%。

作爲持股十幾年的老股東，華夏投資集團此舉確實讓人費解。有投資者表示：“每年都叫減持，年年不減。惡意做盤，有意思嗎？我懷疑他就是莊家。”“遊資來了，打擾了他的做盤計劃，現在又開始用利空壓盤砸盤了。”