來源：中國經營報

本報記者 詹方歌 盧志坤 北京報道

2022年1月1日早上10點，萬芊（化名）的手機響了，一條來自銀行的短信提示她，房屋交易已經完成放款環節。另一邊，某國有大行正在元旦假期加班放款。有銀行工作人員對《中國經營報》記者表示，他們收到消息，2022年初需要把上年度囤積的房貸放完。

據記者多方瞭解，2022年1月上旬，北京二手房房貸放款速度明顯加快，有銀行已經將2021年年末未能放出的房貸消化完畢。同樣在2022年1月上旬成交的不少二手房也搭上了放貸“快車”，從過戶到放貸的週期在一週左右。而在放貸難的2021年後半年，這一環節要被拉長至3個月以上。

多位銀行從業人員對記者表示，即便目前個人住房貸款的放貸速度明顯加快，但由於貸款集中度管理並未有鬆動跡象，銀行方面並不敢對此後的放貸週期有任何許諾。

以往，農曆新年前，北京存量房市場總能在成交量大增後，迎來一波或大或小的漲幅。但2021年7月，西城多校劃片嚴格執行；9月末，海淀部分小區實行二手房指導價，加之放貸慢的大環境，不少業主和意向購房者都陷入觀望，後半年成交一路走低，直至11月才逐漸回升。因此，2021年末北京二手房市場“復甦”意味更濃。

“放貸快”屬實 但難成常態

萬芊的房子2021年10月初過戶，從過戶到放款不到三個月，這樣的等待並不算長。據記者此前瞭解，從2021年7月初起北京二手房貸明顯收緊，從過戶到放款的時常一度被拉長至3個月以上。9月末辦理過戶的交易，中介及銀行方面對其承諾的放款時間在2022年1月至4月間。2022年伊始，各大銀行有了新一年的個人住房貸款額度，此前囤積的未放款交易被迅速消化。

有銀行工作人員表示，到1月中旬，上一年積累的房貸幾乎已經全部下放。與此同時，貸款寬鬆的跡象已經傳導至新簽約的二手房交易。有房產中介和銀行貸款客戶經理小賀對記者確認，北京1月上旬簽約的二手房交易從過戶到放貸的週期只需要3到7天。

這是否意味着北京二手房貸已經“鬆綁”？小賀及上述銀行工作人員皆給出了否定的答案。“所有的銀行現在都不承諾放款時效。”小賀說。她表示，銀行關於貸款集中度的政策並未放鬆，目前的房貸額度寬鬆，僅僅是因爲銀行擁有了新一年的個人住房貸款發放額度。而每個支行的個人住房貸款額度則要由總行發放。

此前，多位中介人士及某國有大行從業人員也曾對記者表示，不少銀行會在上半年用掉大部分個人住房貸款額度，下半年額度明顯呈現緊張趨勢。小賀預計，目前銀行擁有的個人住房貸款額度可能會被迅速消化，可能到不了下半年度，北京二手房市場便會回到放貸難的境況中。

小賀提到的貸款集中度政策，是2020年12月31日中國人民銀行、中國銀保監會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“《通知》”），分檔設置了房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限。小賀所在的銀行屬於中資大型銀行，房地產貸款佔比上限爲40%，個人住房貸款佔比上限爲32.5%。對於佔比超出管理要求2個百分點以內的，業務調整過渡期爲自本《通知》實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期爲自本《通知》實施之日起4年。

從時限上來看，目前所有銀行都在業務調整期內。上述銀行工作人員透露，負責具體發放貸款的銀行下屬支行所擁有的放款額度由總行分配，但在額度實在緊張時，也有規則內的變通。

例如，2021年9到11月，銀行下屬支行可以通過提高還款率的方式獲取新的個人住房貸款額度。即，有客戶還清房貸，銀行方面便能夠下放新的房貸，此舉同樣符合《通知》的要求。但這樣的做法幾乎是杯水車薪。“這些額度也就能放兩三個人（的貸款）。”上述工作人員表示，大部分放款額度依然只能依靠總行分配。好在新年來臨，有銀行已經把上年度囤積的房貸發放完畢。

2021年12月3日，銀保監會新聞發言人表示，現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。2022年1月6日，銀保監會辦公廳副主任張忠寧在2022年首場銀行業保險業例行新聞發佈會上表示，目前購房者的合理住房需求進一步得到滿足，個人住房貸款中90%以上用於支持首套房。

數據顯示，2021年11月末房地產貸款同比增長8.4%，整體保持穩定。中國人民銀行數據顯示，截至2021年12月末，全國房地產貸款餘額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點。

然而，從最新的情況來看，小賀的預估或許還是太過樂觀。上述銀行工作人員表示，2022年1月16日，其所在的支行再次接到暫時收緊了房貸額度的通知。“什麼時候放開，以什麼形式放開，我們都不清楚。”

存量房年末成交“復甦”

2021年末，北京二手房交易市場成交量有小幅上漲。“每年年底成交量都會上漲。”不止一位房屋中介對記者表示。2020年末，海淀區成交量攀升，價格上漲，拉動了北京整體二手房市場成交量的攀升。相對於2020年同期，或許用“復甦”一詞形容2021年年末的北京房產市場更爲合適。

北京住建委公佈的數據顯示，2021年6月至10月間，北京存量房網上籤約數量一路走低，10月僅有9340套存量房簽約。隨後的兩個月，簽約量緩慢回升，2021年12月還未回升至8月的水平，簽約數量僅爲15442套，相較2020年12月的20944套簽約數量差距甚大。有房屋中介對記者表示，2021年末，其他區域需求比較平穩，東城、西城、海淀等傳統教育強區的房屋成交量有所回升。

北京住建委公佈的數據顯示，2021年9月，北京存量房網上籤約套數爲12575套，其中東城、西城、海淀的簽約套數分別爲565套、723套、1661套。而到2021年12月，存量房網上籤約套數回升至15442套，東城、西城、海淀的簽約套數分別爲682套、1033套、2000套。其中，西城區簽約數量的回升較爲明顯。

2021年7月4日，西城區結束2021年小學多校劃片入學意向填報工作，此前對多校劃片持樂觀態度的家長大失所望：不少“7·31”大限後購買重點小學附近房產的家庭，孩子被分流至學區內的其他普通小學，西城區的學區房成交量也應聲而跌。

西城區某房屋中介對記者表示，2021年7、8兩個月，西城區重點小學附近的小區成交量相當低。就其所在的區域來說，兩個月的成交量僅有二十來套，而在“7·31”新政前每個月的成交量在100到200套之間。“這時候業主都在觀望，還不想降價，慢慢就開始有業主想明白了。”

成交量回升的數據背後，是“想明白了”的業主對價格的妥協。不止一位西城區房屋中介表示西城區每平方米單價回落幅度大概在2萬元左右。房價高點時每平方米單價17萬元的房子，降價後約爲14萬~15萬元/平方米。這意味着，一套60平方米的小兩居，前後差價約爲120萬元到180萬元之間。業主降價後，西城區二手房成交量開始回升。“上個月德勝學區的成交量大概在六七十套，出政策之前平均水平應該在100套左右。”某西城房屋中介說。

爲何多校劃片已經十分明確，且並無政策變動的情況下，西城區房屋成交量仍舊能穩步回升？上述房屋中介表示，入學政策中首先考慮屋主是否是直系親屬，其次則是孩子在這套房屋內的落戶時長。這也意味着，在屋主是孩子父母的情況下，家長在孩子年紀越小的時候購房，孩子在劃片上學時將會越有優勢。

其次，西城區整體教育水平在北京仍舊處於金字塔尖，又處於北京最核心的區位，基礎設施和交通條件都相對較好，且近期價格又有較大幅度回落，成交量推高實屬正常。

從數據來看，成交量回升爲2021年末的北京二手房市場帶來了較爲明顯的價格上漲。中指研究院方面發佈的百城價格指數報告顯示，2021年12月，北京二手住宅環比上漲約0.2%，同比上漲9.1%。

中指研究院方面表示，2021年北京二手住宅價格累計上漲9.1%，價格環比漲幅呈“先揚後抑”走勢。2022年初以來，受“就地過年”“經營貸、消費貸流入房地產市場”以及“熱點區域炒作”等影響，北京二手房市場持續升溫，量價齊升，3~8月，月度價格環比漲幅均在0.8%（含）以上。下半年以來，隨着信貸環境逐步收緊，疊加北京加強離婚限購、西城針對學區房實施“多校劃片”等政策影響，北京二手房市場明顯降溫，成交量快速下滑，價格漲幅持續收窄。