消費貸付首付，經營貸換房貸，幾年省下幾十萬利息？中介又活躍起來：“絕對沒風險，我們非常專業”
原標題：消費貸付首付，經營貸換房貸，幾年省下幾十萬利息？中介又活躍起來：“絕對沒風險，我們非常專業”
“我比銀行更懂你”。
4月末的一個工作日下午，北京CBD某高層寫字樓裏，一家助貸機構的大廳熱鬧非凡，五六張大桌基本滿員，目測還有不少正在籤合同的客戶。以購房者身份進行採訪的《每日經濟新聞》記者，找了張空一些的桌子坐下，過了幾分鐘，約好的客戶經理才趕過來，“這裏人多，咱們到裏面再找張桌子聊吧。”
助貸公司大廳坐滿了諮詢者/簽約者 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
“消費貸買房不是有風險的嗎？”
“沒有風險，我們操作絕對沒有風險。”
事實上，去年初，包括北上廣深在內的多個熱點城市開始嚴查經營貸，取得了階段性成效。但今年4月以來，多位朋友向記者反映，去年下半年幾乎絕跡的貸款推銷電話又開始頻繁起來，對方聲稱的身份亦不乏知名國有或商業銀行。
5月9日下午，記者再次聯繫上述助貸公司，得到的回覆仍舊是，有北京公積金社保就可以做貸款，可以買房。
人滿爲患
2021年2月，《每日經濟新聞》曾報道《北京嚴查經營貸購房後續：有助貸機構加班趕單子，也有客戶被銀行要求立即償還貸款》，並引發了相關部門關注。
“我們消費貸、抵押貸都能做，可以把您的房貸轉化成經營貸，利息是要比現在的房貸低一些的。”
經介紹，4月末，記者以諮詢者身份撥通了一個自稱是貸款中介的預留電話。
在問了一大堆貸款需求之後，對方表示將爲記者匹配客戶經理張潔（化名）。在重複了基本信息問題後，對方提出見面，“用消費貸付首付或者將來用經營貸置換房貸，我們都是能夠操作的，哪天您有空來我們公司聊聊吧。”
在記者諮詢的多家助貸機構中，對於更詳細的貸款內容和流程，每位客戶經理都表示需要到公司面談。
張潔公司的案例 來源：某助貸機構官網
4月末的一個工作日下午，在與張潔約定時間前的幾個小時，她再次聯繫記者確認了行程。
張潔的公司位於北京CBD的高層寫字樓裏，門口三三兩兩地站着工作人員，有的在抽菸，有的在閒聊，很是熱鬧。出2層電梯就能看見機構大大的標誌，格外醒目，向前臺簡單報出張潔的名字後，她隨手向室內一指，表示記者可以進去了。
於是就出現了文章開頭的一幕。
大廳一側的洽談室裏同樣人滿爲患，兩三張小桌滿滿當當。
“我們這裏產品種類挺多的，可以按照您的需求來爲您配置”，張潔說，“不超過100萬元的我們可以提供消費貸，如果超過這個數我們可以爲您提供經營貸。”
“絕無風險”
“如果您想多貸一些，可以使用經營貸，就是您買一家公司，用公司經營的名義來貸款。但這需要用房產來抵押，具體能貸多少看您的房產價值。”張潔表示。
“我就是貸款買房，哪來的房產來抵押做經營貸。”記者說。
“可以操作的，我和您細講。”張潔忙表示。
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“消費貸每家銀行大概能批下20多萬元，我們幫您找4家就差不多了，利率每個銀行不太一樣，應該是4%以上，加上您自己手裏的錢估計就夠首付了。除了您正常還銀行的本金利息，我們收您一個總貸款額2%的費用。”
“經營貸利率要低一些，基本上3%多一些，也是相同的收費標準。”
記者說：“那我直接用經營貸多好啊。”
張潔表示，經營貸是需要用房產進行抵押的，您目前沒有房產，所以建議您先利用消費貸付首付，然後再走正常的銀行房貸，等有房本後再用經營貸來抵換房貸。
資金掮客們這段時間最常發的轉貸廣告 來源：中介朋友圈
“當然了，抵換貸款是有資金差的，我們也會爲您提供這期間房款總額的過橋資金，但這筆資金成本會高一些，也會有一定風險。”
記者問：“那是誰提供的資金呢？”
張潔回答：“各正規的銀行機構和一些信託資金。”
在該公司官網，確實標註有8家國有或商業合作銀行。
“用消費貸買房不是有風險的嗎？”記者問。
張潔壓低聲音說：“絕對沒有風險，我們在北京快20年了，非常專業。”
“可以用自己的名字來貸款，然後用別人的名字來買房，這樣是最好的操作。”
隨後張潔提出要看看記者的個人徵信等相關信息，對於記者的顧慮，其表示：“您看好多人都來我們這裏做貸款，其實我們和房產中介的性質是一樣的，都是爲您提供信息賺取服務費，沒有風險的。要是自己去銀行辦理的話，可能不會有我們替您辦這麼順利，有可能辦不下來。”
確實，記者在現場看到，這間小屋中，早先進來的諮詢者已經開始一份份籤合同了，張潔一次次提出要查看個人信息，記者以需要再考慮爲由選擇了暫停此次行程。
張潔把記者送到門口：“沒關係，考慮好了隨時聯繫我。總部近期在裝修升級，有時間您也可以去看看。”
張潔公司的客服助理此前在該公司平臺與記者的對話
接力運作
自此之後，《每日經濟新聞》記者接到的貸款推銷電話便多了起來，電話中開出的價碼也越來越誘人。
“常規消費貸我們只能給您提供80萬元左右，超出部分我們可以找一些地方性銀行來做，總額就上來了。您要是有社保能給您多貸些，有公積金再給您多貸些，有商業保險還能再給您多貸些。”有助貸機構人員如此介紹。
“我可以用這筆錢來買房嗎？”記者問。
“通過正規渠道是不可以的，但我們可以操作讓您用於買房。”對方回答。
“你們不是正規渠道？”記者問。
“我的意思是我們可以把您的消費貸運作成正規渠道買房。”
但對於如何運作，對方沒有說明。
其他幾家助貸機構的套路也差不多，上來就是，“利息3%的貸款您要考慮嗎？”
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5月8日，記者輾轉聯繫到了從業者夏柏。他曾經和朋友們一起炒房，手上有了資金和一定的人脈積累，後來樓市調控全面升級，他們早早出清部分資源，改行產業鏈其他生意。
而就在最近，土拍市場的變化和各地的鬆綁政策似乎又讓夏柏和朋友們嗅到了不一樣的氣息，於是和朋友合夥開了一家助貸公司，這幾個月的生意眼看着越來越好，轉貸、墊資等等業務都有所涉及。
按揭轉抵押的生意是夏柏公司最近的主推產品，在他發佈的一些信息中，諸如“銀行房抵月息3.2釐起，100萬借款月供只要3200元，隨借隨還，1-5年期年化3.85%，10-30年期年化3.95%-4.8%”，以“300萬爲例，月利息差6300元，年利息差75600元，三年利息差226800元”，以及“快速審批，最快當日放款”等字眼頻頻出現。
用夏柏他們公司的營銷話術說，就是“我比銀行更懂你”。
助貸機構工作人員愛用的銷售話術 來源：中介朋友圈
但事實上很多房地產銷售人員對消費貸、經營貸的說法比較牴觸，起碼是表面上。
4月29日，《每日經濟新聞》記者聯繫了北京一家頭部中介機構，說明了採訪意願，對方表說了句“我們沒有涉及經營貸”，便不再多說。
記者又在另一中介平臺上隨機諮詢，對方明確表示：“我們不能碰這些東西，我幫您聯繫樓盤銷售吧。”
很快，這位經紀人便拉上了北京通州某樓盤的銷售，和記者三人組成了一個微信羣。在記者直接詢問“消費貸付首付是否可以”時，這位銷售便通過微信私信表示，“我們這邊做得比較多，大概需要多少，我可以幫您推薦。”
就這樣，銷售人員再次爲記者創建了一個微信羣，其中就包括了助貸機構的貸款中介，這位中介直接表示“會根據您的情況岀具體方案，並不影響後續按揭貸款”。
又一個貸款辦理閉環出現了。
不適用於真正的個人購房者
有媒體同行在與記者交流時說：“不要隨隨便便聽這些人的承諾，坑可能在你看不見的地方。”
5月9日上午，IPG中國首席經濟學家柏文喜向《每日經濟新聞》記者表示：“以經營貸置換房貸對個人來說只是節省了部分利息負擔，但因爲經營貸期限往往都遠低於房貸，從而會大大加重每一期本息還款壓力，因此這種轉貸方式更多地只適用於炒房者，而不適用於真正的個人購房者。對個人購房者來說，這種方式一方面會使其面臨政策打擊風險，另一方面也會因爲每期還款壓力加大而導致生活質量下降，以及抗風險能力明顯降低，面臨違約風險。”
我國早就有明文規定禁止經營貸流入房地產市場。
2021年03月26日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發佈了《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（以下簡稱《通知》），明確規定：“房地產中介機構不得爲購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的諮詢和服務，不得誘導購房人違規使用經營用途資金；在提供新房、二手房買賣經紀服務時，應要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。”
來源：中國政府網
對於進行經營貸的企業也有嚴格的資格審查：“對企業成立時間或受讓企業股權時間短於1年，以及持有被抵押房產時間低於1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審覈，對工商註冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審覈。”
據《每日經濟新聞》此前報道，去年北京嚴查通知下發後，已經有部分購房者接到銀行電話，要求立即歸還消費貸，或在辦理按揭貸款轉換爲房抵經營貸時被拒貸。
2021年初，《每日經濟新聞》記者獲取的採訪信息截圖
2021年3月24日， 北京銀保監局通告：“轄內銀行對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款等業務合規性開展自查，自查發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元，約佔經營貸自查業務總量的0.35%，其中部分涉及銀行辦理業務不審慎，部分涉及借款人刻意規避審查。”
全國各地對經營貸違規流入房地產領域的處罰就沒有停止過。
根據中國銀行保險監督管理委員會官網，湖北銀保監局4月24日對中國工商銀行湖北省分行罰款350萬元，原因之一便是“個人經營性貸款用途監督不盡職，貸款資金流入房地產領域”；黑龍江銀保監局4月20日對哈爾濱農村商業銀行商大支行進行了警告，原因是“資金違規流入房地產領域”；寧波銀保監局4月21日對中國建設銀行寧波市分行罰款人民幣260萬元，原因之一也是“信貸資金違規流入房地產領域”。
據《每日經濟新聞》記者不完全梳理，類似的處罰還發生在宿遷、衡陽、鄂爾多斯、常德等全國多地。
柏文喜說：“一旦被查出或者被人向監管部門舉報，銀行通常會限期收回貸款，從而迫使套取經營貸的購房者出現違約問題，並影響個人徵信。因此銀行應當加強對個人經營貸真實性的審查和甄別，提升風控水平，遏制這一套取經營貸炒房的現象。”
