華夏時報

本報記者  李凱旋  李未來  北京報道

5月18日，國家統計局發佈2022年4月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。結合此前國家統計局發佈的2022年前4個月商品房銷售情況，可以看出“小陽春”失約於房地產。

值得關注的是，2022年4月份，70城新建商品住宅銷售價格6年以來同比首次出現下跌，且無論是環比還是同比，房價下降城市數量有所增加。業內認爲，當前房地產市場預期較弱，雖然政策頻放利好，但4月份市場修復不及預期。

新房價格出現“拐點”

國家統計局發佈的數據顯示，2022年4月份，全國70個大中城市中，商品住宅銷售價格下降城市個數增加，一二三線城市商品住宅銷售價格環比總體呈現下降態勢，同比也繼續走低。

具體來看，2022年4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.9%和2.4%，漲幅相比上月均回落0.4個百分點。其中，北京新建商品住宅銷售價格同比上漲5.8%，上海、廣州、深圳新建商品住宅銷售價格則同比分別上漲3.8%、2.0%、3.9%。

二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.6個百分點；二手住宅銷售價格同比下降1.0%，降幅比上月擴大0.8個百分點。與一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格有漲有跌不同，三線城市房價同比全面下降，且降幅有所擴大。

國家統計局發佈的數據顯示，2022年4月份，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.5%和2.5%，降幅比上月分別擴大0.9和0.6個百分點。值得關注的是，根據國家統計局數據簡單算數平均計算，2022年4月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格指數環比漲幅爲-0.3%，同比漲幅爲-0.1%。

5月18日，貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《華夏時報》記者表示，這是自2015年12月以來新房價格首次同比出現下跌，二手房價格同比跌幅則有所擴大，房價下跌預期增強。

5月18日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣對《華夏時報》記者說：“此次房價出現的拐點充分說明房地產市場面臨較大的下行壓力，各類穩房價、穩預期的工作需要加快推進，否則房價指數繼續降溫，對於後續房地產市場的穩定的確會造成衝擊。”

房價下行城市數量增加

值得關注的是，除了房價整體持續延續下行的態勢之外，房價下行城市的數量也有所增加。具體來看，國家統計局發佈的數據顯示，2022年4月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有39個和56個，較上月分別增加10個和9個。

《華夏時報》記者在查閱數據後瞭解到，房價跌幅較大的城市主要集中在三線城市以及少數二線城市中。例如，2022年4月份，三線城市南充新建商品住宅銷售價格環比下降0.8%，但同比則下降5.6%。

二線城市哈爾濱的房價跌幅也十分明顯。2022年4月份，哈爾濱新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，同比則下降5.6%，同比跌幅與三線城市南充相同。此外，大理新建商品住宅銷售價格同環比均出現下跌，且同比跌幅爲6.1%，位居70城首位。

不過，市場上同樣不乏有些城市房價“異軍突起”。例如，2022年4月份，三亞新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，但同比則處於上漲態勢，爲3.4%。

此外，《華夏時報》記者還注意到，長三角區域的樓市表現普遍不俗。2022年4月份，除上海新建商品住宅銷售價格同比上漲3.8%之外，南京同比上漲2.4%，杭州則同比上漲6.3%，漲幅居70城之首。

如果以環比作爲計算維度，國家統計局發佈的數據顯示，2022年4月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降的城市分別有47個和50個，較上月分別增加9個和5個。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅則與上月相同。

但是，除一線城市之外，二三線城市商品住宅銷售價格在2022年4月份均環比出現下跌。二線城市新建商品住宅銷售價格由環比持平轉爲環比下降，二手住宅銷售價格環比降幅擴大。三線城市新建商品住宅銷售價格環比降幅同樣有所擴大，二手住宅銷售價格環比降幅則與上月相同。

市場預期何時恢復？

在許小樂看來，2022年4月份，房地產市場修復受阻。儘管自年初以來，多個城市房地產調控政策有所放鬆，但市場反饋較弱。貝殼研究院發佈的數據同樣顯示，2022年4月份，重點50城二手房成交套數環比下降超過20%。

“市場交易下降會帶來價格下跌壓力，而出現這種局面的根本原因則是市場預期較弱。疫情反覆等因素加大經濟下行壓力，收入預期下降則導致居民風險偏好降低。”許小樂對《華夏時報》記者說。

許小樂還表示：“二三線城市房價下跌壓力超過一線城市，且三線城市新建商品住宅價格跌幅較大，其主要原因是三線城市基本面較弱，人口支撐不足，市場下行預期轉弱的現象更加明顯。”

至於後續房地產市場的走勢，許小樂預測，近期，銀行下調首套房貸款利率，結合前期部分城市已經取消認房又認貸，換房需求按首套房的貸款利率執行。由此，本次房貸利率下調有利於降低剛需和改善性需求的購房成本，加快房價築底修復。

不過，許小樂認爲，爲防止價格下跌預期強化而引發需求收縮，當前扭轉市場預期是關鍵。未來，包括通過財政補貼、減稅等政策增加居民收入，降低租房羣體租金支付負擔，維持正常的消費開支等很重要。此外，供給端的落地政策也很迫切，例如積極支持房企再融資，尤其是放開優質上市房企的併購融資，加快重點房地產企業風險處置等。

值得關注的是，近期，除了多城房貸利率已經出現下調之外，房企融資端正在逐步修復。5月16日，碧桂園、龍湖集團、美的置業3家民營房企被監管機構選定爲示範房企，陸續發行公司債。同時，創設機構也同步發行信用保護工具，幫助民營企業儘快走出融資低谷。