央行官網上發佈一則重要消息：

一、對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

用一句話總結就是：樓市進一步降息空間打開了！

目前房貸利率公式是：

房貸利率=5年期LPR+加點

5年期LPR是全國統一的。目前5年期LPR是4.6%。加點有高有低，各地不同，有一定地域性。比如深圳目前房貸利率是4.9%，那麼加點就是30個基點。蘇州、南通首套主流利率是4.6%，那麼加點就是零。

此次調整前，央行對首套房、二套房的利率下限規定是：首套房利率不低於4.6%（最低加點是零），二套房利率不低於5.2%（加點是60個基點）。

而現在首套房貸利率下限允許調整到5年期LPR下的20個基點，這意味着在LPR保持不變的情況下，最低商業房貸利率最低可以做到4.4%，而不是現在的4.6%。

所以通過上面的分析我們可以看到：

1、房貸利率下降的空間進一步打開了。

2、央行、銀保監會此次高調宣佈下降首套房貸利率下限，傳遞了引導房貸利率下行的強烈信號。

未來可以預見，房貸利率的加點將會明顯下降，進而使房貸利率下降。

但需要注意的是，我們買房後和銀行簽了合同，加點已經是確定的了。

假如未來加點下降，對於已經買了房並籤房貸合同的購房者來說是享受不到的。除非央行、銀保監會專門發文件對存量房貸利率進行打折。比如2008年的時候，因爲金融危機，當時就曾允許對存量房貸利率的打折從85折降到7折，當然這是特殊情況了。

不過，即使加點不會變，對於已購房者來說也不是不能降房貸利率。房貸利率除了受加點影響，還會受LPR影響。LPR一般每月公佈一期最新的。如果LPR下降，那麼房貸利率也是會下降的。

央行報告顯示：今年3月末房貸利率是5.49%，仍處於比較高的水平（高於其它貸款利率）。也就是說雖然今年來多次降房貸利率，但房貸利率還沒到很低的階段。對於大家購房來說目前的利率水平是抑制而不是鼓勵。

所以今後降低房貸利率的空間仍非常大。對樓市將是大級別利好。

還有一個消息我們需要注意：

央行最新數據顯示：4月末，廣義貨幣(M2)餘額249.97萬億元，同比增長10.5%。

M2增速被稱爲貨幣增速，一般認爲增速10%是重要分水嶺。M2增速經過幾個月後重返兩個數，是個重要信號。

要知道2022年M2增速重返兩個位數後當時樓市股市是明顯回暖。如今M2再次重返兩位數加上海等地疫情好轉並逐漸解封，那麼樓市局部回暖是可能期待的。