出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

6月29日，中南建設旗下武漢項目公司，武漢錦苑中南房地產開發有限公司（以下簡稱“武漢錦苑中南”）被櫻花衛廚（中國）股份有限公司（以下簡稱“櫻花衛廚”）告上法庭，案由系票據付款請求權糾紛。

案件受理的法院爲武漢市黃陂區人民法院，無獨有偶，該院同樣也在今年4月份也受理了武漢盛似海特貿易有限公司與武漢錦苑中南的票據糾紛案件。

（資料來源：天眼查）

根據《票據法》第4條，票據權利是指持票人向票據債務人請求支付票據金額的權利，包括付款請求權和追索權。付款請求權是持票人享有的第一順序權利，是基本票據權利。票據付款請求權糾紛是指票據的持票人向票據主債務人（匯票的承兌人、本票的出票人、支票的付款人），或者其他付款義務人請求按照票據上記載的金額付款遭到拒絕而引起的票據糾紛。

目前，兩起案件均在審理之中。工商信息顯示，櫻花衛廚的經營範圍包含生產熱水器、燃氣竈、吸油煙機和其它廚房器具、衛浴設備等，而武漢盛似海特的主營業務爲汽車零部件、工業設備、金屬製品及材料、建築材料、普通機械設備、五金產品。

從票據糾紛和雙方的主營業務所在產業鏈的地位看，中南建設或是由於票據逾期，導致供應商訴諸法庭。

票據糾紛居司法風險之首

實際上，自從去年中南建設爆出商票逾期以來，公司出現的流動性困難已然公開化。相對於按月付息、公開市場交易的債券來說，票據的逾期顯得並不明顯，不少房企在公開市場債券表現平穩，但在商票領域卻早已暴露出了風險。

中南建設的財務風險就是從商票逾期開始的，天眼查數據顯示，截止目前在公司（僅指上市主體）衆多的司法風險之中，票據最索權糾紛是位列第一的，從票眼數據庫中也能得到相通的結論。

（資料來源：天眼查）

武漢錦苑中南面臨的票據糾紛只是中南建設旗下的一個典型罷了，而包括像中南建築產業集團、中南建設（南通）建築產業公司等均有拒付的情況發生。而這背後，當然是中南建設這過去多年突飛猛進之後留下的高槓杆後遺症。

銷售回款難 財務壓力隨時間遞增

陳凱2017年的加盟，令本就處於積極拿地中的中南建設，表現的更爲激進。隨之而來的銷售業績也持續擴張，從2017年到2020年，中南建設的銷售額達到2238億元。這期間，中南建設始終是依靠債務來驅動規模增長，即使在陳凱出走後，中南建設要走出該模式的影響並不容易，直到三道紅線的出臺，倒逼行業進入深度調整。

財報顯示，截止今年1季度，中南建設的短期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款、應付債券合計達到562.49億元，而同期賬面貨幣資金僅192億元，僅與短期負債相當。但實際上賬面的貨幣資金多數都在應付各項目公司高達1414億合同負債的保交付工作，真正能用來償還債務的資金來源主要有銷售回款和再融資。

公告顯示，中南建設5月份實現合同銷售金額49.9億元，同比減少75.24%。1-5月累計合同銷售金額261.8億元，同比減少70.48%；銷售面積210.6萬平方米，同比減少68.28%。量價齊跌，銷售回款減少七成，如若這一回款渠道不能及時恢復，中南建設的流動性壓力無疑將持續上升。

再融資方面，中南建設主要通過新舊債務的交換要約來達到以舊換新的目的。6月7日，中南建設公告稱，JIAZHO 10.875 06/18/22和JIAZHO 12 06/08/22兩筆美元債的交換要約已完成，共計1.57億美元票據本金金額獲得交換。此外，在提前兌付深交所的3比債券後，另外3比也已獲得債權人的豁免違約責任。

而在新發債券方面，中南建設今年並無相關公告，更多的是處理資產和引入資金方等措施。

今年4月交易完成後，華潤萬象生活以24.8億元的價格正式將中南建設旗下物管平臺中南服務整體吸收。5月9日，中南建設也獲得國內四大AMC機構之一，華融資產擬投入50億元資本進行支持。而近日，中南建設想陳昱含控股的關聯方轉讓金石世苑100%股權，回款3.3億元。

保交付壓力大 土地儲備去化有難度

截止2021年末，中南建設在建項目規劃建築面積合計約2974.4萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計約1160.5萬平方米，可竣工資源總面積4134.9萬平方米。其中一二線城市面積佔比約36%，三四線城市面積佔比約64%，全年新增的土儲也近70%在三四線城市。

實際上，中南建設過去突飛猛進也是抓住了三四線的紅利，但隨着棚改貨幣化退潮、人均居住面積達到較高水平之後、人口向大都市圈聚攏等影響下，三四線的購買力已明顯減弱，以至於近期河南和江蘇部分城市出臺了類似於“房票”、大蒜換房、西瓜換房等刺激手段。包括恒大、碧桂園、中南等在三四線的土儲均有不同程度的去化難問題，相反紮根一二線的房企、如華潤置地，在5月的銷售已經呈現出明顯邊際改善跡象。

中南建設不僅面臨土儲去化回款難，同時賬面上還有1414億龐大體量的合同負債需要其提供巨大的資金來保證交付。若簡單按照建安成本爲售價的30%來預估，中南建設要完成保交付的任務，至少需要424億元的支出。

如若回款持續不及預期，中南建設在土地市場的動作預計也將持續暫停，而這勢必反過來又壓縮了銷售回款的規模。這或將令中南多年來衝刺規模的努力，一把回到“解放前”。