導讀：“物管行業收併購現象仍將長期存在，目前的個別案例停擺只是長期趨勢中的小波動。因爲從資產價值看，物業管理資產複合國家政策導向，在一級和二級資本市場更有發展預期。其次，目前物管行業集中度還很低，一些大的物管企業管理規模增長訴求，僅地產板塊的輸入已經無法滿足，很大比例是來自於外拓，而其中就包含橫向收併購。”肖雲祥表示。

（文/張玉 編輯/馬媛媛）上市以來持續低糜的股價表現讓投資者爲魯商服務捏了一把汗。

截至7月28日下午收盤，魯商服務股價報3.07港元/股，這一股價較公司發行價5.92港元/股跌去48.14%。

另據Wind數據顯示，截至7月28日，魯商服務總市值爲4.09億港元，這相較於其上市首日5.91億港元的市值，縮水30.8%；而如果按照其發行時的總市值7.897億港元發行市值計算，20天的時間裏，魯商服務市值縮水已達48.21%。

針對公司股價波動及業績發展相關問題，7月27日，魯商服務前臺工作人員表示會轉達給相關負責人。截止發稿，觀察者網未收到回覆。

近九成業務位於山東

成立於2006年的魯商服務，是一家地地道道的山東企業，公司總部位於山東省濟南市，業務主要覆蓋山東省以及北京和哈爾濱。

從公司的發展歷程來看，魯商服務一開始並不是沒有動過外拓的想法。2006年公司成立以後，2009年就在北京成立了分公司，將業務拓展至北京區域。2011年，魯商服務又在哈爾濱成立分公司，將業務擴展至東北區域。不過，在此後的11年裏，魯商服務未再有業務外拓的任何動態。

聚焦山東以後，公司業務規模也開始逐步展開。截至2021年底，魯商服務在山東省內的在管建築面積2026.9萬平方米，佔總在管建築面積的比例爲88.63%；公司在山東省已簽約建築面積2385.6萬平方米，佔比91.12%。公司已簽約的82個項目中，有75個項目都位於山東省內。

事實上，魯商服務業務聚焦範圍與公司股權關係密不可分。公司上市以後，魯商服務由魯商發展直接持股71.3%，由魯商發展的全資子公司魯商創新持股3.7%，由公衆股東持股25%。

進一步往上穿透，魯商發展由山東商業直接及間接持有53.7%。山東商業由山東省國資委直接及間接持股90%。山東商業、魯商發展及魯商創新構成一組控股股東。

事實證明，魯商服務大部分業務收入也都源自控股公司的“反哺”。2019~2021年，魯商服務收入分別爲3.21億元、4.03億元及5.83億元；其中來自魯商發展集團和山東商業餘下集團的收入分別爲3.14億元、3.91億元及5.31億元，佔比分別爲97.8%、97%和91.1%；來自獨立第三方的收入佔比分別只有2.3%、2.9%及8.9%。

向下穿透，截至目前，魯商服務共全資擁有藍岸園林和魯商設計兩家附屬公司。其中藍岸園林主要提供景觀美化服務，魯商設計主要提供建築設計服務。此外，公司持有魯商唐安41%的股份。

毛利率低於平均水平

努力在山東省內深耕的魯商服務，毛利率水平卻始終處於行業較低水平。

從具體的業務模式來看，魯商發展的收入主要來自三條業務線：物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。

其中，物業管理服務主要包括向物業開發商、業主、住戶及租戶提供各類物業管理服務，包括保潔、秩序維護、綠化、維修保養、公共區域維護以及其他物業管理相關服務。

非業主增值服務主要包括設計服務，工地管理、銷售及案場管理、諮詢服務等前期物業管理服務以及景觀美化服務。此外，魯商發展還提供社區空間及資源管理、停車位管理、水電管理及社區生活服務等社區增值服務。

2019~2021年，魯商服務整體毛利率分別爲為17.4%、19.8%及25.4%。儘管毛利率持續上升，不過，魯商服務毛利率在行業內依舊屬於較低水平。諸葛找房數據研究中心統計顯示，2021年50家上市物業企業平均毛利率爲29.8%，高於平均值的企業有23個。

進一步來看，魯商服務毛利率維持在較高水平的屬於非業主增值服務。2019~2021年，魯商服務整體毛利率分別爲36.8%、31.6%及35.5%。其中，來自獨立第三方的毛利率更是達到45%、33.1%和53.9%。社區增值服務的毛利率維持在22%~25%之間。與之相比，物業管理服務的毛利率僅僅維持在7%~18%之間。

在嘉和家業物業服務研究院研究總監李豔傑看來，魯商服務毛利率偏低主要是由於企業的管理項目集中在山東省內，住宅類項目收費水平較低，其平均成本與其他企業相比並無較大的價格優勢。此外在魯商服務管理的項目中包含36%的其他物業，如市政設施 （例如城市道路），這類項目的收費水平與傳統物業相比存在一定的差異，也在一定程度上影響企業的利率水平。

行業發展趨於理性

作爲“山東物業管理第一股”，魯商服務上市以來在資本市場的表現折射出當下地產行業動盪之下物業股的尷尬境地。

從在管建築面積來看，截至2021年，國內排名前五位的物業管理公司分別爲萬物雲、碧桂園服務、雅生活、保利物業以及綠城服務，在管建築面積分別爲7.8億平方米、7.6億平方米、4.8億平方米、4.6億平方米及3億平方米；所佔市場份額分別爲逾2.8%、2.75%、1.75%、1.65%和1.1%。

具體到山東來說，根據中指院的資料，2022年有11家總部位於山東省的物業管理公司被認定爲物業服務百強企業。按照2021年在管建築面積計算，魯商服務在總部位於山東省的2022物業服務百強企業中排名第七。魯商服務在山東省的市場份額約爲1%。

回到股市表現，7月以來，整個物業管理板塊都呈下降趨勢，在監測的45家物業管理上市樣本企業中，僅有5家企業漲跌幅爲正，另外34家企業出現不同程度的下跌，其中跌幅最大的達到46.8%，其餘4家處於停牌，2家處於退市狀態。

行業深度調整的過程中，物管企業對於手裏的資金也愈加謹慎，物業行業併購市場降溫明顯。根據中物研協發佈的物管上市公司併購市場報告，今年二季度，上市物企共計披露16起併購，總計披露交易金額僅13.27億元（一季度67.74億元），較一季度減少54.47億元，降幅達80%。

對於物業企業收併購熱度下降，李豔傑指出，這與當前物業行業的發展邏輯趨於更加理性有關，在2019~2021年物業收併購之後，普遍面臨着品牌融合難、業務協同率相對較低、丟盤率升高等問題，且隨着資本市場對物業板塊估值的下調，物業企業收購的倍數則仍維持在之前的水平，兩相對比之下，物業企業收購熱情隨之下降。

同策研究院資深分析師肖雲祥告訴觀察者網，短期確實出現物管收購案例擱淺或是終止的情況，但這主要是由於買賣雙方母公司流動性的影響，賣方因爲母公司資金緊張而將物業板塊出售，但買方也因爲母公司資金緊張而無法完成收購。對於買方而言當前的房地產市場手握現金將會更主動一些。

談及未來物業企業如何尋找新的利潤增長點，李豔傑坦言，現在看企業的邏輯，好多都是在試水，成熟或者完整的閉環並沒有形成。

“物管行業收併購現象仍將長期存在，目前的個別案例停擺只是長期趨勢中的小波動。因爲從資產價值看，物業管理資產複合國家政策導向，在一級和二級資本市場更有發展預期。其次，目前物管行業集中度還很低，一些大的物管企業管理規模增長訴求，僅地產板塊的輸入已經無法滿足，很大比例是來自於外拓，而其中就包含橫向收併購。”肖雲祥表示。