文/樂居財經 李蘭

騏驥一躍，不能十步；駑馬十駕，功在不捨。

Most people overestimate what they can do in one year，and underestimate what can do in ten years．

朱保全在萬物雲上市信的末尾，留下一句英文。

9月29日，上午9：30分，對萬物雲而言，是一個全新的起點。

“10、9、8、7……”在倒計時中，萬物雲員工楊鑫、陳惠榮、謝燕玉、袁嘉妮、袁戟、周珂銳一起敲響了上市資本大鑼。

敲鐘後鼓槌停留在鐘上被現場拍照，這一刻，每個人臉上都洋溢着微笑。敲鑼的員工有技術負責人、高知專家、項目管家，還有服務於萬物雲28年的老員工。

在萬物雲上市儀式上，萬科董事會主席鬱亮致辭稱，1993年萬科發行B股，正好碰上市場最高點，七年之後B股股價纔回到當初的發行價，一大批投資者被套在其中，那七年的壓力和煎熬，讓萬科記憶深刻，因此萬科並不在意萬物雲分拆上市時的估值高低，更在意它未來的長期表現。

萬物雲董事長朱保全在萬物雲公衆號“大寶專欄”中表示：今天，萬科集團分拆萬物雲於港交所上市，這意味着萬科開發經營服務並重的戰略，邁出重要的一步。本次IPO融資，公司將把其中大部分資金用於蝶城戰略中智慧物業建設，以回饋客戶。通過空間裏數字化基礎設施的搭建與連接，重塑空間效率，讓服務歷久彌新。

截至今日午間收盤，萬物雲報47港元，總市值達556.8億港元。至此，上市物企總市值排名前三的分別是華潤萬象生活、萬物雲、碧桂園服務；從市盈率來看，華潤萬象生活、萬物雲估值較高。

早在去年年底，萬科宣佈萬物雲分拆上市時，彼時，市場對其充滿期待，更有業內人士給出了高達2000億港元的估值。

業內人士稱，萬物雲未處於最佳時機，有利於收併購的推進以及業務空間的進一步拓展，其估值被市場環境所壓制，以其定位、規模和經營質量，潛力巨大。

顯然，萬物雲未能達到市場預期，與市場環境不無關係。克而瑞數據顯示，截至8月末，59家上市物企總市值爲3316.8億元，較上月末下跌3.0%；市盈率PE（TTM）均值首次跌破十倍，爲8.0倍。

從房企層面來看，當前行業風險仍未出清，企業銷售表現低迷。克而瑞監測數據顯示，不僅房企銷售金額下降，多數民營房企融資難，償債壓力依然較大。

2022年1-8月，百強房企累計業績規模同比降低47.4%，多數企業截至8月末的目標完成率不足60%。前三季度100家典型房企的融資量爲5648億元，同比下降50%。

2022年前三季度房企債券到期規模爲5146億元，而發行規模僅爲3072億元，到期規模高出發行規模68%，這也意味着房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。

此前，甚至部分公司甚至已經出現債券、商票的違約。而2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峯，明年房企的債務壓力依然較大。

因此，充裕的現金流，以及壓低對負債的依賴，已成爲房企抵禦寒冬的不二法門。物管板塊憑藉穩定的現金流和抗風險能力自然格外搶眼。

業內人士稱，房企分拆物業板塊上市，可以增加融資渠道，緩解公司的動性壓力。

關於萬科分拆萬物雲上市，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜曾表示，目前還看不到行業轉暖，萬物雲上市至少有助於改善其資金基本面，並進一步提升萬科的流動性。總體上，利大於弊。

隨着房地產行業逐步進入到存量房深耕階段，物業管理板塊也一步步從房地產開發中剝離，物業企業不斷拓寬服務空間，已成爲房企發力的第二賽道。

據不完全統計，資料有效期內的遞表企業有衆安智慧生活、潤華物業、融匯悅生活、萬達商管、龍湖智創生活、中湘美好。

弗若斯特沙利文的資料顯示，中國的城鎮化率由2016年的57.4%增至2021年的64.7%；中國社區空間居住消費服務市場總收入預計2026年將達到53，192億元。

隨着住宅銷售面積增加，人們追求更好的居住環境，更願意爲優質社區空間居住消費服務付費，未來社區空間居住消費服務市場潛力巨大。

業內人士稱，物業服務公司有着其他行業不具備的優勢，即天然形成的社區客戶壟斷資源，物業服務公司在社區空間居住消費服務方面，有着很大的想象空間。這也是物企上市被高估值的原因之一。

萬物雲掛牌上市後，物管三巨頭會師，不禁讓人想到上市隊列中的龍湖智創生活。龍湖智創生活比萬物雲遞表早近三個月，屆時還將上演另一場資本盛宴。

　

責任編輯：梁斌 SF055