文/樂居財經 徐酒眠

“昔日雄風啊，豈可一朝散盡？”這是粵劇名段《狄青闖三關》中的一段唱詞，頗得陳卓林的青睞。

2017年冬天，陳卓林發表自己的粵劇專輯《心曲雅韻》時，錄了兩個版本的《狄青闖三關》，一個是和粵劇名家陳韻紅合唱，一個是跟妻子陸倩芳和鳴，對於這句詞，陳卓林唱得格外動情。

去年以來，凜冽的“寒風”吹向地產行業，陳卓林的這段往事和這句唱詞，因爲太具有戲劇性和預言性而被許多人不斷提及。時至今日，雅居樂仍維持着零違約記錄，陳卓林在自救上頗有妙招。而以物業“反哺”地產，是他走出的重要一步棋。

12月9日清晨，雅居樂集團刊發公告稱，擬以每股10.18港元的價格，出售其持有的4860萬股雅生活服務（03319.HK）H股。

根據公告，出售價格較雅生活在12月8日的收盤價11.06港元/股，折讓約7.96%，此次出售的股份佔雅生活總股本的3.42%。

出售完成後，雅居樂獲得的款項總額及所得款項淨額分別約爲4.94億港元、4.9億港元。而雅居樂在雅生活中的持股比例將從50.86%降至47.44%，仍爲第一大股東和實控人。

鬆綁信貸、擴容債券、恢復上市房企併購重組和股權融資，11 月以來，支持房地產市場融資的政策的 “ 三支箭 ” 齊發。久旱的房企迎來及時雨，也刺激了物業股。

據樂居財經《物業K線》統計，11月至今，已十餘隻物業股股價翻倍，其中雅生活的區間漲幅約爲149.44%。

“賣股”套現超8億

近兩年來，在房企債務危機中，物業股份被擺上貨架變現的不少。即使是已上市的物企，也未逃脫“賣身救父”的命運。

不過，對於頭部物企而言，關聯房企大股東通過配售股份和發行債券的方式在資本市場融資。而配售股份的方式又佔了大頭。比如去年下半年，融創服務、世茂服務等頭部物企均進行了配股。

雅生活大股東卻很獨特，今年以來已經兩次叫賣物業股了，合計套現約8.37億港元。

根據公告，此次交易的賣方爲雅居樂的間接全資附屬公司——中山雅生活企業管理服務有限公司（簡稱“中山雅生活”）。而4860萬股股份的出售方式，爲大宗交易。

中山雅生活與滙豐銀行、中信里昂證券、BNPP及中金公司簽訂大宗交易協議，前者委託後者爲管理人。而買方預計將獨立於雅居樂及其關聯方。

在此之前，8月19日，雅居樂曾公告，中山雅生活委託滙豐銀行及中信里昂證券作爲管理人，以每股7.01港元的價格，擬出售其持有的4900萬股雅生活H股。彼時的每股出售價，較前一日收盤價折讓16.05%。

根據當時的公告，4900萬股佔雅生活於公告之日已發行股本的3.45%，所得款項總額估計爲約3.43億港元。而緊隨交易完成後，雅居樂在雅生活的持股佔比由54.31%下降至50.86%。

這兩次賣股物業，雅居樂均在公告中表示，所得資金將全部用於加強集團的資產負債表及財務流動資金，推動集團的持續健康發展，增強集團的短期償債能力。

並強調，完成後，其財務狀況將進一步改善，爲未來的發展提供更堅實的基礎；同時，“本集團的健康發展也將支持雅生活項目管線向前發展，有助於提升雅生活的長期競爭優勢。”

“被錯殺”的雅生活

在房企自救運動中，物業被用各種形式擺上貨架置換現金，以反哺關聯地產。

而這個過程中，有不少地產失去了物業的控股權。比如藍光發展之於藍光嘉寶服務、金科股份之於金科服務，以及禹洲集團、中南集團、中梁控股等旗下物業。

而雅居樂數度以雅生活置換救濟金，卻始終較爲謹慎，並不願放棄物業這塊兒現金流穩定的肥肉。

此次公告刊出當日，雅居樂股價高走，報收3.11港元/股，市盈率（TTM）2.81倍，總市值約總市值130.99億港元。雅生活收漲0.36%，報11.10港元/股，市盈率（TTM）5.58倍，總市值157.62億港元。

在諸多投資者看來，雅生活目前是被嚴重低估的。

在過去的11月份，希瓦私募創始人梁宏多次加倉雅生活。公開資料顯示，11月21日、30日，，股東梁宏分別增持雅生活服務 27.05 萬股、811.525 萬股，分別涉資239.44 萬港元、 7356.15 萬港元。

最後一次增持後，梁宏在雅生活的持股數目爲 8717.95 萬股，最新持股比例爲 6.14%。

此外，希瓦資產 也在11 月 30 日於二級市場買入雅生活 576.25 萬股，每股均價爲 9.06 港元，合計買入金額爲 5222.67 萬港元。

在梁宏看來，雅生活是屬於嚴重超跌、嚴重低估範疇的物業股，爲“有些極度錯殺、極度低估的股票，它反彈的時候可能有 100、200、300 的空間”。

除了梁宏以外，一個名爲“自由小兵”的微信公衆號，也在11月份發佈數篇推文稱，其買入了雅生活，爲其第一持倉股；並表示，非常看好雅生活未來漲勢。

超八成規模來自第三方

雅生活自身的基本面確實算得上優秀。

據樂居財經《物業K線》統計，2022上半年，在已發佈中報的58家上市物企中，其營收與在管面積都僅次於碧桂園服務；與此同時，其獨立性較強，超8成規模來第三方。

數據顯示，2022上半年，雅生活實現營業收入約76.2億元，同比增長22.0%；錄得毛利爲20.5億元，同比增長9.5%；股東應占淨利潤10.6億元。

報告期內，房地產行業整體下行，項目交付受到影響，雅生活靈活調整拓展策略，聚焦受週期影響較小的非住宅及住宅存量項目，同時圍繞既定戰略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加長期合作伙伴企業客戶黏性。

根據其2022年中報披露，截至2022年6月30日，雅生活在管面積達5.29億平方米，期內增長3968萬平方米。其中，來自第三方項目的在管面積約爲4.41億平方米，佔總在管面積的比重超過83.4%，餘下16.4%則來自雅居樂和綠地集團的交付。

據樂居財經《物業K線》統計，同期，在34家披露關聯方面積情況的上市物企中，有6家關聯方面積比例低於20%，而比雅生活更低的有3家，分別是合景悠活（11.80%）、銀城生活服務（10.20%）和卓越商企服務（5.80%）。

報告期內，雅生活在第三方市場拓展新增合約面積超過3500萬平方米，合約面積達7.06億平方米，期內增長4341萬平方米。

近些年，雅生活第三方規模佔比持續提升。時間線拉長，2018年-2021年，其第三方在管面積佔比分別爲61.7%、73.3%、80.3%、82.4%。第三方增拓已成爲其規模的主要來源。

值得一提的是，今年上半年，雅生活未進行重大收併購。截至2022年6月30日，其手中現金約爲39.97億元。在同期58家披露中報的上市物企中，位列第五位。

責任編輯：劉萬里 SF014