本刊編輯部 | 熊穎

雖然“內保外貸”業務放開，但能夠受益的還是一些優質房企。2023年，房企海外債償還壓力依然不小，主要集中在上半年的1月、2月以及4月。

11月以來，在信貸、債券融資、股權融資這“三隻箭”聯合加持下，房企在國內的融資環境得到明顯改善。與此同時，海外融資環境也出現了改善契機，近期，監管機構要求多家銀行向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款。截至目前，龍湖集團已經拿到國內房企首單“內保外貸”貸款。另外，市場有消息稱，碧桂園的“內保外貸”業務也有望落地。

不過，有國有大行內部人士向《紅週刊》透露，“內保外貸”業務風險較大，銀行不會大規模做“內保外貸”。

在業內人士看來，“內保外貸”業務雖然一定程度上能夠改善當前房企的境外融資難環境，但2023年房企海外債償還壓力依然不小，主要集中在明年上半年的1月、2月以及4月。

“內保外貸”業務放開

房企海外融資重啓

“內保外貸”，是指境內銀行爲境內企業在境外註冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。

11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，央行副行長潘功勝表示，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資。商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。

在政策落地下，近期已有房企的“內保外貸”業務迅速落地。中國銀行官網12月9日消息顯示，近日，中國銀行利用境內外聯動優勢，成功爲龍湖集團續做“內保外貸”業務。本筆貸款12月9日實現提款，用於滿足龍湖集團的流動性需求。

據中國銀行介紹，本次業務合作，是中國銀行貫徹落實人民銀行和銀保監會工作部署，執行與龍湖集團《戰略合作協議》安排。

“內保外貸”業務放開的大背景，恰逢房企海外融資的“冰封時刻”。《紅週刊》根據Wind數據梳理發現，據不完全統計，2022年以來（截至12月13日），38家房企旗下的92只海外債發生實質性違約，未能按時兌付本息的違約海外債發行金額合計375.51億元。其中，6、7月爲房企債務違約的高峯期。

而《紅週刊》梳理2022年以來的房企海外債數據可以明顯感受到，違約高峯期之後，自今年8月開始，房企的海外發債渠道明顯受阻。

知名房地產業內人士張宏偉指出，今年以來，多家房企主動撤銷評級，這意味着，絕大多數內房企，境外融資渠道已經關閉。

多位業內人士向《紅週刊》表示，如今“內保外貸”業務的放開意味着房企海外融資的重啓。廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《紅週刊》指出，目前，境外信用債融資基本冰凍，存量債券價格折價非常大，導致境外融資市場的大門基本關閉，負面消息較多。而“內保外貸”業務的放開有助於逐步冰釋境外對中國房地產企業融資困境，其作用和“三支箭”類似，相當於給房企打開了一個新的融資渠道。

“內保外貸”預計不會大規模實施

優質民營房企率先受益

不過，談及“內保外貸”究竟能起到多大作用，業內人士仍持謹慎態度。

某國有大行內部人士張豐（化名）向《紅週刊》介紹，“內保外貸”的風險比較大，若掌握不了境外的資金用途，一不小心就會被盯上。其實之前監管部門已經基本叫停“內保外貸”這項業務了，雖然未明確禁止，但從2017年、2018年開始，幾乎是做一筆查一筆罰一筆。

“我們和房企洽談‘內保外貸’的項目並不多，我們（行）在‘內保外貸’上喫虧比較多，應該不會太主動（去做‘內保外貸’業務）。”除此之外，張豐還指出，在他看來，銀行不會大規模的做“內保外貸”業務。

李宇嘉向《紅週刊》表示，能夠享受到這一政策的，依舊是一些未出險的企業。具體來說，就是堅持主業、穩健經營、質地優良、財務基本健康，且只有短期流動性風險的房企。

一位不願具名的固收分析師也向《紅週刊》表示，最終能夠受益的主要是一些優質民營房企，比如龍湖、碧桂園、美的置業等簽過“總對總協議”的房企。

《紅週刊》梳理發現，近期，隨着《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》的發佈，商業銀行與多家房企以總對總方式簽署戰略合作協議，其中，“內保外貸”業務是被提及的合作重點業務領域之一。

比如，12月15日遠洋集團官方消息表示，遠洋集團與中國工商銀行簽署全面戰略合作協議。根據協議，工商銀行將在“內保外貸”等綜合融資服務，充分利用其金融資源和產品優勢，助力遠洋集團長期穩健發展。

不過上述固收分析師也指出，雖然房企的海外融資渠道重啓，但實際上信用坍塌了一次，恢復起來不會那麼快。

明年上半年的海外償債壓力不小

雖然各項政策利好層層加碼，國內外融資環境都有所鬆動和改善，但房企2023年的償債壓力，尤其是境外償債壓力仍然不容小覷。

Wind數據顯示，截至12月15日，地產海外債仍有533只存量債券，合計債券餘額1776.94億美元。其中，有523.98億美元將於2023年到期，佔比近三成。

對於民營房企而言，明年的1月、2月將迎來首個海外債的償債小高峯，《紅週刊》結合Wind數據梳理發現，1月待償地產海外債60.58億美元；2月待償地產海外債73.42億美元。

除此之外，據《紅週刊》不完全統計，中國恒大、佳兆業、融創中國、富力地產、花樣年等房企在2023年的海外待償債務規模相對較大。其中，中國恒大明年海外債待償存量金額54.96億美元，而佳兆業、融創中國、富力地產、花樣年明年待償海外債規模依次爲28.3億、20億、19.75億、15.4億美元。

值得注意的是，《紅週刊》發現，有望辦理“內保外貸”業務的房企和在2023年償債壓力較大的房企重合率相對較低。也就是說，“內保外貸”業務的放開，對於緩解房企明年海外債償還壓力所能起到的作用有限。而某房企內部人士也向《紅週刊》側面證實了這一說法，他表示，其所在房企和農工建交郵都有在談“內保外貸”業務，不過他們的海外償債壓力並不算大；一方面今年到期美元債早已經還完，另一方面，明年的美元債到期時間在下半年，現在更像是在完成任務。

前述固收分析師向《紅週刊》表示，明年一季度和全年房企美元債將迎到期高峯，僅憑“內保外貸”還難以全面修復，只有國內地產市場健康運轉起來，信用危機全面解除纔行。地產預期的改變可能需要拿地和銷售的全面好轉後，企業纔有自我造血能力。

張宏偉也向《紅週刊》分析表示，要給境外的金融機構信心，根本上還要國內房企的銷售情況好轉。從市場銷售邏輯看，最近兩三個月，再加上疫情政策優化之後到明年3月份，整個銷售情況都會非常糟糕，甚至到明年第二季度市場也很難好起來。基於此，明年6月份之前，境外的金融機構將很難對國內房企，尤其民營房企抱有信心。

張宏偉提醒，明天上半年尤其是1、2月份、4月份，這兩個時間段，將是房企境外債券到期的高峯期。再加之，這一時間段房企銷售不樂觀，對於已經面臨資金壓力的民營房企，現階段只有銷售這一個渠道來獲得現金流，接下來的房企壓力還是會比較大。“我認爲，春節前後，行業內還將會有一波組織架構調整和裁員動作。目前，市場底部還沒有到。”

不過值得注意的是，房地產的政策加碼還將持續。12月15日，國務院副總理在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭，指出房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮化仍處於較快發展階段，有足夠需求空間爲房地產業穩定發展提供支撐。