網紅、幸福城市的標籤讓長沙成爲很多人嚮往的度假地。春節期間，長沙衆多餐廳、奶茶店門前都是排隊人。與此同時，長沙各大售樓處也爭相開展“春節不打烊”行動，吸引着本地以及回鄉的人們。

值得關注的是，在樓市下行的背景之下，長沙整體房價已連漲24個月，成交價格的上漲離不開改善型需求的支撐，200萬元以上改善產品成交佔比大幅提升。但相比價格，長沙房地產市場的銷售規模也在下挫。隨着政策利好以及釋放更多“房票”，長沙樓市的轉暖也在期待之中。

從2022年長沙樓市成交結構來看，改善型需求不斷增長，拉動成交價格有所上漲。圖/IC photo 　

長沙房價逆勢微漲

李貴平（化名）是一個土生土長的長沙人，五年前來到北京工作。看到北京的房價水平，李貴平有着回鄉置業的打算。

“在北京購房的可能性很小，所以我一直有在長沙買房的打算，春節回家也會看一下樓市的情況。不一定馬上買房，但是遇到合適的也會考慮。”李貴平說，在外工作多年，通過對比，他才意識到長沙是一個宜居幸福的城市，因此，不排除幾年後又返回故鄉居住工作的可能。

事實上，除了奶茶店、網紅餐廳吸引人外，長沙的房價低也成爲其吸引人才的優勢。作爲省會城市，此前長沙的房價並未出現大漲，購房的門檻較低，這也被視爲城市幸福的理由，同時也使其成爲人口流入的城市。

而在2022年，在很多城市房價下跌的同時，長沙卻仍能上漲。這也成爲李貴平看好在長沙置業的原因之一。

據國家統計局的數據顯示，2022年12月，長沙新房價格環比上漲0.5%，同比上漲3.2%。通過數據可以看到，自2020年底開始房價上漲後，長沙房價已經連續上漲24個月。

與此同時，據中指研究院的數據顯示，2022年長沙整體累計成交均價爲13947元/平方米，同比上漲約14.7%。

春節對於長沙樓市來說，也是一次難得的銷售機會。相比往年春節不回家，今年春節的長沙樓市似乎能吸引更多回鄉的人。此前，萬科、保利、金茂、建發等房企都打出了“春節不打烊”的口號。各樓盤營銷中心大多在春節期間推出特價房源、到訪送福袋、成交送家電等活動；不少營銷中心都掛燈籠、貼福字，充滿了濃郁年味。

而且在春節前，長沙不斷有新的利好政策出臺。先是1月12日《依法生育兩個及以上子女的本地戶籍家庭購買商品住宅實施細則》實施，包括長沙依法生育二孩及以上本地戶籍家庭，增加1套購房指標的政策落地。

此後，1月18日《關於強省會人才購房實施細則》正式發佈，其中明確，45週歲（含）以下的，具有專科及以上學歷（博士、碩士學歷不限年齡）或中級及以上專業技術資格（高級專業技術資格不限年齡）的人才，落戶長沙並繳納社保或個稅後，可在限購區域內購買首套商品住房。

上述兩條政策均對樓市的限購政策有着放鬆的影響，有望促進長沙本地購房需求釋放，更有助於新落戶的新長沙人買房。這也意味手握“房票”的人將增多。

改善型需求加速釋放

“現在人們購房的標準不一樣了，考慮的因素更多，除了地段之外，還有學區、品質，主要是對生活的要求高了，隨之選房的標準也發生了變化。”李貴平說，他認識的人中也有換房需求，不僅是以小換大，更是要改變生活方式。

近幾年來，長沙被抑制的改善型需求正在加快釋放。其中，長沙成交價格的上漲離不開改善型需求的支撐。此外，在限購政策下，疊加疫情以及二孩政策，很多購房者更傾向於一步到位，導致改善置業需求爆發。

從2022年長沙樓市成交結構來看，改善型需求不斷增長。據中指研究院的數據顯示，從成交面積段來看，2022年，長沙市場成交以140-200平方米麪積段需求爲主力，佔比36.4%，同比提升8.5個百分點；同時，市場成交以120萬-200萬元總價段爲主，合計佔比50.7%，其中150萬-200萬元成交佔比同比提升1.5個百分點，而200萬元以上改善產品成交佔比同比大幅提升12.1個百分點。

此外，克而瑞分析稱，2022年，長沙部分項目憑藉高性價比的產品力仍然有不錯的銷售表現。在這些去化較好項目中，一部分是教育資源強勢，吸引了對學區有需求的購房者，例如夢想越秀江悅和鳴兩次開盤，憑藉其優質的教育資源，去化均保持100%。另一部分則是央國企高品質項目，例如招商濱江境以其濱江區位及招商品牌優勢，再加上長沙對於高品質項目存在一定需求，首次開盤去化94%。

即便長沙有着幸福城市作爲基礎，也有着較好的政策環境，但在2022年整體樓市低迷的背景之下，受行業以及市場信心影響，長沙房地產市場供給偏弱，銷售規模也在下挫。據中指研究院的數據顯示，2022年，長沙內五區商品住宅供應規模964萬平方米，同比下降30.6%，與2019-2021年同期均值相比下降23.8%；與此同時，銷售面積同比降幅近5成，規模降至2015年以來同期最低水平。

不過，業內人士認爲，在房地產市場多舉措提振樓市信心的情況下，預計2023年長沙整體市場將逐步呈現轉暖的信號，高品質、高性價比的項目首先獲益。

對此，李貴平也稱，受大環境影響，長沙樓市成交量下行很難避免，但無論在怎樣的市場中都有賣得好的項目，對於像他這樣以居住爲目的的人來說，更看重的是房子品質。

新京報記者 袁秀麗