華夏時報

本報（chinatimes.net.cn）記者於麗麗 李貝貝 北京報道

房地產稅在美國的徵收歷史，大約已有200多年，目前在美國地方政府收入中佔據重要地位。日本、英國等發達國家，同樣也在徵收房地產稅。不過，我國房產稅和土地方面的稅收，暫時還散落爲多個稅種，由於種種原因，我國一直沒有全面推廣“房地產稅”。

房地產稅會在何時推廣，又當如何徵收？近年來，專家們紛紛給出不同意見，其中，苗樂如的觀點值得關注。他建議按照“家庭套數”徵收房地產稅，第一套房免徵稅，第二套房少徵稅。他還提到，建議房貸利率直接同比例降低，這樣也避免了“先還貸再貸款”的麻煩。

苗樂如是現任中國房地產業協會名譽副會長，曾擔任北京市國土資源和房屋管理局黨組副書記、局長；北京市建設委員會黨組副書記、副主任，北京市住房制度改革辦公室主任，具有豐富的住房制度改革和房屋管理工作經驗。

建議按家庭套數徵收

苗樂如指出，不建議按照人均面積徵收房地產稅。他認爲，結合我國的住房歷史情況來看，假設按照人均面積徵收房地產稅，可能會直接面臨一些難題。

苗樂如分析，公開消息稱目前單身者大約2億多人，如果按照人均面積徵收，對單身者有失公平。單身者一個人就是一個家，假設他居住在100平的房子裏，按照超出人均60平米計算，單身者就要爲多出的40平米納稅。

苗樂如分析，假設選擇按人均面積徵稅，人均面積多少爲妥？是60平米，還是80平米？這也是要探討的問題。另外，究竟是按人均建築面積徵稅，還是按照人均使用面積徵稅？這也是值得探討的問題。苗樂如指出，倘若按照人均面積徵收，這其中會涉及到更多、更繁瑣的細節問題。

鑑於以上原因，苗樂如認爲，房地產稅最好按照“家庭住房套數”來徵收，這樣實際操作起來也更明確、更便捷。如果有的房子面積很大，例如達到300平米，這就屬於特殊情況，如果按家庭套數徵稅，可以單套房屋設定面積上限。

具體怎麼徵稅？

苗樂如拿北京舉例，北京二環和三環內許多房子是“老破小”，有的居民家庭僅有一套“老破小”。此時，隨着第三代人的出生，居民就不得不購買第二套房去改善住房條件。事實上，這第二套房，也屬於剛需。類似情況並不少見，那麼房地產稅應該怎麼徵更合理？

苗樂如表示，“建議第一套房免徵房地產稅，第二套房象徵性少收一點房地產稅。”苗樂如解釋，爲滿足人們美好生活的願望，國家也在鼓勵改善型住房，而房地產市場也亟待激發活力，居民對第二套房些微納稅，這既是對鼓勵購房政策的銜接，也能激發市場活力。

公開信息顯示，美國徵收房地產稅，大約已有超過200年的歷史，現在按照地區來徵收，一個州一個標準。美國把市場對房源的評估價格作爲標準來徵收，而不是按照人均面積。美國各州所徵收的房地產稅，主要用於道路、教育、社區改造等。

苗樂如認爲，美國的徵稅方式相對科學，結合我國各省市的經濟狀況與居民消費水準，如果將來全面推廣房地產稅，全國統一標準並不合理，建議按照地方情況來具體徵稅。

苗樂如強調，房地產稅應該是地方稅，不是中央稅種，可以作爲地方收入的一部分，用來推動地區城市建設、服務或社區的改造。

此前，有知名學者提出，對小產權房要特別徵收房地產稅。但苗樂如堅定地給出了相反意見，他認爲，小產權房壓根不具備被徵稅的資格，如果一旦對小產權房徵稅，這就意味着是在變相地承認小產權房的權屬。

值得注意的是，苗樂如指出，如果要徵收房地產稅，要堅持這樣一個原則：房地產稅徵收的稅額應該是原房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等總稅額的轉化，而非作爲彌補財政困難的手段，通過徵收房地產稅去彌補財政欠缺。

坊間不乏這樣的觀點，房屋產權70年，既然居民已經繳納了土地出讓金，就完全不必再交房地產稅。苗樂如表示，“我不贊同這個觀點。稅收是一個再分配、再調整的過程。英國是土地私有制，但土地產權人也同樣要交房地產稅。”

如果全面推廣房地產稅，具體從哪裏開始徵收？苗樂如認爲，一定是從新成交的商品房開始，畢竟老房源歷史情況太過複雜，原則上只能向前看，不能往後追。

苗樂如舉例而言，有人因拆遷獲得多套房子，但對這些居民徵稅合理嗎？這值得探討。如果一旦對拆遷補償的房屋徵收房地產稅，恐怕居民會產生極大的排斥心理。另外，苗樂如補充表示，不僅商品房要徵稅，保障性住房以及出租的房等，也應徵收。

建議首套房和二套房均20%首付

苗樂如說，“我們一直在提倡滿足‘美好生活’，事實上，24小時內至少有一半時間，居民都在家裏度過。喫穿住行，是滿足美好生活不可或缺的重要方向，而支持改善型住房，更是滿足美好生活的重要方面。”

苗樂如提到，有一些特殊職業的人，他們在異地買房也是爲了滿足生活的需要。譬如，殺青後的演員需要在異地買房居住，教師寒暑假也可能需要在異地度假，還有過着候鳥生活的許多老年人需要在異地置業等。這些人羣，他們購買第二套房，也是生活所需。

苗樂如認爲，既然現實生活讓許多人對購買第二套房有實際需求，那麼市場或政策就應該對應發揮作用。他分析，“中國4億人是中產階級，按照人均40平米到60平米的住房需求來預估，4億人大概需求160億平方米至240億平方米的建築。住房改善需求是房地產新階段的主要特徵，這也是一個巨大的市場空間。”

至少基於以上原因，苗樂如認爲，現在的購房政策和信貸政策，可以不必再區分首套房和二套房，可以考慮將兩套房的標準完全統一。這樣操作，也和國家鼓勵二胎和三胎匹配的精神銜接了。

苗樂如說，我國的購房首付可以借鑑國外，儘可能將市場新建商品房的首付全部降爲20%。同時，也適時公開徵收房地產稅對首套和二套房的徵收原則，讓意向購買者在此基礎上，放心大膽地購房。

由於新貸款的利率比早先貸款的利率要低不少，苗樂如提出，爲何不能將正在貸款的利率直接按照同比例降低呢？這樣就給居民提供了直接的方便，也不必再去排隊先還貸、再貸款了。“我覺得，前後的貸款利率政策要統一起來，貸款比例統一、貸款利率統一。”苗樂如說。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧