來源：銷冠100

昨天，在一個公開活動上，中國國際經濟交流中心總經濟師陳文玲，一語驚人：

子女是長週期的消費品，是可以帶來長久回報的耐用消費品，年輕人不生小孩是不對的。

此話一出，有娃的年輕人、沒娃的年輕人，都虎軀一震，驚呆了。

其實，專家的這個表達只是轉述了美國經濟學家貝克爾的觀點，這位諾貝爾經濟學獎得主的一個開創性研究，就是將子女視作可以爲父母帶來幸福感的耐用消費品。

理兒是這麼個理兒，但對中國的年輕人來說，態度似乎也很簡單明瞭：你說的都對，但我就是不願意。

就在前幾天，光大證券出了一份名爲《人口峭壁》的研究報告，核心觀點是， 2030 年之後，我國將從“人口紅利”過渡至“人口負債”，住房市場將逐步向存量市場演變，預計2041-2050 年，潛在住房需求會降至年均4.8 億平方米。

4.8億平方米是什麼概念？

目前，我國的潛在住房需求約12億平方米，按照光大證券的測算，18年後，住房市場將萎縮60%。

未來太遠，全國太大，表姐只想知道，人口峭壁，會對這幾年的北京樓市有什麼影響。

樓市的底盤是人口，人口增長靠生育，人口、生育、樓市的交叉地帶，大概就是學區房了。

所以，我們可以看看人口變化到底會對北京的學區房有什麼影響。

這是北京教育高地海淀、東城、西城近十年的二手房成交套數走勢，可以看出，峯值出現在2016年。

2016年的峯值，除了全國樓市大漲因素之外,另外一個重要原因，就是我國在這一年徹底放開了二胎,對人口增長的預期，進一步刺激了學區房市場。

這一年，也是人口、生育、樓市相關性最強的一年。此後，伴隨學區政策調整、疫情、房地產調控，這種相關性越來越弱。

我們可以理解爲，學區房對二手房的帶動效應漸趨弱化。

但我們仍有理由相信，人口、生育、學區房仍將在今年以及接下來兩三年內，產生一種階段性的強關聯。

北京2020-2021學年小學招生人數的暴漲，原因就是北京曾在2014年迎來一波生育高峯。而在此前一年，我們啓動實施了單獨兩孩政策。

2016年生育政策再次調整，經過十月懷胎的等待期，2017年，北京市戶籍人口出生人數順理成章地達到新高峯，17.1萬人。

這是北京市戶籍人口出生人數第二次突破17萬，而上一次還是上個世紀的60年代。

對北京樓市來說，這個數據至關重要。因爲按時間推算，六年後的今天，正是這一批孩子入學的時候。

正常來講，2023年第一季度，應該出現一輪二手房的成交高峯。

從這張圖可以看出，與去年相比，今年一季度二手房成交套數的確有一定的上漲，只不過幅度並沒有我們想象的那麼大。

就這點小幅的增長，可能就是我們見到的北京學區房的最後一次上揚了。

對於北京的學區房而言，相比學區政策調整，出生人口的變化纔是真正致命的打擊。

前面講過，北京近十年來出生人口的巔峯是在2017年，從那之後，就開始一路向下。到了2021年，北京戶籍出生人口已經減至9萬人。

4年時間，出生人口少了8.1萬人。

更令人擔憂的是，這種趨勢恐怕是很難挽回的。原因就是，這一代的年輕人，是完全不同於他們父輩的年輕人。

人口出生的上一個環節，是結婚。現在年輕人對婚姻的態度，早已經變了。

表姐到北京市民政局扒了下近十年婚姻登記數據，結果如圖所示，結婚對數幾乎是一條順滑的下行緩坡，離婚對數則是像小山丘一般與日俱增。

很遺憾，這一代年輕人不再熱衷於結婚。

長此以往，學區房註定迎來衰落。我們甚至可以大膽地預判：

今年將是北京學區房的最後一個大年。

這個大年所依仗的，就是2017年那次生育高峯。

光大證券的那份報告說，2030 年前，我國住房需求仍會相對穩健，其中，2023-2025 年潛在住房需求爲年均 12 億平方米。

接下來這幾年，是人口紅利最後的輝煌。銷冠100

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