溢價搶地VS底價成交！各地土拍呈現“冷熱不均”，房企拿地仍聚集熱點一二線城市

每經記者陳利每經編輯魏文藝

5月11日，成都開啓5月首場土拍，共成交6宗宅地，其中熱度最高高新區南中和33畝宗地，共吸引了24家房企參拍。

此前的5月6日，北京掛牌出讓2宗宅地，吸引了近30家房企參與，最終兩宗地塊全部封頂成交，平均溢價率15%；5月10日，114家房企參與競拍廈門今年首批集中供地，3宗宅地中有2宗封頂觸發搖號；同日，南京今年第二批次集中供地收官，10宗地塊中有3宗觸頂、2宗溢價。

此外，上海、杭州、長沙等多個熱點一二線城市近期也完成了今年首批集中供地，優質地塊供應帶動房企拿地熱情恢復效應明顯。但整體來看，不同城市土拍市場“冷熱不均”的現象仍然明顯，包括無錫、天津和濟南等城市，地塊底價成交仍是主流。

與此同時，儘管今年以來民營企業拿地積極性提升，活躍在多個城市的土拍現場，甚至成爲部分城市拿地的絕對主力，但總體而言，國央企仍是土拍市場的主力。據中指研究院數據，今年前4月拿地金額TOP10中只有2家是民企，TOP20中僅有6家民企。

中指研究院分析師孟新增5月10日接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示，短期來看，全國土地供求縮量趨勢或延續，但土拍分化態勢或更加明顯。“預計房企在覈心城市補貨意願提升，而銷售市場調整壓力加大的城市，土地市場表現或仍低迷。”

溢價搶地VS底價成交

“回暖”已成爲今年土拍市場的一個關鍵詞，尤其是在熱點一二線城市，“搖號”“熔斷”“創新高”等詞更是頻頻出現。

以5月10日廈門首批集中供地爲例，當天共出讓3宗宅地，起拍總價爲91.9億元，最終攬金101.45億元，平均溢價率達10.39%，最高溢價達12.15%。據中指研究院統計，此次廈門土拍3宗地就吸引了144家房企參與競拍。

其中，五緣灣地塊引得88家房企參拍，成爲廈門土拍史上最多競買人蔘拍的地塊。據瞭解，該地塊開拍後，僅過14分鐘、24輪競價就“觸頂”轉入搖號環節；另一宗湖裏體育公園地塊也有34家房企參與競拍，經過66輪競價後達到最高限價進入搖號環節。

此外，4月21日結束的上海首輪集中供地中，出讓的19宗涉宅地塊熱度回升同樣明顯。

首先從報名參拍房企數量上來看，超過50家房企報名創下了2021年上海集中供地以來新高，其中有11宗地塊報名參加競拍房企達到10家以上，還有6宗地塊報名房企達到20家以上。CRIC統計顯示，上海2023年首批集中供地有15宗地塊封頂進入一次性報價，封頂率約79%，超過2021年第一批次集中供地的71%。而19宗地塊平均成交溢價率爲7.3%，同樣創下了上海2021年集中供地以來的新高。

另據中指研究院統計，北京、上海、杭州、合肥、成都等地價上限佔比均在六成以上，多宗地塊更是創下當地土拍新紀錄。如北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名，創北京地塊參拍企業數量紀錄；杭政儲出[2023]4號地塊共有60家房企參與搖號，創下近兩年單宗地塊報名房企數量新高；成都青羊區內金沙35畝地塊有35家進入搖號抽籤環節，35000元/平方米的清水限價也成爲了當前成都新房的最高價。

“今年前4月，22城市本級土拍熱度高於去年任一批次，主要體現在已完成土拍的19城地塊觸頂率、溢價成交地塊比例均有所提升，分別爲44%、54%，而去年熱度最高的一批次19城總體水平分別爲24%、40%。”

中指研究院土地市場研究負責人張凱在5月4日舉行的“中指市場形勢及企業研究成果分享會”上表示，核心城市、核心板塊仍然是房企關注焦點，但搖號中籤率不斷走低之下，部分房企退而求其次選擇核心城市郊區板塊。

不過需要注意的是，儘管今年土拍市場熱度有所回升，但城市之間的分化現象依然存在，底價成交仍是部分城市的主流。

如濟南4月28日舉行的今年首批次土拍上，6宗宅地有3宗底價成交、3宗終止出讓，總成交面積8萬平方米，總成交規劃建面19萬平方米，收金9.6億元；而一週之前的無錫首輪土拍中，6宗涉宅用地全部底價成交，成交總價合計60.13億元，其中廈門建發獨得2宗，仁恆、紅星美凱龍、貴州大興、綠城&太湖新城發展聯合體各得1宗；天津今年已先後舉行了3場土拍，共出讓5宗涉宅用地，全部底價成交。

值得一提的是，截至目前，天津、濟南、長春、無錫、鄭州等城市尚無溢價成交地塊。

不僅是城市之間延續了拿地冷熱不均的情況，就算是同一城市不同板塊之間亦是如此。以成都爲例，截至4月底，成都成功出讓17宗、共約964畝涉宅用地，其中有13宗地塊溢價成交中，佔比超75%。不過成交區域分化明顯，“5+2”區域出讓地塊全部熔斷；二圈層裏溫江區和新都區出讓地塊則全部底價成交。

同樣，在南京5月10日的土拍中，既有在開拍後37秒、13輪即觸達封頂價進入搖號階段的地塊，也有5宗地塊底價成交；長沙和重慶4月出讓的宅地也是封頂和底價成交各佔一半；合肥11宗宅地觸頂成交和底價成交各有5宗，另有1宗宅地流拍。

據《每日經濟新聞》聯合中指研究院推出的每經·重點城市土地出讓金榜單榜單，從今年1月起，TOP20城市土地出讓金額逐月回暖，4月份達到1630.5億元，比3月份（1278億元）上漲28%，連續第二個月漲幅達到28%。其中，上海、廣州、杭州、合肥分別以542.9億元、272億元、108.7億元和101.5億元位列前四，也是土地出讓金過百億元的4個城市。

“銷售市場的分化直接導致土地市場也呈現分化加劇的趨勢。”孟新增分析指出，近兩年受房地產市場調整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍採取“以銷定投”“聚焦核心城市及區域”的策略，確定性的銷售去化成爲房企拿地的首要標準之一，優勢地區的優質地塊成爲企業投資側重點。

房企內部拿地分化顯著

不過相較於城市冷熱分化的加劇，從拿地房企來看，雖然央國企仍是拿地主力，但在拿地金額佔比央國企與民企則正在縮小。

據中指研究院數據，2022年22城集中供地累計拿地金額中，央國企佔比37%，地方國資佔比42%，民企佔比僅16%，央企、國企、地方國資是拿地絕對主力。

今年以來，22城已土拍城市中，北京、上海、蘇州、鄭州仍以央國企和地方國資爲拿地主力，其中鄭州地方國資佔比達六成；但在杭州、南京、成都、寧波等城市，民企拿地金額佔比則有了顯著提升。如杭州民企拿地金額佔比在五成以上，較2022年提升3.9個百分點，其中濱江仍爲民企拿地主力；南京土拍民企拿地金額佔比亦有所提高，偉星、欣源置業等民企均競拍至地價上限摘取地塊；成都拿地更多的是當地民企，如誠一投資、四川邦泰置業、樂山海天、嘉禾興等。

需要注意的是，TOP50房企內部分化顯著，頭部規模的央國企拿地金額及面積顯著多於中等規模企業。今年前4月，拿地金額超過100億元的僅華潤置地、建發房產、保利發展、綠城中國、萬科、招商蛇口等6家企業，其中華潤置地也是唯一拿地金額超過200億元的企業。其中在4月份，華潤置地、建發房產、萬科、保利等企業參與了相關城市土拍。

以建發爲例，據記者不完全統計，4月建發新增加房地產項目9個，分別爲浙江麗水、浙江杭州、四川成都、福建寧德、上海青浦區等地塊，累計需要支付土地價款約130億元。進入5月，建發保持持續的拿地節奏，5月10日以28.9億元拿下南京雨核G14地塊，同日也參加了廈門地塊的競拍。

民營房企方面，中指研究院數據顯示，1-4月龍湖拿地面積達到85萬平方米，排名行業第五。4月份，龍湖持續在上海、杭州、深圳、合肥等高能級城市佈局，一個月內拿地金額超過60億元。

而民營房企龍頭碧桂園，則在4月25日杭州市第三批集中供地上，以28.25億元、溢價率11.88%拿下杭州一宗涉宅地塊，這也是碧桂園今年以來首次在公開市場上拿地。憑藉此地塊，碧桂園成功躋身前4月拿房企拿地金額TOP31。

不過，這並非碧桂園首次亮相土拍市場，此前碧桂園也曾報名成都土拍，但最終未有所獲。碧桂園集團總裁莫斌此前在2022年業績發佈會上表示，今年碧桂園已經重啓投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市、核心區域，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備佔比。“通過新增土儲佈局的調整，我們計劃用3-5年時間，將公司一二線和三四線的貨值比例提升至50：50。”

“民企拿地活躍度提升，但國央企仍是拿地主力。”中指研究院企業研究總監劉水錶示，隨着市場性銷售企穩回升，房企流動性困難有所緩解，部分民企預期增強，在一二線重點城市加大拿地力度。但在銷售恢復有限、融資仍面臨困難情況下，民營房企流動性改善有限，拿地整體上仍然謹慎。